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　　(聲明：刊用中國《中華文摘》稿件務經書面授權)

　　文/向 兢 白 玲 盧江南 陳 晨

　　“泡沫只有破了才能證明是泡沫。”

　　美聯儲前主席格林斯潘的這句話，用在中國的房地產市場身上是再合適不過了。

　　在全球經濟一片低迷中，中國的房地產市場卻不斷上漲，很多地區的房地產價格也已經超過2007年的高點。

　　2008年凄慘冷淡的樓市在2009年不僅僅是回暖，而是狂熱了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均價都已達到歷史最高點。中國不動產研究中心所監測的北京商品住宅的成交均價在11月達到了18088元/平方米的高位；新開盤項目的均價升為17550元/平方米。2009年全年北京商品房均價上漲幅度超過60%，是北京GDP漲幅的六倍多。

　　東釣魚臺家園，均價7.02萬元/平方米；銀泰中心，均價7.24萬元/平方米。這兩個北京目前均價最高的期房和現房樓盤的出現，將曾經創下京城最貴樓盤紀錄的昆侖公寓、銀泰中心、盤古大觀、柏樂府等“高檔名盤”統統甩在了身后，北京的樓市也進入了一個前所未有的“豪宅時代”。

　　不過，相比上海樓市的瘋狂，北京的“豪宅”似乎還有點兒不夠瞧的。2005年10月，位于陸家嘴核心區的湯臣一品以10萬元/平方米的價格開盤之后，一直沒有獲得市場認可。然而,就是在2009年下半年，上海的豪宅市場一片大紅，出現了白金灣在內的數十個價位超過10萬元/平方米的豪宅。易居中國公布的數據顯示，2009年上海實際成交均價最高的前10名樓盤，其中有4個項目均價超過10萬元/平方米。而古北臻園的一套別墅成交單價更是高達19萬元/平方米，成為名副其實的中國內地最貴樓盤。

　　在普通住宅市場，同樣“漲聲一片”。僅2009年上半年，北京就有135個樓盤集體漲價，占北京400個在售樓盤項目的近三分之一，最高漲幅竟高達14000元/平方米，而這一統計數據還未包括不少項目漲價的尾盤。上海在售項目中，更是有超過9成的樓盤或多或少漲價。 僅一兩個月時間，北京、上海等地樓市已經強勢反彈，部分樓盤提價幅度之大，早就填平了“小陽春”之前的降價區間。

　　回顧2009年火爆的二手房市場,價量齊升，一些熱點地區甚至出現了短短一周報價上漲千元的態勢。國際通行的衡量房價是否合理的兩個重要標準——租售比和房價收入比，在瘋狂的中國房市面前基本失效。“房產租售比”是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價是否合理的差距。一般而言，國際標準的“房產租售比”為1﹕100到1﹕200，但北京的租售比從2004年以來一直偏離這一數值，目前北京的租售比更是嚴重背離了這一安全線。2009年11月北京樓市租售比再創紀錄，首次突破了1﹕500，達到了1﹕525，部分區域甚至達到了1﹕700。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。根據北京市統計局和北京市房地產交易管理網的相關數據，截至2009年7月，北京市的房價收入比已達27﹕1，相當于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房，超出國際平均水平5倍。

　　一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。

　　中國的房地產此時正呈現并承受著泡沫經濟的高度風險。全國房價基本面呈持續性上漲甚至“暴漲”，商品房價格漲幅遠超過居民收入的增幅。土地價格越炒越高，地王頻現，房地產商大手筆拿地建房，負債率普遍持續上升，房價收入比和房價租售比極端不合理……種種現象的背后，是住房成為像股票一樣的資本運營品，在投機者的“看高”預期和社會普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價值，使其遠遠背離了真正價值。這其中的價值差日益擴大，構成了愈來愈膨脹的泡沫。

　　國企拿地不差錢與地方的“土地財政”

　　房價的上漲早已由2009年年初的個別現象變為普遍現象，就像一匹脫了韁的野馬，誰也不知道所謂的“頂”在哪里。投行等金融機構、投資者都在唱高，買房者“恐慌性購房”，開發商捂盤提價價更高……這一切都使得開發商的熱情重新高漲，他們早忘了2008年的寒冬剛剛過去。北京、上海、重慶等地“地王”頻現，先是中化方興以40.6億元的成交價拍得廣渠路15號地，拉開了地王誕生的序幕，隨后大龍地產不甘示弱，成為北京市2009年首個成交總價超過50億元的新地王。中海地產則以70多億元的價格成為上海地王。不僅北京、上海，在深圳、寧波等城市，地王也相繼出現，其出手之闊綽，聲勢之浩大無不令人震驚。

　　然而，更令人驚訝的是，國企和央企竟然成了這波瘋狂拿地的主力。在中國實體經濟尚未全面恢復的情況下，除了傳統的國企地產企業，如大龍地產、中糧地產、遠洋地產、保利地產等，那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業的國有企業，如中化集團、中國電子集團、中鐵集團、中冶集團等也紛紛邁進或準備進軍房地產行業。

　　這些央企或是大國企背景的地產企業的大手筆，將大部分民營資本擠到二、三線城市。美聯物業市場研究部統計數據顯示，北京2009年出讓的住宅用地中，民營企業拿地建筑面積為423.7萬平方米，成交價167.9億；而國企拿地建筑面積654萬平方米，共計417.3億，樓面價為每平方米6381元。在 2009年住宅類地塊總投資中，國企占到了71%，遠遠超過民企的29%。無怪乎SOHO中國董事長潘石屹在競拍廣渠路15號地鎩羽而歸后感慨：“現在地王都是央企。”地王頻現帶來的直接后果便是樓面價高漲，甚至超過了同區域當年在售樓盤的銷售價，這種“面粉比饅頭貴”的現象很可能導致面粉和饅頭輪番比著漲價，壓力最終仍將轉移到購房者身上。

　　國企拿地之所以“不差錢”，是因為2009年天量的信貸大量流向國企，特別是一些國有大中型企業。2009年上半年國家巨額放貸時，大量在經濟中回暖并不缺錢的企業還是拿到了大量貸款。房地產業的復蘇和價格上漲，使得大量資金流向樓市、地市。而國企“強悍”入市，是抬高地價、加快房價上漲的重要原因。更令人擔憂的是，一些國企的主業并不是房地產，但頻頻制造“地王”，這將加劇市場的泡沫化、非理性程度。

　　針對國企大舉進入房市的現象，應進一步加強對信貸資金流向的監管，防止資金過量流入房地產市場；尤其要規范不以房地產為主業的國企的投資行為，嚴控國企資金非理性進入樓市。此外，還應完善國企投資房地產的風險評估和風險控制，嚴查國企炒樓、炒地行為。

　　然而，一個巴掌是拍不響的。

　　事實上，近年來土地出讓金收入成為地方財政收入的重要來源。中國指數研究院發布的《2009年中國土地出讓金年終盤點報告》稱，2009年中國土地出讓金總金額達15000億元。土地出讓金已成為許多地方政府財政預算外收入的最主要來源。一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財政收入的60%，個別市縣達90%左右。在當前經濟困難、稅收增長率持續下降，擴大內需、增加投資、提振經濟時間緊迫的大背景下，土地出讓金收入的增減對于地方政府的決策部署和投資行為影響甚大。

　　房地產行業的高關聯性，使大多數地方政府產生依賴心理，除了“土地財政”情結，還有稅收考慮。因而，在執行國家調控政策時畏首畏尾，一些地方把國家調控政策高高掛起。在個別地方，與房地產相關的部門領導干部甚至公開為房價上漲、開發商“捂盤”幫腔。

　　因此，中國應該大力發展實體經濟，發展民營經濟，地方政府的財稅收入逐漸轉移到實體經濟上來，而不是從土地出讓中獲得暴利。如果沒有其他的稅收渠道，地方政府不得不轉而依靠賣地生存，進一步倒逼政府放松信貸。

　　對于目前將地方政府與房地產開發商捆綁形成利益共同體的土地出讓制度，可以從以下幾方面加以改革：完善土地招拍掛辦法，在關注土地出讓程序上的公開透明、防止低價出讓土地和欠繳土地出讓金等問題的同時，關注開發商非理性競價導致的土地價格虛高問題，改變“價高者得”的單一方式，探索“勾地”等出讓方式；按照黨的十七屆三中全會精神，積極穩妥地推進農村集體建設用地直接入市試點工作。

　　此外，中國的稅收制度需要做出調整。中央政府宜考慮適當增加地方財政收入的方式方法，減弱地方政府對土地出讓金收入的過度依賴。當前宏觀經濟面臨嚴峻考驗，地方政府稅收增長率下降，而財政支出壓力不斷加大。中央政府宜充分考慮地方政府的困難，研究適當縮小國稅征收范圍、擴大地稅征收范圍、減輕企業稅負的可行性；加大中央對地方的財政支持力度；鼓勵銀行對各地與民生密切相關的重點工程的貸款支持力度。

　　寬松信貸與通脹預期

　　推動房價上漲的表象是購房消費力的持續復蘇，深層次原因在于寬松的政策環境，如包括二套房貸優惠在內的一系列救市政策，降低了購房成本、交易成本，擴大了購房群體，市場需求增多。另一方面，寬松的貨幣政策緩解了開發商的資金困境，加上開發商從小陽春以來的銷售回款，有了漲價的底氣。根據國家統計局數字，2009年上半年進入房地產的信貸資金超過8000億元。

　　4.58萬億——當去年5月上旬，中國人民銀行發布報告公布了一季度信貸數字后，“通脹預期”愈加明顯。在通脹預期的壓力下，尋求資產保值、升值成了許多購房人，特別是投資客的當務之急。除了投資客的資金，還有實體產業轉移而來的資金。由于鋼鐵、水泥等制造業本身產能過剩，實體產業獲得的信貸資金只能另尋“出口”，于是樓市也成了實體產業投資、避險的選擇。根據媒體報道，去年10月，全國人大常委會原副委員長成思危稱，有2.1萬億信貸資金并沒有進入實體經濟，而是進入了股市樓市。

　　在通脹預期高漲和沒有更好投資渠道的環境下，大量資金流入樓市以求保值、升值不可避免。只有國家放寬更多的民間投融資領域，并通過稅收調節使投資流向資金不足領域，才能減少流動性對樓市的沖擊。

　　日本“失去的十年”與香港十幾萬名百萬“負翁”

　　房地產泡沫曾席卷全球，對世界經濟的發展造成了極大破壞，很多國家至今仍未完全恢復過來，留下的慘痛教訓對于泡沫正在急速膨脹的中國房地產業來說彌足珍貴。

　　發生于1923年～1926年的美國佛羅里達房地產泡沫曾引發了華爾街股市大崩盤，并導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。

　　從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫。其發展階段為四個時期：(1)泡沫萌芽時期：1985年“廣場協議”后美元貶值，大量國際熱錢進入日本房地產業，房價上漲。(2)地產泡沫出現：日本政府提出內需主導經濟增長政策，連續5次下調利率，放松國內金融管制，而產業結構增長趨緩的產業無法吸收龐大貨幣供應，大量資金流向房地產和股市，地價暴漲，受房價驟漲的誘惑，大批日本人紛紛投機炒房，巨大的房地產泡沫產生。(3)空前的地產泡沫：垂直式的地價飆升，1990年僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。出現世界空前的地產泡沫。(4)泡沫迅速破滅：利率提高，1991年后國際資本獲利撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。 到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

　　從后果上看，這次地產泡沫不但沉重打擊了日本房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。人們常稱這次房地產泡沫是 “二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

　　香港的房地產熱可以追溯到上世紀70年代。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區。1997年，香港政府推出廉價房政策，東南亞金融危機降臨，泡沫一夜破碎，香港房地產和股市總市值共損失8萬億港元，香港出現十幾萬名百萬“負翁”。

　　政策的初衷與執行的空間

　　2009年12月7日閉幕的中央經濟工作會議中提出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，這被許多媒體和業內人士看作是進一步鼓勵行業發展的“利好”。而在兩天后，在國務院常務會議上制定的具體政策中唯一與房地產相關的卻是取消了房地產交易的營業稅減免優惠政策，旨在抑制房地產市場的投機行為。2009年12月14日，新的國務院常務會議就直接地提出“抑制投資投機性購房”，要對房地產行業進行“調控”的意圖已經非常明確。具體措施包括：增加普通商品住房的有效供給；抑制投資投機性購房；加強市場監管；大規模推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。這被媒體稱為新“國四條”。

　　通過對中央經濟工作會議以及隨后的兩次國務院會議的研究，不難發現中央政府在房地產問題上的考慮：既希望通過增加“普通商品房”的供應以及鼓勵“自住和改善型”需求來促進行業的持續“景氣”，從而保障巨大的開復工建設量，繼續帶動上下游相關產業的發展，為GDP做貢獻；同時，政府認為必須對通過抑制“投機性”行為來打壓漲幅過大、過快的房價。因為高房價不僅會給銀行房貸帶來潛在的風險，更重要的是會不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群，對市場的可持續發展帶來傷害。

　　國外的發展經驗表明，決策層所期望的“在借助房地產來發展整體經濟的同時，通過市場化的手段來解決絕大部分城市居民的住房問題”，這樣一種“雙重目標”在一個完全市場化的模式中是無法實現的，在房地產產業中必須引入非市場化以及不完全市場化的補充模式。房地產產業結構應調整為由完全市場化的商品房市場和非市場化的保障性住房建設構成。中央政府也曾出臺大力建設保障性質的廉租房和限價房的政策并要求地方政府落實——但是這個政策到地方政府執行的層面走樣了，變成了與商品房地塊的簡單捆綁。

　　目前國內討論最為熱烈的電視劇是《蝸居》——一部有關房價的電視劇。《蝸居》的熱映折射出了公眾對房價飆升心生不滿但又無可奈何的現實。根據2009年12月中國社科院發布的2010年《經濟藍皮書》，中國85%家庭無能力買房。對一些大中城市的普通居民來說，瘋狂的高房價不僅剝奪了當代人的住房福利，而且還綁架了祖孫三代的生活幸福。一般中青年家庭買房，不僅要掏出自己的全部積蓄，而且還要指望雙方的父母把好不容易積蓄下來的養老錢拿出來“支援”，“啃老”已成為普遍現象。

　　雖然中央政府政策游刃的空間非常有限，但是必須迅速而堅定地清理行業結構，確立市場化和非市場化結合的房地產發展模式，明確從中央各部門到地方政府的統籌、協調機制，完善從土地供應制度到金融配合的改革，改革稅收分配體制，將地方政府從“土地財政依賴癥”中解放出來。否則，中國房價將無法走出“越調越高”的怪圈。

　　(摘自《大地周刊》)