按照原計劃，再過兩個月左右，保利地產(600048)董事長李彬海就可以為全國首個雙限房(限售價、限戶型)項目開盤剪彩了。但事情正在悄悄起變化。
這個已命名為“保利西子灣”的雙限房項目，位于廣州西郊的金沙洲。此地距繁忙的廣州火車站約20分鐘車程，是近年來該市的熱點開發區域。去年11月，市政府在此一口氣推出4幅雙限房地塊，分別被保利、中海和富力(2777.HK)拿下。廣州由此成為全國最早力推限價房的大城市，
頭一個“吃螃蟹”的廣州市政府官員及數家知名開發商，如今也許會發現，滋味并不如想象中那么好。
首個雙限房項目或推遲上市
事情源于近日公布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱“24號文”)中，對住房保障體系制度的最新要求。
盡管細讀“24號文”，并沒有發現“雙限房將納入住房保障體系”的明文規定，但外界仍有與此相近的政策解讀，令廣州雙限房的開發商感到忐忑不安。
有知情人士稱，假如保利上述項目真的納入住房保障體系，原發展計劃恐怕需要調整，因為該項目土地成本已占未來樓價近四成，而旁邊的普通商品房萬科四季花城，2003年拿地時土地成本只有現樓價水平的10%~12%。
“本來保利期望通過加快項目周轉來獲取利潤。”該人士表示。他認為，限價房比市場價低了一截，雖然利潤率大約只有15%~20%左右，但銷售時間應可大大壓縮，一個普通項目的開發周期內能做兩三個限價房項目，利潤相加后回報還是不錯的。而一旦納入住房保障體系，就不能使用市場化營銷手法，還要面對曠日持久的購房者輪候篩選程序。
保利地產發言人稱，項目開盤時間尚未最后確定，“應該在10月份以后”。記者未能聯系到該公司高層對項目可能推遲開盤的傳聞及具體原因發表評論。
除金沙洲的“保利西子灣”等四個雙限房項目外，今年年初，廣州市政府又在東北郊科學城推出兩幅“三限地”，既限價、限戶型，還嚴格規定廣州市常住戶口家庭、中低收入家庭和本區域內征地拆遷安置戶三者是優先銷售對象。萬科地產(000002)拿下了其中的一幅。
按廣州市“十一五規劃”， 今后五年內雙限房土地必須占住宅土地供應總量的43%，加上經濟適用房土地占17%，只有40%是完全市場化的商品住宅用地。
“現實情況就是，不拿限價地可選擇的機會就大大減少，”有不愿透露姓名的開發商訴苦說，“如果將來60%的土地政府都用來建保障住房，那就回到計劃經濟年代了”。
雙限房的身份之爭
“在我看來，‘雙限房’是過渡時期的特殊產品，還是應該歸入商品住宅的概念中。”廣州最大地產代理商合富輝煌集團(0733.HK)高級研究顧問黎文江表示。
黎早年曾長期擔任廣州市國土房管局房地產信息中心主任，目前仍為市政府各項房地產政策出謀劃策。2006年底，他全程參與了政府雙限房政策的研討和制定施行過程。
“當初推行雙限房，是考慮到社會上存在部分夾心階層，他們不具備廉租房或經濟適用房的準入資格，又買不起普通商品房，開發商也沒有相應的利益驅動，提供適應其需要的房子，政府只有用行政手段加以干預。”黎文江說。
但他相信，雙限房說到底還是商品房，因為政府并沒有限定開發商的利潤率，而經濟適用房則規定利潤率為3%。據了解，現有廣州雙限房項目預期都會有10%~20%的利潤，如龍光集團拍下的科學城限價地塊，樓面地價約為每平方米1380元，售價限定每平方米4000元以下，地價所占比例是40%左右，只要成本控制得當，獲得10%~15%的利潤不成問題。
“從限價地的出讓規則上看，未來銷售房價是根據參與競拍開發商各自報上來的目標房價平均確定的，與經濟適用房由政府指定售價相比，前者仍然可視為企業的市場定價行為。”黎說。
此前有報道稱，“24號文”出臺后，廣州市政府主要領導曾連日與各主管部門開會商討落實細則，但政府內部人士表示，迄今為止未就雙限房納入住房保障體系進行過具體溝通協調。
有房地產政策研究人士認為，如國家硬性規定將雙限地納入住房保障體系，在現有條件下，廣州最有可能實施的細則，應當是前述科學城“三限地”那樣，以是否擁有常住戶口等條件限制購買者資格。
但黎文江明確不同意將“24號文”有關內容解讀為限價房將納入住房保障體系，“只能說它將成為該體系的重要補充”。(龍飛)
