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　　進入11月份以來，隨著“救市十條”、連續降息、減免契稅等一個個托市信號從中央到地方的迅速釋放，北京房地產市場頓時暖意叢生。內外力雙重作用下，大批項目趕在年終前搶灘上市，且不斷爆出新開樓盤價格屢探區域新低的舉動，再次將長期以來“死水一潭”的房地產市場攪得風生水起，久違的熱銷場面在不少項目中重現，而“大幅降價”再次被證明是掀起銷售熱潮的“必勝法則”。協成機構統計預測顯示，12月份京城樓市將有30個項目入市，這將成為2008年北京房地產市場的收官之作。盡管多年來樓市大熱的局面已一去不返，但今年“句號到底畫得能有多圓”還是吸引了市場各方的普遍關注。在很多人看來，隨著2008年大幕的徐徐落下，也許能將困擾已久的樓市“夢魘”帶走，而對來年房地產市場“又盼又憂”的希冀，也已經暗暗萌芽……

　　●回顧●

　　●11月供應及成交雙雙走高

　　市場均價環比下降

　　“11月新盤集中噴發、價格有望進一步下降”的先期預測得到了市場的充分應驗。統計顯示，截至11月20日，京城樓市共有近30個項目陸續推出新房源，新增供應量為5638套，新增供應面積51.04萬平方米。新增供應套數和面積環比分別上漲了26.90%和7.09%。再看價格，11月前兩旬的市場開盤均價為14130/平方米，環比下降了1.02%。而成交方面各項數字均呈上揚態勢，截至11月19日，北京樓市商品住宅共成交9476套，成交面積941119平方米，環比分別上漲了50.87%和52.93%，商品住宅成交套數同比出現上漲4.55%,成交面積則下降了16.33%。其中期房商品住宅銷售套數為8468套，銷售面積812114平方米，與10月同期環比分別上漲了49.27%、52.99%，現房商品住宅銷售套數1008套，銷售面積129005平方米,環比分別上漲了65.79%、52.52%。

　　協成機構房地產經紀公司副總經理繆培丹指出，11月前兩旬的市場供應仍以五環外項目為主，低總價、小戶型的房子仍是供應重點，同時城區內供應量也有所增加，有6個項目位于四環以內區域，幾乎都是中小戶型房源供應，這些區域的放量引起了各方購買者的關注，由于定價不高相對合理，銷售形勢也相當理想。加上11月前兩旬五環外供應量的占比較高，共同促成了11月份市場均價的下降。同時由于目前市場對于大戶型、高總價物業的消化力有限，相當一部分需求轉向商品住宅的尾房市場，因此11月現房住宅成交數字明顯上升。

　　針對近期京城樓市出現的成交顯著上揚，繆培丹認為，經過兩次降息，金融政策對房貸利率進一步下調，從一定程度上促進了購房意愿和購買力的增長，11月成交量的大幅走高很大一部分原因是由于10月底出臺的降息政策細則未能在當月得到落實，樓盤銷售受到影響明顯放緩，使得一部分應在10月出現的成交數字推遲到了11月，造成銷售淡季里成交數字跳升。從11月前兩旬的成交數據來看，商品房成交套數上漲成交面積下降，也同時說明政府推出90平方米以下減稅利好使中小戶型房源的銷售繼續看好，一方面是市場供應的引導，另一方面是自住需求型買房者的理性選擇，樓市供應結構更加趨于合理，也將有效緩解供應與需求之間的矛盾。

　　●預測●

　　●12月預計30個項目入市

　　協成機構房地產經紀統計數據顯示，12月份預計有將近30個項目將陸續進入市場。從環線位置上來看，12月預計開盤的項目有17個位于五環以外區域，而五環內有13個項目開盤也是近幾個月來占比最多的一次，其中四至五環之間約有4個項目開盤；三至四環間有5個項目預計開盤；二至三環間約有4個項目開盤，分別是智地·鉆河公館、德勝佳苑、威爾夏國際公寓二期等。從區域上來看，朝陽區入市項目依然最多，30個計劃開盤的項目中有9個位于朝陽區，占總開盤項目30%；其次是順義區，有4個項目有新房源推出；通州區、豐臺區各有3個項目即將開盤；大興區與海淀區也有兩個項目計劃開盤；崇文區、西城區、昌平區等區縣都各有1個項目新增供應。

　　繆培丹認為，總體看來，12月份的市場供應仍將少于去年同期水平，因為進入了傳統的銷售淡季，不少開發商都把開盤時間推至年后。但今年在特殊背景下，仍有這么多項目開盤確實超出預料，某種方面也看出很多項目“破釜沉舟”、“放手一搏”的決心。而少數開發商在這樣的節點下選擇重點推出地理位置較有優勢、產品品質較高的項目入市，也是期望贏得高端客戶，取得銷售成績。

　　“2008年即將過去，樓市在‘降價’與‘救市’的一片聲浪中進行著調整，年底前開發商將面臨更大的資金壓力，所以不再以幾套特價房的噱頭來吸引消費者的眼球,紛紛推出低于周邊均價的開盤價入市以求更快獲取銷售回款，解決自身資金壓力,因此12月份有可能還會出現新一輪的打折促銷。”繆培丹說。

　　同時專家也給出以下建議，12月市場供應的特征之一是位于城市中心區域的項目供應比例相對增加，由于城區土地供應越來越少，值得投資型購房者予以關注；另外一個特點是南部新增供應多于北部，東部新增供應大于西部，大多數市場供應集中在東部、南部地區。作為現階段居住熱點區域的通州區在下月也會有較多放量，由于該區域距中心城區較近，通過高速公路、城市鐵路與市區相連通，與其他郊區縣相比，在道路交通、軌道交通規劃和生活、市政配套等方面的優勢更加明顯，此類區域的放量值得購房人重點關注。

　　●普通住宅將成為12月供應主流

　　統計表明，即將到來的12月里，普通住宅項目逐漸占據了新增供應的主角地位。12月即將開盤的項目中有公寓類項目12個，50%項目位于三環內，如合生華府、西海2008、智地·鉆河公館、凱德·華璽等；普通住宅項目有14個，溪水雅地、合生·世界村、香灣等；別墅類項目則有3個，多為高端獨棟別墅，如金碧湖畔、澳景園、富力丹麥小鎮等。對比前幾個月可以看出，普通住宅成為眼下市場供應的主流，而預計12月市場整體均價受普通住宅類產品放量的影響，還將有可能出現小幅下降。

　　“12月預計開盤的純新盤有13個，從開盤項目的產品定位上戶型多以60-80平方米小戶型、90平方米的二居以及買一贈一的LOFT產品為主角，尋求快速銷售是眼下很多項目的期望所在，價格自然也會更加‘有商有量’。”繆培丹認為，近期為拉動內需而不斷推出多項針對樓市的利好政策，可以看出政府對樓市保持穩定局面的重視，而市場信心在各方有利消息的強力支撐下也得到不小的恢復，長期的觀望情緒得到緩解，將促成不少有自住性需求的持幣觀望者在年終出手。

　　專家同時也指出，如今市場所推出的普通住宅項目多位于遠郊區域，雖然普通住宅項目價格相對較低，但與大多數購房者的需求還存在較大差異。而公寓類高檔住宅項目由于資源逐漸稀缺，地理位置較為優越，迎合了京城一批收入相對較高的購房者的消費需求。在市場整體成交低迷的情況下，高端產品也紛紛放下姿態降低價格，也將看好此類產品所具有的市場潛力。本版文并攝/邱旸

　　●預計12月份開盤部分純新項目●

　　項目名稱 開盤均價 (元/平米) 物業類別 物業地址 戶型面積

　　溪水雅地 4000 普通住宅 密云鎮興苑北區 戶型面積70-200平米

　　媯河麗景 5500 普通住宅 媯水南街18號院 戶型面積78-85平方米左右兩居、104平方米三居、101-135平米躍層四居、160平米躍層六居

　　西海國際中心 24000 公寓 海淀區蘇州橋東北角 有40-100平米精裝寓所和60-2000平米商務空間

　　合生·世界村 11000 普通住宅 馬駒橋中關村科技園國家級環保園區 50平方米至120平方米之間

　　合生華府 待定 公寓 朝陽區 宵云路18號 400~500平米之間

　　海棠公社 9800 普通住宅/別墅 東五環與京沈高速公交匯處 面積在117~148平米之間

　　CROSS朗廷 12000 公寓 朝陽區管莊楊閘環島西南 戶型面積為40平米-100平米

　　伯朗峰 待定 公寓 八達嶺高速13C出口東,西關環島東 戶型面積45平方米至130平方米之間

　　合生·麒麟社 待定 公寓 望京阜通西大街與望京街交匯處 LOMO公館戶型以60-80小戶型為主，LOFT以120-150兩居三居為主

　　德勝佳苑 待定 普通住宅 西城區德外安德路 45平米一居，96平米兩居，141平米三居戶型，其中以兩居戶型為主

　　倉上家園 待定 普通住宅 燕京橋西南側 戶型面積82平方米至155平方米之間

　　(提供：協成房地產經紀公司，數據僅供參考，如有出入以開發商實際公布數據為準）