說起莫斯科房價飛漲，當地朋友用得最多的詞是“瘋了”。買房，這個很多城市居民最喜聞樂見的話題，莫斯科的普通市民卻很少談及。當地媒體近半年來對房價上漲炒得火熱。一位當地同行道出其中緣由:“房價飛漲，越來越多的普通人感到購買新房的夢想越來越遙遠了”。
據莫斯科主管城建的官員介紹，今年1-7月，莫斯科市的房地產平均價格指數上漲了1.5倍，俄羅斯平均漲幅在25%-30%，莫斯科成房價飛漲的“頭羊”。據俄官方公布，莫斯科中央行政區每平米住宅均價為4000美元，價格最低的也在2500美元以上。實際上，居民難以按官方公布的均價買到理想住房，大小合適且格局合理的住房價格要遠遠高于這個數字。當地一位朋友說，2002年他在莫斯科中心區北部購置一套3居室住房，當時價格每平米2千美元，現在該區每平米已賣到8千美元。他說，這才是莫斯科真實的漲幅和實際價格。
誰是房價飛漲的“幕后”
莫斯科乃至俄羅斯房地產價格扶搖直上，原因有多方面。這與俄經濟快速發展、國際石油價看漲，購房貸款政策、供需關系、消費心理及“炒房”、“官商黑幕”都不無關系。
首先，人們感到“俄羅斯富了，俄羅斯人有錢了”。無論是國家、企業還是個人，與前些年相比，資金都大幅增加。伊拉克戰爭帶來的國際原油漲價，給世界第二大原油出口國的俄羅斯帶來巨大利潤。去年俄石油出口已突破1200億桶，普京政府今年不僅提前還清外債，外匯儲備還直線攀升到2000多億。樂觀的經濟形勢、豐富的能源儲備、日漸恢復的經濟都給了俄羅斯人強大的信心。8月29日，“莫斯科回聲”電臺舉辦的金融討論會上，一位學者夸張比喻:“若干年后100美元兌換一個盧布也不是不可能”，雖是玩笑卻也把俄羅斯人對未來經濟充滿信心的心情表露無遺。
其二，富人“扎堆兒”，需求大于供給。很多人用莫斯科人的平均收入來說明人們沒有那么強大的購買力，但莫斯科房地產唱主角的不是普通市民。莫斯科主管建設的副市長列辛說，目前莫斯科住宅70%的購買者并非是莫斯科居民。有人比喻，如果中國有錢人集中在東部和東南部發達地區，那么俄羅斯絕大部分富豪都生活在莫斯科和圣彼得堡。莫斯科不僅集中了俄所有的億萬富豪，還有不計其數的千萬富翁和很多本國和外國大企業、公司的老板幾乎都選擇莫斯科。富豪云集首都，也引導著莫斯科房地產的開發結構。網上的樓盤列表中，10大樓盤中，希爾科夫街一座公寓位居榜首，每平米稅前均價為2.2萬美元，最便宜的一套住房也要660萬美元。俄媒體打趣說，這恰好是烏克蘭2006年1月出售杰爾諾波里城市機場的價格。新開發樓盤面向“新貴”、“富豪”，因而地段、成本自然不低，普通人難以問津。蘇聯解體前，經濟不景氣，莫斯科住宅建設停滯多年，這也為今天搶房市場埋下伏筆。今年莫斯科計劃開發住宅470萬平方米，實際需求是這個數字的1倍。
三、外來資金涌入“炒房”，開發商被政府職能部門層層“扒皮”造成房地產成本大幅提高。隨著俄經濟形勢好轉，看好俄市場和愿投入資金的本國人、外國人大有人在。投入俄的境外資金年年增長。2004年，俄每季度流入資金額約為70億，去年達180億，今年上半年已接近去年全年水準。由于投資法規和相關配套還有待完善，使投資去向比較單一。投入不動產市場，對很多人來說是個不錯選擇，“炒房”成外來資金的重要流向。官商勾結哄抬房價也影響著房地產市場正常運轉。俄檢察部門已正式介入對莫斯科和圣彼得堡等大城市房地產調查。俄聯邦總檢察長柴卡委托聯邦反壟斷局等部門了解房價“不正常瘋長”的幕后原因。檢察部門明確表態，懷疑開發商與政府職能部門有黑幕交易，使莫斯科等城市住宅價格飛漲。他們質疑那些標價每平米500美元的商房建筑用地，為什么到開發商手中成了2500美元。雖然幾乎所有的開發商異口同聲地否認有任何違法操作，但調查在緊鑼密鼓地進行。
房價是否繼續看漲
普京是俄民眾心目中的英雄，民眾最常用的表達方式就是齊聲高呼“普京，我們愛你”。這不僅是因為普京推行的對外政策使俄羅斯在恢復一度嚴重受挫的信心和自尊，普京的富民施政方略中，4項提高人民生活水平的計劃也受到民眾的熱烈歡迎，其中包括全面改善公民居住狀況，讓所有的俄羅斯人都買得起房。面對飛漲房價，看著漸行漸遠的夢想，民眾自然會想起執政者。
如何抑制房價?明天會怎樣?莫斯科市民很難有輕松心態。很多專家說，這是市場問題，政府沒必要干預。也有人認為目前的價格已經“離譜”，并非完全是市場因素，市政當局必須“出手”平抑房價，否則不動產泡沫將危及國家經濟健康發展。莫斯科市長盧日科夫日前公開就抑制房價表示，最好的解決辦法是進一步開發，把更多住宅投放市場。他說，莫斯科市政當局將繼續加緊民宅建設和投放，今年上半年已完成270萬平米民宅建設，到年底將達470萬平米。明年莫斯科將依然保持500萬平米的建設規模。他說，沒有理由、也沒有計劃讓住房建設速度降下來。
莫斯科還出臺一些相關政策，如用高稅收打擊炒房者，限制購房產的數量，購第一套住宅和多處住宅的價格將有很大區別。購房者3年內要轉手出售，將課以重稅。通過政策和稅收引導，增加經濟適用住宅比例，改變目前高價位豪宅為主體的開發格局。開發商希望政府部門簡化手續，使更多時間和精力用于開發，而不是跑許可證和簽字上。莫斯科一家大建筑公司老板阿什拉波夫說:“希望所有的事情都單純些，但事實上很多事情不是交400美元稅就可解決的。比如，開發樓盤的手續相當繁瑣，辦下來要跑260個圖章，每個大約要花20-100天，按照規定只能按順序一個個地蓋。建一棟17層的住宅需要9個月，但手續要跑37個月。”有專家稱，如果真能消除行政環節，通過供電、供氣、公共設施基金等市場因素調控，也能減少管理部門腐敗的機會。對司法機關介入，莫斯科市政府和開發公司不置可否。
對未來莫斯科房價，無論是專家還是普通市民幾乎沒人相信會在不遠的將來有所下降。更多人期待，通過政府努力，控制漲價勢頭，不要演變成泡沫，通過國家幫助和收入提高，最終實現住房夢想。還有人從另一角度詮釋:“莫斯科就是這樣一座國際化大城市，它只適合那些有相當生存能力的人”，話里話外透著“莫斯科不相信眼淚”的市場化味道。
（來源：光明日報 作者：賈鐵軍）
