年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。
同在北京清河，兩年前這里誕生了一塊25.65億元的“地王”；而日前，一塊66萬平方米的“準地王”在這里蹊蹺“流標”。
在業界看來，加息、銀行信貸從緊的措施效果開始顯現，向來攀高的北京地價正在迎接短期調整的可能。這與已經開始逆轉的珠三角房價一起，構造出中國房價未來的“新想象空間”。
準地王出讓“生不逢時”？
猜對了開始，卻猜錯了結局。
正如地產商所料，北京市年底出現久違的“好地”：66萬平方米的“清河營村住宅及配套、商業金融(1號地)項目用地”(下稱1號地)。
然而，1號地卻意外地以“流標”的方式，演繹了自己特殊的命運。12月14日，由于投標公司未達到三家，北京今年出讓面積最大的一塊土地意外流標。據了解，按照北京市國土局、土地儲備中心設定的規則，1號地必須由三家公司同時投標才能進入“出讓程序”，而直至12月14日開標之時，僅有兩家企業正式遞交標書。
“據我所知，這其間曾經有第三家企業有過意向，并且履行了一定的程序。”12月19日，北京地產界一位權威人士告訴記者，最初對這塊土地顯現出濃厚意向的共有三家公司，其中包括首開集團旗下二級法人天鴻集團的一家子公司，以及另外兩家“北京本地注冊”的開發企業。
然而，最終正式提交標書的只有天鴻集團的子公司和另一家企業，在招投標程序進入到開標階段的最后一刻，“第三家”企業改變策略，撤出投標程序，最終導致外界給予厚望的“準地王”出讓無疾而終。
同樣令業界奇怪的是，在這塊2007年單幅出讓面積最大的土地上，以往知名房企“爭食肥地”的情景并未上演。至于個中原因，一位在香港上市的內地房企的高管分析，由于時近年底，公司正在著手于明年的財務安排，而今年拿地的任務也已完成，因此，對這塊條件不錯的土地未予出手。
記者從其他幾家在香港上市的內地房企得到的答案與此類似，“出于公司整體的考慮和財務安排”成為了“主流答案”，在歲末年初大型房企正在進行來年財務安排之時，1號地的此時“出世”“生不逢時”。而在近日北京出讓的5塊土地大部分也都遭到市場冷遇。
銀根效應
說到底還是“錢”的問題。
“并不是這家退出的公司對這塊地不感興趣，而是財務安排的問題。”前述權威人士對記者說。所謂財務安排，即是該企業明年一季度的預售樓盤按揭貸款額度沒有最終確認，在這種情況下，企業自然沒有膽量在土地上“一擲千金”。
盡管自2003年央行發布121號文件后，各商業銀行已經不再對開發企業發放土地購置貸款和流動資金貸款，但地產商拿地的“底氣”依然與銀行信貸未來的“松緊”有直接關聯。據北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的調查，地產商的絕大部分現金流，均來自于銀行發放的按揭貸款。
根據鐘偉的研究，房地產企業已購置而未開發的土地上沉積的銀行貸款，超過90%的來源是銀行按揭貸款。在鐘偉主持的“地產企業囤積土地情況報告”中指出，沉淀在土地上的銀行貸款高達兩萬億元。
由此，今年10月以來，對房地產信貸政策，尤其是按揭貸款政策的收緊，顯然開始影響地產商今后在土地上的投資能力。“如果沒有足夠的按揭貸款形成銷售回款，地產商能投入在土地上的資金，就要受到影響，這是一個資金鏈運作的問題，按揭貸款是關鍵環節。”鐘偉向記者強調。
最終從1號地“臨陣脫逃”的這家企業正是碰到了這樣的問題。據記者了解，按照計劃，該企業在明年3月前將有兩個樓盤陸續開盤。按慣例，在本年度末，開發企業應與商業銀行確定來年的按揭貸款額度，以保證資金鏈條的順暢運營。
“但現在銀行拖著沒辦，因為明年銀行是按季度核算信貸指標，但銀行自己的指標還沒有確定下來。”前述權威人士告訴記者，除此之外，今年10月至今，這家企業的幾個在售項目，同樣受到按揭貸款信貸政策的影響，總體回款水平下降，最終導致他們缺乏足夠的“底氣”在土地市場上“一擲千金”。
短期調整
中國土地綜合開發研究院副院長孫友云認為，目前，信貸、金融、土地市場基本已經捆綁成為一體，房地產企業拿地越來越不依靠自有資金。“信貸政策調整的影響是平等的，每個企業都會遇到，這可能在短時期內抑制住企業的購買力，從而實現一個短期的地價調整。” 孫友云預測，明年一季度地價面臨短期調整的可能性最大。
在12月14日，1號地塊的開標現場，一位地產商就曾表示，在房地產未來市場尚不明朗的情況下，不會貿然在土地市場出手。一位參與了近期土地開標工作的人士告訴記者，“已經很難看到像前兩年一樣，動輒把標的價格翻倍之后投標的現象了。” 此前，上市公司動輒便以翻倍的報價殺入土地市場，在一定程度上，抬高了土地價格。
“中國土地市場上最具實力的‘買家’，也有可能在明年有所收斂。”孫友云判斷，即便是上市公司可以利用增發等資本手段獲取資金拿地，但內地監管機構對于定向增發的監管已經日趨嚴謹，目前牽涉地產業務的ST金泰(600385)、泛海建設(000046)等大規模的定向增發，證監會都未批準。因此，上市公司的資金鏈在相當大的程度上，仍然要看未來銷售回款的“臉色”，而按揭口徑的收緊，不得不讓上市公司也開始做出謹慎的預期。
“我個人判斷，明年一季度無論是房價還是地價，都存在極大的調整可能，即便是上市公司，在新一年的年報發布之前，投入大筆資金在土地市場上購置土地的可能性很小，因為，在未來信貸政策不確定的情況下，貿然支出大筆資金，必然會影響到公司的財務報表，進而影響到股價。”鐘偉說。
孫友云提醒記者，地價的短期調整期間，也不排除有個別地塊會以高價成交。“所謂調整，是大勢，這個過程中，一些條件很好，位于城市核心區的土地，仍然可能出現高價成交的局面，但只是個別，大部分的地塊價格會比較穩定，個別地塊的高價成交，很難再像以前一樣，短時期內迅速在價格上形成傳導作用。”他說。(李樂）
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