發表評論 去年12月，程女士終于在南山后海購置了一套住房，然而簽訂購房合同之后一個多月過去了，程女士仍舊未能完成房屋過戶手續，主要由于她在申請銀行房貸上耗費了太多時間。
“沒有指標了！”是程女士跑完幾間商業銀行后得到的答案，最后終于在一家大型國有銀行得到答復，但是其明確告訴程女士，必須今年1月份后才有可能審批下來。程女士開始了漫長的等待。
放松的信貸 收緊的房貸
眼看過年了，程女士的申請還沒有批下來，而房主王先生自己也急著用錢，可是兩個多月過去了還沒批下來，如果解除合同，自己還要賠付相當數額的違約金。王先生后悔地說，還不如當初再等等，賣給全款的客戶！
由于銀行去年11月份就基本沒有什么額度了，之前累積下來的申請者較多，程女士只能等待2月份的額度了，上個星期五程女士終于長舒了一口氣，銀行通知她的房貸批復下來了。
中國人民銀行2月14日發布的金融統計數據顯示，今年1月，金融機構人民幣貸款增加8036億元，同比猛增2373億元。據公開報道稱，傳統的信貸投放洼地——廣東、江蘇、浙江、北京、上海、山東等六省市幾乎耗去了8036億元的六成。而此前3年同期平均新增量僅為4700億元左右。1月末，人民幣貸款同比增長16.74%，增幅比上年末高0.64個百分點。
程女士疑惑，為什么1月信貸的額度增加那么多，而自己的房貸卻那么遲才批復下來。記者在采訪過程中發現，嚴格的審批使批貸的時間延長了，這直接導致二手房交易時間延長。工行、建行、中國銀行、深圳發展銀行等多家銀行證實，現在申請房貸，申請人要提供收入證明、信用記錄、公司、學歷等詳細證明自己還款能力的證件、記錄，其中一些銀行要求向其提交自己的“銀行流水”，也就是工資卡上資金的流入、流出情況的單據。
相比之下，劉先生的貸款購房之路就顯得“幸運”的多。現在一家大集團工作的他，在多次考察后，去年12月份決定購買羅湖金光華廣場附近的一個40平方米左右的小戶型單位，“這是我首次置業，從建設銀行獲得了七成多的貸款，貸款很順利。去年12月確定購買，今年1月底就收房了。”
“其實，去年下半年以來，對于普通置業者來說，也不是絕對貸不到款，并不是所有的銀行都亮起了紅燈。”世華地產市場研究部總監肖小平表示，房貸緊縮或放松，普通置業者的感受或許并不強烈，政策造成的影響，更多涉及心理預期層面。
信貸高峰又來 銀行謹言“適度從緊”？
多年慣例的年初“信貸高峰”，在從緊政策下又如期而至？
有專家指出，由于去年11月開始執行從緊的貨幣政策，年內最后兩個月新增貸款同比少增2718億元，不少商業銀行將壓縮的貸款轉移到今年初，因此今年一季度貸款反彈的壓力不可小視。而深圳金融機構的相關負責人表示，深圳的信貸增長主要是企業商用信貸的增長，個人消費信貸的增長量已經被嚴格控制。這表明了去年讓房地產市場經歷了冰火兩重天的個人房貸今年將不再重蹈覆轍。
“1月份整個深圳商業銀行新增的個人房貸量并沒有明顯的增加。”深圳發展銀行的個人信貸部總經理康紅波表示，“相對于去年年底壓縮的信貸增量的確有大幅回升，但同比去年同期增長持平！”
中國銀行深圳市分行消費信貸部范副總經理也指出中國銀行深圳分行1月份按照總行設定的額度執行，并沒有超出規定的限額。
記者采訪中了解到，在從緊貨幣政策的大環境下，各家銀行均執行了央行按季控制的“窗口指導”意見，放貸都比較謹慎，尤其是房貸，均統一按央行、銀監會房貸新政規定在執行，沒有哪家銀行敢冒頭違規放貸。
根據中國人民銀行深圳中心支行的統計數據，深圳市房地產貸款總額自9月份出現大副下降，我市房地產貸款總額8月為145億元，至9月為99億元，環比下降31.7%，10月僅為49億元，環比下降50.5%；房地產貸款發放量與住房成交量同步變化，并于下半年呈現持續減少狀況。
為了防止去年“年初瘋狂，年末剎車”的鬧劇再次上演，各家銀行都表示注意把握好力度和節奏。
“1、2月份沒有用完的額度將會順延至以后的月份使用。”中國銀行深圳市分行消費信貸部范副總經理表示，“1、2月份由于春節的原因，房地產市場屬于淡季，因此房貸新增速度都在預料之內，而預計3月份房地產市場的交易量上升，銀行的房貸發放額度也會相對增加。”
為了避免壞賬率的增長，特別是加息進入上升通道，繼續加息的壓力可能會導致斷供情況的增加，范總表示中國銀行對于房貸申請者的審查環節會加強以下兩個方面的審查：第一點是申請人的優質的資信信用，還款記錄良好；第二點是申請按揭房子的保值性和增值性，而樓盤地段和素質是評估的重要方面。
“我們審查房貸申請人資格的時候，還是會比較看重申請人的收入情況，月收入至少是月供款的50%。”深圳發展銀行的個人信貸部總經理康紅波提醒，市民申請房貸時要注意證明自身的還款能力，這對于成功申請至關重要。
不可忽視的一個重要背景是，2007年的房貸增量達8000億元，是上年的4倍有余，創歷史新高；與此同時，個人房貸的風險也達到歷史高點。商業銀行貸款審核標準過松、擅自開辦轉按揭和加按揭、“假按揭”騙貸套現等問題也日益突出。據公開報道稱，1月22日，中國銀行(上海交易所代碼：601988，香港交易所代碼：3988，下稱中行)臨時停牌，原因是市場傳言持有74億美元次貸產品的中國銀行損失慘重。中行在中國的商業銀行中持有最多的次貸相關資產，自去年下半年以來一直廣受關注。
“去年，房貸爆發式增長，但是魚龍混雜，造成潛在的信貸風險。今年，銀行、借款人、市場基本上會更趨于理性。如何做好風險控制，是很多銀行需要考慮的問題。”招商銀行零售銀行部吳經理的話頗有一番意味。
“供血”通道漸通 市場元氣有望恢復？
雖然房貸相比去年年底恢復了額度，但是市場的反應還是比較滯后。
美聯市場研究部的數據顯示，1月一手樓成交面積僅19萬平方米，比去年12 月略降；二手樓市仍然清淡，二手樓價12400元／平方米，比2007年12月下降約11%，，成交量27.1萬平方米，比上月下降約43%。2月，深圳樓市則過了個冷清的春節，根據深圳國土局網站顯示數據表明，2008年2月1日-15日期間，成交量亮起十年未見的紅燈，就如發出橙色寒冷天氣警告的深圳天氣，持續冰冷，全市商品房日均成交量僅9套，節日期間市場甚至有幾天出現“零”成交。
深圳市世聯行副總經理李東紅認為，主要是春節長假的影響，節后的深圳房地產市場將會有好轉，經過春節放假的調整，員工的士氣和工作狀態更加適應如今的市場變化了，業務情況都會比較穩定。
如李東紅所預料，近幾天的商品房成交量逐漸回升。2月17、18、19日的新房成交量分別是20套、45套、42套，二手房成交量分別是55套、61套、71套，逐漸恢復年前水平。
來自中聯地產市場研究部的監測顯示，開年以來，深圳關外二手樓市有回暖的跡象，前往看房的客源明顯增加，但客戶在成交時還是表現較為慎重，市場主體仍然是以自住客為主，目標房源多集中在中小戶型，面積約90平方米，總價位在60-80萬元的盤源較受追捧。1月份的市場有一個新的亮點，客源中有部分中高層收入人群，一些高檔盤源客源明顯增加。實際上，與市場稍顯遲滯的反應形成鮮明對比的是，年初的信貸猛增，對購房者，尤其是開發商有著更深遠的意義。自去年“9·２7”房貸新政以來，不少企業已經資金鏈條繃緊，而銀行四季度又無款可貸，為維護與企業的關系，不少銀行1月份開始迅速放貸。
“來自中介方面的反饋顯示，近期樓市成交已經開始逐漸放量，從一定程度上來說，銀行的供血機制開始發揮作用，可為有剛性需求的購房者以及開發商提供相對順暢的融資環境，這將在一定程度上有助于樓市的回暖。”招商銀行零售銀行部吳經理稱。
然而，從廣東1月份的信貸投放情況來看，短期和中長期貸款均有大幅度增長，但是中長期貸款不再是房地產領域，而是傳統行業以及民營和中小企業。
“對于開發商的貸款，我們銀行并沒有放松。貸款時，主要看開發商的資質、實力及所開發的樓盤是否受到市場歡迎，銀行會綜合考量。”招商銀行吳經理的這一看法，似乎可以為上述貌似矛盾的現象作出一定的解釋。
也有業內人士分析認為，在現有房地產市場不很明朗的背景下，銀行其實也在觀望，去年上演的“激進型”放貸在今年或會終結。(李錦偉 牟曉偉)
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