中新網6月28日電 據《人民日報》報道，根據北京市消協對北京市100個居住小區和99個物業管理公司進行的隨機抽樣調查顯示，由開發商遺留問題導致的物業糾紛，占到小區物業管理糾紛的80%以上。
“從現實來看，開發商和物業公司一般都是‘父子關系’。” 長期關注物業糾紛的北京憶通律師事務所律師李勁松一針見血：“基于這種關系，開發商埋下的地雷，往往在業主和物業公司之間爆炸。”據他觀察，“物業糾紛案件絕大部分和開發商遺留問題有關”。
北京大西洋新城小區持續了5年之久的物業糾紛，正源于此。
小區業主代表陸頌吳說：“當初宣傳單上承諾我們的配套設施、例如小學至今還沒有落實。而終于落實了的，像獨立會所，四層樓有三層都租給外面開起了餐館、健身房，另一層給了街道辦事處當辦公室，當初向業主承諾的棋牌室、網球室、乒乓球室，如今蹤影全無。”
入住不久，又有業主發現房屋存在質量問題。107樓的一戶業主在裝修時，拆開窗戶后竟發現里面都是廢紙、廢木頭渣滓。此外，公攤面積不斷“擴容”也備受非議。“小區里的變電站，按國家規定不能算是建筑物，也攤給了業主；鍋爐房的產權是他們的，但把煙囪攤給了業主；地下停車場他們收費，出口卻攤給了我們，這是什么道理！”陸頌吳說。
據業主們提供的證據證明，大西洋新城物業管理公司實際上就是開發商自己成立的。有矛盾時，物業公司的屁股往往坐在開發商一邊，這無疑成了業主們向開發商“討說法”的障礙。由國務院發布、于2003年9月1日施行的《物業管理條例》明確規定，物業管理公司要跟開發商分開。但大西洋新城的現狀依然沒有改變。
物業究竟是來服務還是來收費的？
同樣，在接到來自焦點房地產網的相關投訴之后，記者來到了北京天鑫家園，對物業公司服務質量不滿是糾紛的重要起因。面對記者，業主們紛紛訴苦：物業公司自打的地下水普遍有沉淀，有時有惡臭；物業公司每天17時30分即停止售水售電，并且每次只賣300度電，用電暖的住戶冬天采暖只夠用幾天，對上班族極為不便；小區幾條道路夜間沒有照明；物業公司從未公布收支賬目；保安還強行攔車收費甚至毆打業主。業主對服務不滿，物業費卻照收不誤。
此外，業主們發現，到今年3月，北京市共有2681家物業公司取得了物業服務資質，而他們的物業公司——韋和基業不在其中。也就是說，韋和基業提供的服務不僅質價不符，而且沒有從業資格。
“不知道物業究竟是來服務的，還是來收費的”——這不僅僅是天鑫家園小區業主們的困惑。大西洋新城小區的業主們表示，購房時由于開發商承諾該小區將由外資物業公司進行酒店式管理，所以物業費收取標準定為3.30元／平方米，3個月后，物業公司換成了本地的，物業費卻原價收取。在律師的幫助下，業主們根據相關收費規定，按照合法可收取費用的上限測算后，驚訝地發現，該小區的物業費僅需1.5006元／平方米。
小區業主代表陸頌吳指著合同中紅筆勾勒過的多項條款說：“物業公司還經常違反《物業公約》，如擅自將市政供暖的代收代繳供暖費，變更為自行供暖，強行違法違約收取供暖費用等等。”
前期合同充滿霸王條款，不簽沒鑰匙
而即便是連物業公司都不遵守的《物業公約》，也并非是業主們的真實意愿。天鑫家園業主余春來說，在簽訂買房合同的時候，開發商沒有出示前期物業服務合同格式，到了收房入住的時候，開發商才拿出充滿霸王條款的前期物業服務合同，不簽就拿不到鑰匙。業主們說，這個合同根本就是強加的。
“作為物業服務的主顧，我們沒有挑選權，不能討價還價，更不能驗貨，強買強賣又物非所值，憑什么讓我們照價付款？”4月9日，大西洋新城業主老陸說。據中消協對2005年全國投訴情況的分析，消費者投訴物業管理的有3830件，其中涉及服務質量的有2136件。
面對質低價高、卻又不得不接受的物業服務，業主們選擇的抗議手段驚人的一致——拒繳物業費。結果，去年天鑫家園部分業主被物業公司告上法庭，業主全部敗訴并被強制執行。因對物業服務不滿，導致業主拒繳物業費，然后業主被物業公司起訴，成為當前物業糾紛案件的普遍現象。
李勁松律師評論：“在任何一個強買強賣的市場，質價不符是通常的現象。撤換物業成本很高。”“為了換掉物業，我們已經努力了5年，只落個心力交瘁，這條路太難了！”老陸這樣說。（王海 張向永 沈寅）
