2006年5月17日，一年前的今天，中國所有的房地產(chǎn)開發(fā)商聽到了讓他們幾個月內(nèi)都不想談起的名字——“國六條”。一年后，不愿談、不想談這個名字的角色卻發(fā)生了變化。當幾大部委都對“國六條”諱莫如深時，一個疑問很自然的產(chǎn)生了——國家一年來對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控都發(fā)生了什么？
“國六條”內(nèi)容
(一)切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。
(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。
(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。
(四)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。
(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。
“九部委意見”內(nèi)容
一、切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)
(一)制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。
(二)明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。
二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用
(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。
(四)嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。
(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。
(六)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。
(七)加大對閑置土地的處置力度。
三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度
(八)嚴格控制被動性住房需求。
四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
(九)加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。
(十)切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。
(十二)規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。
(十三)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度
(十四)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。
(十五)堅持正確的輿論導向。
90m2大限 新房設(shè)計陷尷尬
“‘90平方米’政策的出臺，讓已經(jīng)做完施工圖的住宅項目延遲一年才上市。”北京市建筑設(shè)計研究院第六設(shè)計所高級工程師徐晨的言語中透露著無奈。
根據(jù)2006年5月31日出臺的九部委意見，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
一個多月后的7月6日，建設(shè)部在《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》中明確：套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成；70%是指占各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積。
而一般情況下，建筑設(shè)計分為方案、初步設(shè)計、施工圖3個部分，需歷時一年才能完成。
此政策一出，許多已經(jīng)完成的項目設(shè)計圖紙就要推倒重來，據(jù)說僅北京地區(qū)被修改的圖紙項目就達600多個。這一年多來，徐晨所在設(shè)計所的主要工作就是為去年6月后開工建設(shè)的住宅項目修改設(shè)計圖。
“按照‘90平方米’政策，真的很難設(shè)計房子。”徐晨舉例說，一個1萬平方米的住宅項目，按照原有的設(shè)計方案，可能只需要設(shè)計400多套房子，而現(xiàn)在要改成1000多套，等于增長了一倍多。按照每千人公共設(shè)施配套標準，就需要配套設(shè)施，而許多項目并沒有土地來修建這些設(shè)施，而且在房屋套型的設(shè)計上也非常困難，很多邊邊角角的面積很難協(xié)調(diào)，“都有開發(fā)商想過不建陽臺”。
國務院發(fā)展研究中心市場所研究員廖英敏認為，從今年以來的統(tǒng)計公報來看，通過“90平方米”、“70%”等政策調(diào)整確實帶來了一系列的變化。例如，在住宅投資比例上，特別是中低價位中小戶型的住宅投資出現(xiàn)了略高于房地產(chǎn)其他投資的局面，但是“有些城市由于結(jié)構(gòu)的調(diào)整卻造成了市場供應不足，短期無法緩解，導致了房價上漲”。
地根緊縮 供需矛盾被激化
2006年，全國土地開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為6.2%，同比上升0.3個百分點。中國社科院近日出版的《2007年房地產(chǎn)藍皮書》(以下簡稱《藍皮書》)中分析，土地開發(fā)投資增長率高于土地開發(fā)面積增長率，表明單位土地開發(fā)成本增加，這是國家嚴控土地供應制度等政策實施的結(jié)果。
另有數(shù)字表明，2006年全國主要城市地價總體水平為1544/平方米，與2005年相比，增長率為5.19%，增幅上漲0.99個百分點。北京南三環(huán)的東鐵匠營地塊曾上演6700元/平方米的火爆，連在場的開發(fā)商也稱是“瘋了”。而在我國，地價占房價的比例約為30%。
實行最嚴格的土地控制政策一直是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主調(diào)。
“國六條”出臺后的一年間，連環(huán)出臺的土地控制政策，有利于解決違法違規(guī)用地嚴重、工業(yè)用地的盲目擴張、地方政府強烈的占地沖動等問題，規(guī)范土地市場。
但房價上漲的根本原因是供需矛盾。用中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國的話說，住房是生活必需品，剛性需求無法抑制，盡快加大土地和住房的供應量，緩解供需矛盾，是解決房價上漲過快問題的根本出路。
“隨著土地閘門進一步收緊，供求矛盾將會加劇。在市場規(guī)律作用下，房價將可能進一步上漲，而房價的秩序上漲，就會助長投資和投機。”在《藍皮書》中，李景國將此土地調(diào)控政策中有待考慮的問題之一。
營業(yè)稅新政 二手房交易跳水
“2006年6月1日起的那幾天，二手房的交易量像跳水一樣，我們的日子特別難過。”回憶起二手房征收營業(yè)稅年限由2年升至5年的威力，一位房產(chǎn)中介的業(yè)務員至今仍心有余悸。
2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，明確2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。
國稅總局稱此舉的目的是“抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理”。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)字顯示，6月1日至4日與新政實施前4天(即5月28日至31日)相比，二手房房源掛牌量、客戶登記量、成交量分別下降41.7%、55.4%、35%。二手房交易中觀望者驟增，一方面是對房產(chǎn)價格走勢的觀望，另一方面是對中低價位、中小套型普通商品住房是否供應到位的觀望。
營業(yè)稅增加了房地產(chǎn)交易成本，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投機行為。“但在不同的市場環(huán)境中，政策手段的有效性是不同的。如果市場供不應求，則任何成本的增加或利潤的減少都能被迅速轉(zhuǎn)移到最終的消費者身上，助長房地產(chǎn)價格的進一步上漲。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李恩平在《藍皮書》中分析說。
一家房產(chǎn)中介市場負責人表示，同樣地段的二手房要比新房便宜2000元-3000元/平方米。本來想通過二手房市場買到便宜房子的中低收入者，由于營業(yè)稅新政，相當于要多支付6.5%的房價，因而被逼向了新房市場。
回望“國六條”的第5條，正是“積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場”。
數(shù)據(jù)“整容” 市場真假難覓
“那么多關(guān)于房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，亂哄哄的，不知道信哪個。”一位欲買房的朋友感覺自己是“霧里看花”。信息的混亂，不但使買家惶惑，也使行業(yè)管理部門乃至政府決策者大為頭痛。
為此，“國六條”中就明確地指出要關(guān)于建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，擊中了房地產(chǎn)行業(yè)信息失真的要害。
可不久前，廣州市國土房管局發(fā)布3月份房價顯示廣州房價下跌700元/平方米，正當人們?yōu)檫@一利好消息高興時，國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)卻顯示，廣州3月份房價同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.8%。兩組數(shù)大相徑庭。
正當人們炮轟廣州房價失真時，南京又傳來房價兩小時上漲1200元的消息，并指出半年來南京當?shù)胤績r已經(jīng)上漲了近25%，而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年3月份南京房價同比上漲6.1%，兩者之間差距甚遠。
“現(xiàn)在關(guān)于房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)太混亂了，幾乎沒有參考價值。地方政府應該摸清房屋的銷售情況，比如說銷量、戶型、價位等，而不是整天去打壓房價。”中國社科院經(jīng)濟研究所汪利娜如此建議,理由是“否則老百姓不了解真實信息，宏觀調(diào)控也就沒有依據(jù)”。
廖英敏也擔心“造成有些部門失信于民的后果”，建議“政府出面來統(tǒng)一口徑”。
土地稅清算 房價疑受傳導
2007年1月17日，國稅總局的一紙清算土地增值稅的通知，反映在了股市上——地產(chǎn)股連續(xù)兩天大跌，萬科、保利等諸多股票跌停。宏觀調(diào)控以來，地產(chǎn)股從未遭受如此毀滅性的打擊。
土地增值稅自1993年推出后一直沒有征收。國稅總局稱，土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。
但普通購房者的第一反應都是“羊毛出在羊身上”，擔心開發(fā)商會進行稅負轉(zhuǎn)嫁。隨后新浪網(wǎng)所做的調(diào)查表明：75%的網(wǎng)民認為，落實土地增值稅會推高房價；91%的網(wǎng)民認為開發(fā)商會向消費者轉(zhuǎn)嫁成本。
根據(jù)國稅總局的通知，土地增值稅實行4級超率累進稅率。有學者認為，這種累進的所得稅制度有抑制房價上漲的作用——如果提價勢必造成增值額的上升，它到一定程度會觸發(fā)更高一級稅率的適用，而這對開發(fā)商而言未必劃算。土地增值稅到底會不會轉(zhuǎn)移到房價上至今難有定論。但是賬還是可以算的。
以北京市南三環(huán)東鐵匠營地塊為列，今年4月17日，該地塊拍出了6700元/平方米的高價。按照總建筑面積4750平方米計算，地皮總價款為3205萬元。現(xiàn)場一位參與競拍的開發(fā)商向記者表示，6700元/平方米的地皮價格要想賺錢，成品房至少要賣到12000元/平方米，因為這個項目是純住宅沒有底商，而且容積率不高。假設(shè)建筑安裝成本為2000元/平方米，也就是項目整體建安成本為950萬元。項目建成后，交納土地增值稅可扣除的金額為(3205萬元＋950萬元)×1.2＝4986萬元。項目建成后以不同的價格出售，須交納的土地增值稅如上表所示。
從表格中不難看出，在成本相同的條件下，項目的售價越高，交納的增值稅也隨之提高，但利潤并未因此下降反而是上升了。
規(guī)范交易 囤房者我行我素
今年初，記者的一位朋友參加了河北燕郊上上城項目的開盤活動，被那種瘋狂購房的熱情震驚了，“第一感覺就是房子賣得真快，不托人買房號根本別想買房”。但是隨后幾天，這位朋友一直接到上上城項目銷售部的電話，稱目前還有空房，請這位朋友去看房。
開始是皇帝女兒不愁嫁的陣勢，后來卻成了上門的買賣？是湊巧還是開發(fā)商哄抬房價的伎倆？
“國六條”明確提出，要堅決打擊囤房、虛假宣傳等市場違規(guī)行為，隨后建設(shè)部一年來出臺了不下10項有關(guān)整頓房地產(chǎn)市場交易秩序的文件，還聯(lián)合有關(guān)部門在全國范圍內(nèi)開展了多次集中整治工作。政策出臺的密度與力度都堪稱前所未有。
記者近日就整治的結(jié)果致電建設(shè)部，建設(shè)部辦公廳的有關(guān)人士表示，目前還不方便就此問題接受采訪。
而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，發(fā)布虛假信息、違規(guī)銷售等現(xiàn)象依然存在。
在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，記者發(fā)現(xiàn)，近日開盤的幾個項目中大多數(shù)樓盤基本上沒怎么出售，但是按照售樓電話打過去，不少售樓人員卻告訴記者已經(jīng)售空或是基本售空。
根據(jù)建設(shè)部、國家工商總局聯(lián)合發(fā)出的通知，房地產(chǎn)項目在拿到預售證后3天至10天內(nèi)必須公開進行銷售。按照房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的信息，聞濤苑小區(qū)于2007年3月29日拿到了預售許可證。但是記者以買房者的身份咨詢時，該樓盤銷售人員卻稱5月15日才正式開盤。東方太陽城也有類似的情況，其銷售人員稱拿到預售證的項目會分期開盤。（賴大臣 趙艷紅）
