受益于旗下物業價值的重估，英皇國際2009財年業績大增。截至2010年3月31日全年，公司實現凈利潤27.98億港元，不但一舉扭虧，還實現公司每股收益1.44港元。

　　英皇國際期間多達24.85億元的物業重估收益，成為支撐公司業績的重要基石。僅采納應用香港會計準則第40號(修訂)的內容，便令公司投資物業項下增加24.31億港元。

　　作為香港財務報告準則(2008年)改進的部分，香港會計準則第40號作出修訂，使其范圍包括日后用作“投資物業”的在建或開發中物業，并要求按公平價值予以計量。準則規定，于2009年4月1日前，“發展中物業”的租賃土地和樓宇部分分開列賬。租賃土地部分仍列作經營租賃，樓宇部分則按成本扣除累計減值虧損后入賬。興建和開發中的那些投資物業仍列為“發展中物業”。直至興建和開發工程完成，該物業將被重新分類為“投資物業”，并于當日于損益中確認公平價值與其早前賬面值的差額。

　　依據該條文，英皇國際的發展中物業已經于2009年4月1日重新分類為投資物業。合計賬面值4.35億港元已于2009年3月31日減值至公平價值扣除銷售成本后的金額，因此2009年4月1日應用香港會計準則第40號(修訂)時，并未產生公平價值收益或者虧損。余下的賬面值5.84億港元是指位于淺水灣的一個開發中的投資物業。公司表示，因為其公平價值無法可靠厘定，因此于2009年4月1日按成本重新分類。截至2010年3月31日，已經確認公平價值收益1716.2萬港元和相關后延稅開支429.1萬港元。結算至2010年3月31日，由于有關物業目前已接近完工，因此其預付租賃付款及發展中物業分別減少，投資物業從而增加24.31億港元。此外，后延稅負債增加1716.2萬港元，年度凈利及累計凈利增加1287.1萬港元。

　　值得注意的是，刨去24.85億元的物業重估收益，英皇國際2009年財年錄得凈利潤3.13億港元，完成扭虧。

　　有市場人士表示，其實英皇國際本次季報中的物業價值重估，無非是兌現利潤的一種數字游戲，若對游戲規則和有關工程進度有所了解，便可踩準步點賺取收益。顯然，二級市場有炒家深諳此道，已于先期開始了股票的炒作。公司股票自5月27日起便扶搖直上，走出一波量價齊升的行情，股價從1.30港元的低位一路攀升至前期最高位1.75元，最大累計漲幅達34.62%。記者 魏夢杰