近年來，北京的房價不斷攀高，而房屋租賃價格卻始終表現得不溫不火。今年2月，北京市地稅局下發《關于個人出租房屋征收管理有關問題的通知》，再次重申對個人出租房屋嚴格執行5%的綜合稅率。此舉，在波瀾不驚的北京房地產租賃市場上激起層層漣漪。
5%稅收，從條文到現實
對于大多數房地產業內人士來說，對個人出租房屋征稅5%并不是一件新鮮事。
記者從北京市稅務部門了解到，這一政策從2004年就已經開始實施。將按照實際租金征收5%的綜合稅率交納稅金，個人轉租或再轉租采用2.5%的稅率計征，但都是實行由房主到地稅部門自行申報的原則。從去年開始，北京朝陽、豐臺等區改變了征稅方式，不再由地稅局統一征收，而改由街鄉代征，房主在交納相關稅費時，只要到所屬街道、鄉鎮的辦事處去辦理手續即可。
此次重申嚴格執行的5%綜合征收率征收的稅款中，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、個人所得稅等地方稅。北京市地稅局有關負責人介紹，個人出租、轉租、再轉租房屋的收入，可以在5%綜合征收率和分稅種征稅兩種繳稅方式中自選。但是，選定綜合征收率繳稅后，就必須嚴格按5%的綜合征收率繳納稅款。繳稅后，稅務機關將給納稅人開具包括房產稅和個人所得稅的完稅證明。
據相關部門統計數據，2006年北京市存量房近400萬套，約80萬套房產上市出租。目前北京市住宅租賃平均價格為每套2400元，房主平均理論年收益28800元。按照實際收入5%的綜合稅率繳納稅金計算，房主出租整年應上繳費用為1440元，整個租賃市場稅金為11.52億元左右。而2006年全年，北京市個人出租房屋繳稅僅在2億元左右，雖比上一年有增長，但仍遠遠低于理論計算的出租房稅收。
現實征收額與理論計算值的巨大差異引起了政府相關部門的高度關注，怎樣讓5%的稅收從條文走向現實，成為有關部門進一步解決的問題。
5%稅收的現實命運
記者近日向幾家北京房地產中介公司電話咨詢，在仔細詢問房屋位置、房屋條件、租金價位等情況后，幾家中介公司都未提及5%稅收的問題。事實上，在現實的房產市場中，對個人出租房屋征稅5%更多的還是停留在紙面上。“現在很多房屋租賃僅有一個口頭協議，或者一個簡單的書面協議，大多沒有正式的租賃合同。”一位房地產中介人士告訴記者，“對于這樣的情況，5%的稅收根本無從談起。”
據北京市地稅部門介紹，目前，北京的房屋承租人中70%都只是跟房東達成了口頭協議，并沒有簽訂書面合同，這其實是不利于房屋承租人權益保護的。從法律規定來說，房東是通過財產租賃來取得收入的，理應繳納相應的所得稅，否則就是違反了稅法中的相關規定。但由于絕大部分承租人都沒有索要發票的意識，這部分房屋租賃所得稅大部分就都漏掉了。
至于5%的稅收對北京房地產租賃市場可能產生的影響，北京房產中介機構“鏈家地產”研發中心認為，就目前情況來看，尚不會對整體租賃市場造成較大沖擊，但部分典型區域普通住宅市場會出現稅費轉嫁的情況，而高端租賃市場業主出租房屋收益會稍有影響。
據“鏈家地產”統計數據分析，目前普通住宅市場處于賣方市場，供需比例在1：2.5-1：3。其中軌道沿線、學校周邊等租賃熱點區域供需比則大概在1：3-1：4左右，因此，稅費很容易轉嫁到房租里或者直接轉嫁到承租者身上。但是，增加5%的租價對整體租賃市場影響并不大。而高端租賃市場則屬于完全相反的情況，月租金在3000元以上租賃房屋供需比在3：1-3.5：1左右，處于買方市場，租戶的選擇性比較大，業主轉嫁稅費的結果很可能只是會使房屋的空置期加長，因此稅費很難轉嫁到房租中。因此，一般業主都不會將稅費成本轉嫁給租戶。
強制備案能否成為最終解決之道
北京對個人出租房屋嚴格征稅5%的政策出臺已有兩月，但從相關部門傳來的信息并不容樂觀。據了解，主動繳稅者僅一成左右。對此，業界的看法是，如果沒有強制的備案制度，出租房征稅政策必然會流于形式。
其實，早在2006年7月，北京市建委就出臺了《關于加強房屋租賃登記備案工作的通知》，要求各區縣建委(房管局)高度重視房屋租賃登記備案工作，并要求從事房屋租賃代理的企業必須同時辦理相關備案手續。但租賃合同登記備案屬告知性備案，沒有強制力，因此備案率還是沒有明顯起色。
多數業內人士認為，如果政府部門出臺強制備案制度，將有助于為地稅和房屋管理部門建立起對接平臺，方便監督房東納稅情況。
記者從北京市建委獲悉，正在醞釀中的《北京市房屋租賃管理辦法》中已將出租房屋備案管理列為強制事項，可望通過強制備案的方式堵住這個漏洞。(孫曉勝）
