中新網10月9日電 中國房地產業局部泡沫化的趨勢非常明顯；如果措施失當，人們有理由擔心，1992年前后的房地產危機會再度重現。最近一期的中國《新聞周刊》載文對此作了分析。文章全文如下：
北京成壽寺路附近的一處現房樓盤，價格低至2600元/平方米。每逢周末，門可羅雀的情景不能不讓開發商心急。
現在，房地產市場呈現出是這樣的一種情景：一方面是房地產商如火的熱情，他們吆喝著自己的樓盤“物超所值”，他們的投資動作也未見緩，新的一輪“圈地運動”正在進行，僅廣州周邊用地規模在500畝以上的已建或在建的大型樓盤就有20多個。
而另一面，購買者發現房價越來越脫離自己可以忍受的界限，國家統計局最新測算的全國房地產開發業景氣指數結果表明，今年1至8月空置商品房激增14.1%。北京、長沙、成都等地的實情也表明，大多數的開發商仍在一味地追捧高端市場，造成新的空置。在中低檔市場明顯出現供不應求的情況下眾多開發商還是無動于衷。
不少的業界人士及專家學者，也措辭激烈地指出：房地產泡沫正在臨近！
局部“發燒”？
“那時候甚至國內各省的政府部門都籌集資金到海南來撈一筆，一個人能在一夜之間變成百萬富翁，但是后來最終的結果是，留給我們一大堆讓人頭痛的‘爛尾樓’。”海口市經貿局副局長朱國憲在接受中國《新聞周刊》采訪時，回憶起了1992年前后的“房地產狂潮”，他說：“國家已拿出4個億的資金作補貼，來處理這些‘爛尾樓’，但是可能還不夠。”
當時，上千億的房地產資金“飛蛾撲火”般地投向幾個地區，海南至少800億，北海300億，惠州150億，這些資金里很多都是從銀行里貸來的錢。而用這些錢建造出來的房子卻很少有人問津。
“1992年的房地產投資比1991年同比增加117%，而1993年房地產投資比1992又增加了124%，連續兩年的不正常高速增長，說明1992前后的確出現了房地產過熱。”中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華教授說：“但是即使這樣，1992年前后房地產開發仍是局部過熱。”包宗華所說的局部是指沿海開放的幾個城市。
那次房地產危機總是被當作“標本”，比對的就是從1998年以來中國的第二次房地產開發高潮；相比之下，兩者有很大的區別。
“如果從房地產投資增幅來看，今年前6個月只比去年同期增加了32.9%，但全年預測可能不會超過2001年的29.2%，并沒有像1992年前后連續兩年超過100%的增長，中國房地產正常的投資增幅應該是15%至20%。”包宗華教授說，“即使超一點，也是有特殊原因的，比如北京的奧運會。”
從投資主體看，新華遠董事長任志強認為，和第一次高潮相比，這一輪房地產熱的最大特點在于民營資本成為投資主體，1997年以前，房地產市場商銀行貸款占到了60%甚至70%的比例，但目前銀行貸款只占23%左右。
“但有的地方的投資增長率大大超過了銷售增長率，”建設部房地及住宅研究會秘書長張遠端教授說：“這意味著會有房屋積壓，實際上，目前的房地產市場存在區域性過熱現象。”而包宗華對此持有相同觀點。
區域性的過熱仍然不容忽視。根據上海物價局的統計，上海外來購房者已經達到53%，這些投資者多以投資為目的，而且購買目標多為高檔住宅。他們購買的驅動力是預計房價會繼續增長，“現在的高房價是靠二手房交易和出租市場支撐起來的，但如果市場出現飽和，房價和租金一跌，投資者的壓力就會很大。”中國城市規劃設計研究院城市規劃理論研究所所長趙燕菁認為。
“亞洲的投資銀行家們堅持將最后的賭注放到上海的房地產市場。臺灣旅游者在上海最時髦的活動是戴著安全帽參觀建筑工地。當他們走出來的時候，‘售磬’的牌子已經掛了出來。”摩根士丹利亞有限公司董事總經理謝國忠這樣描述上海的“大牛市”。
廣東省建設廳公布的信息顯示，今年上半年，房地產開發投資保持較大增幅，但銷售增幅下降。1至6月，廣東銷售面積增幅12.92%，比去年下滑18%，而完成土地開發面積和新開工面積分別比去年同期增長127.88%和37.58%。
深圳也是如此，70%以上的地產商集中在塔尖頂層的那5%至15%群體，這個群體的購買量畢竟有限。深圳去年房屋銷售平均價格每平方米為6921元，今年又有所上升，這與城市居民收入月平均3000元是不大適應的，因而背離了主流消費群體。
而北京面臨同樣的問題，“按照房地產4至6年的開發周期計算，2002年是北京的房地產供給高峰，如果此時銷售跟不上去，那么市場就會對房價做出調整。”原建設部房地產司司長張元端教授說。
統計顯示，到今年7月底，全國商品房空置面積達1.2億平方米，其中空置一年以上的達50%，占壓資金2570億元以上，居所有行業不良資產之首。
泡沫“臨界點”
武漢樓市近年來不斷刷新歷史紀錄，去年就創下了幾個新高：住宅開發投資95億元，同比增長27%，住宅建設在房地產開發投資中的比例高達85%；房屋施工、新開工和竣工面積均創歷史新高。全市住宅竣工506萬平方米，增長34%。與此同時，武漢市的房價漲幅超過10%。
蘇州也受到整體房價飚升的影響，去年新區房價平均每平方米上揚了500元左右，而一些熱銷樓盤更達到1000元。
近日，央行發布了《2002年第二季度貨幣政策執行報告》。央行在報告中預期，房地產業經過了幾年的快速增長后，存在調整的可能。這一預期值得關注。就去年對中國GDP增長貢獻率而言，房地產業明顯偏高。據測算，2001年房地產開發投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點。這表明，中國GDP增長對房地產業的依賴程度較高。
“現在房地產是拉動國民經濟的火車頭，如果剎車的話，對國民經濟的影響將是非常大的。”中國城市規劃理論研究所所長趙燕菁說。
趙燕菁認為，判斷房地產市場是否出現過熱首先要找出過熱的動力是什么，那么現在這個動力是否還起作用，或者又有新的動力加入；如果有，那么房地產就不會出現泡沫，如果沒有，那么風險就大了起來。
這次房地產最主要、直接的導因，是由于1998年開始的房地產制度改革、尤其是住房制度的改革。從統計數字上可以清楚地看到這樣一個分水嶺。
中國從90年代初開始，經濟進入高速發展狀態，1993、1994年達到高峰；緊接著就是由于中央開始治理整頓經濟過熱，投資和住房規模一路下滑，1996、1997年到達了谷底；但從1998年開始，房地產業的增長有一個非常直線的上升，當年就達到最高峰，整個住房投資和住房開工量就超過了1994年最高峰的時候；接著一路上升，1999年和2000年經濟一路高速發展，2000年房地產開工面積一舉超過了2億平方米；而去年在這個基礎之上，投資更是猛增了將近30%，速度非常快。
由此可見，這個高速發展是從1998年的房地產制度改革開始的。房地產在這次經濟發展中本身就是車輪，而且帶動了整個的經濟發展；而且到目前為止，可以認為它是最成功的一次改革。
“所以這次房地產熱不是泡沫，因為到目前為止需求都是真實的，但是問題是再往后會怎么樣。如果高端市場繼續增長，那么就有可能出現泡沫，因為你無法知道市場的拐點在什么地方。”趙燕菁說。
2001年，全國房屋銷售價格同比上漲2.2%；2002年上半年房屋銷售價格同比上漲3.6%，上漲幅度仍在合理范圍之內。另據對35個城市的調查，2001年銷售均價在3500元以上的只有5個城市，住房價格與消費者戶均年可支配收入之比為5.1倍至13.7倍，而發達國家在6倍至12倍之間。
“中國房地產仍有很大的發展空間，二三十年的高速發展也是可能的，但是風險主要集中在高端市場上，而低端市場仍供不應求。”建設部房地產及住宅研究會秘書長張遠端教授說。
擠壓泡沫的手
“我發現每次泡沫都有三個階段。在第一階段，每個人都尖叫‘便宜’；在接下來的階段：投資者在下單之前咬著指甲自言自語‘不貴’；在最后階段，錯過了早期上漲階段的人們會嘟噥著‘不便宜，但還有上漲空間’而帶著他們有限資金匆忙殺入。”謝國忠這樣形象地描述。
結果呢？房地產市場價格在經過一段異常膨脹后，開始下跌、破滅；由于房地產價格陡降，造成有房地產金融業務的銀行出現呆、壞賬，銀行體系運轉失靈；最后，匯率機制被破壞，整個國民經濟陷入困境。在這個過程中前一時期過量的房地產投資(投機)給以后的金融危機埋下了定時炸彈。這是亞洲金融危機時的真實寫照。
也許中國房地產沒有必要擔心，和1992年的開發熱相比，今天的房地產市場顯得更加理性。但是真實的數據還是反映出危機所在。
從資金來源看，房地產企業有23%的資金來自金融機構，加上購房者的按揭貸款，這一數字接近60%，金融機構風險難以忽視。而今年1至6月，全國房地產投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，為32.9%，有開發過熱跡象，同時，過多的社會資源(資本、企業等)擠向房地產開發。
據統計，2001年中國房地產開發投資總額達到了6000多億元，同比增長25%左右，2002年1至6月，全國累計完成房地產開發投資2821億元，同比增長32.9%；另一方面，截止到2002年6月底，金融機構個人住房貸款余額已達6630.1億元。據有關專家測算，金融機構用于房地產開發和個人住房貸款余額，占全部金融機構貸款之比估計為10%左右。
房地產市場不盈利的房地產企業增多，盈利的房地產開發商的利潤也下降。以廣州為例，2001年1318家房地產企業有1288家虧損，平均利潤率僅為2.3%；與此同時今年1至7月，全國商品房空置面積增長速度加快，達到12.9%，空置率約26%。
“當前房地產市場需要調整的是結構性矛盾，具體的說，開發商仍然熱衷于開發銷勢已經減弱的高價位住房，而經濟適用房卻不能引起他們的興趣，這需要政府去引導。”包宗華對中國《新聞周刊》說。
20年之內中國城市要轉移進來的人口有4億到5億人，如果按4個人一套房子計算，將要在未來20年之內提供上億套房子，如果按照這個需求估算，假設把它平攤到每一年，可能至少需要5到6億平方米的開工量才能滿足這個需求。但現在中國每一年的開工面積大概是3億平方米左右，還遠遠沒有達到要求。
“這些人需要的都是那些低價位的經濟適用房，而非高檔住宅，所以經濟適用房是整個房地產市場的主流，而且能起到穩定器的作用，起到抑制房價虛高的作用。”趙燕菁說，“而且房地產業能帶動其他產業的發展，比如家電和裝修業。”
“現在問題是，經濟適用房開發的比較少，而且開發出來的經濟適用房卻被并不是低收入者購買，這也需要政府進行有成效的界定。”張遠端認為。
張遠端提出，銀行應該在貸款上采取審慎態度。投機資本往往來自于金融信貸部門，要從源頭上控制投機資本。為此，應該嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率，嚴格審查房地產抵押貸款的條件。
與此同時，各地盡快開放房屋的二級市場。國外一人一生平均換六七次房子，如果國內每個人是3次，按此計算，城鎮住戶有1.5億，每年有10%的家庭換房子，每個家庭換房子要花10萬元，那么就是1.5萬億元，而“九五”期間，每年住宅投資也就3000億。
“這是一個非常大的數字，但有的城市動得非常慢。”包宗華說。“同時，政府還應該建立起房地產市場的預警機制，因為房地產牽動的產業太多。”
來源：新聞周刊
原標題：房地產：逼近泡沫化懸崖
作者：黃小偉
