上海《物權法》第一案昨天出爐。南匯法院依據《物權法》判決一起商品房預售合同糾紛案中，關于小區地面停車位和地下自行車停車庫的歸屬。業主龔先生要求房地產公司返還購買小區地面汽車停車位1萬元、賠償相應利息損失的訴訟請求獲得了法院支持。同時記者了解到，《物權法》實施后，由于缺乏相關細則引發的爭議不斷涌現，目前，最高人民法院正在緊鑼密鼓地制定《物權法》的司法解釋。
●直擊
業主起訴：已“買斷”車位，物業還收管理費
2005年2月，龔先生一家花了50余萬元從上海興吉房地產開發有限公司購買了一套南匯區惠南鎮康達公寓的房屋。在小區開盤后，開發商還同時向業主公開出售小區的停車位。“當時覺得有個自己的停車位，以后停車方便，再加上小區內很多業主都買了，我們擔心今后會停不了車，也毫不猶豫地掏了錢。”2006年年初，龔先生一家花了33000元買下了一個地下自行車停車庫和一個地面停車位。其中地下自行車停車庫23000元，地面停車位1萬元。
“本以為我們已經買斷了這兩個停車位，可以隨意使用，沒想到小區物業入駐后，竟開始向業主收停車費，還美其名曰是管理費。”2006年5月，開發商交房后，物業的這一行為讓龔先生一家大惑不解。龔先生的女兒告訴記者：“不知道這錢是進了物業自己的口袋，還是放入了業主的維修基金。如果放入維修基金，那還說得過去。但是物業對于這筆錢的去向一直沒有個明確的說法。”龔先生一家便開始了與物業長達一年多的漫漫交涉。希望物業能明示這筆管理費的去處。
但物業一直無動于衷，管理費照收不誤，卻沒有一句解釋。“停車位是小區的公共配套設施，開發商是沒有權利對外出售的。”今年9月龔先生一家向南匯法院提出了起訴，要求開發商返還當時用于購買地下自行車停車庫和地面停車位的33000元錢，并賠償相應利息損失。
庭審爭議：開發商是否有權出售車庫車位？
《物權法》從今年10月1日起正式實施，在《物權法》實施后第一個工作日，法院開庭審理了龔先生家的這一案件。庭審中，龔先生認為，地下車庫和地面停車位是屬于全體業主的，根據上海市物業管理規定開發商無權出售。因此其所取得的款項屬于不當得利，應當予以返還，并賠償相應利息損失。
而開發商稱，小區業主和開發商之間并沒有簽訂合同，約定地上停車位和地下自行車車庫歸業主所有。因此開發商有權銷售地下車庫和地面停車位的使用權，不存在33000元不當得利之說，故不同意返還。
法院判決：地面停車位歸全體業主所有
幸運的是，龔先生一家成了《物權法》實施后，滬上首個受益者。
南匯法院一審支持了龔先生一家關于地面汽車停車位的訴請。根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款之規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
現開發商將車位出售給龔先生，與法有悖，開發商應當將收取的款項退還龔先生，故法院對原告該項訴請予以支持。
而針對地下自行車停車庫，根據《上海市住宅物業管理規定》第二十條第一款第(三)項規定，物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫歸全體業主所有。
而對于本案中的地下自行車車庫，是開發商利用地下空間投資建造的，且已形成可獨立使用構筑物，不屬于小區共用的公共設施，其所有權理應歸開發商所有，因此開發商當然有權出售地下自行車車庫。
原告上訴：堅持地下停車庫也屬于業主
“我們始終堅持地下自行車停車庫屬于業主共有的。”雖然取得了滬上《物權法》第一案的勝利，但對于法院的這一判決，龔先生一家表示要上訴。“我們將盡快向市一中院提起訴訟，因為關于地下自行車車庫我們沒有得到訴請。”
●影響
業主踴躍維權法院底氣更足
滬上《物權法》第一案一審判定后，記者在第一時間來到了康達公寓，在得知龔先生一家打贏了官司后，小區內的不少業主也躍躍欲試。“我們當時也購買了小區的地面停車位，法院的這個判決增加了我們維權的信心。我們也準備通過司法途徑，為自己維權。”
業主躍躍欲試想維權，勢必會引發一波訴訟潮。對此，法院方面顯然已經做好了充分的準備。“只要事實清晰，證據確鑿，并能參照《物權法》，法院肯定會受理的。”
滬上《物權法》第一案的判決保障了有車業主的合法利益，但一些法律界人士也提醒，即使車位歸全體業主，業主也不能隨意停放車輛。
上海聯業律師事務所律師王展告訴記者，對于小區內業主共有部分的公共場所可不可以停車、停車該不該收費、收益的歸屬等問題應該由業主通過業主大會來討論決定，并通過制定管理公約的形式規范管理。“現在很多小區沒有成立業委會，或者業委會已經解體，而要在車位收費等問題上維護全體業主的權益，成立業委會迫在眉睫。否則，有些業主的權益會面臨很大的損失。”
●延伸
《物權法》相關細則或將盡快出臺
《物權法》實施后，很多法律界人士認為，作為國家立法的《物權法》，很多規定只是原則性的，在具體實施過程中必須以司法解釋加以彌補。記者了解到，目前最高人民法院正在緊鑼密鼓地制定《物權法》的司法解釋。上海市高級人民法院也專門就民事審判適用《物權法》所有權部分的相關問題展開討論。
《物權法》第74條第2款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”相關法律專家認為：該款“規劃用于停放汽車的車位、車庫”可理解為一定的構筑物，如地下空間的停車位、地上建造的車庫等。另外，雙方當事人之間的約定應當有兩種情況：一種是開發商與業主之間的約定，另一種是業主與業主之間的約定，這種情況下車位、車庫的權屬已轉移至業主的名下，業主再次轉讓時，基于車位、車庫的從屬性，受讓對象應有所限制。《物權法》第74條第1款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”因此受讓對象必須保證業主的需要。
至于車位的收益，《物權法》第74條第3款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”單個業主使用車位應根據公平合理原則或業主大會通過的規則使用，收益歸全體業主，不屬于開發商或物業公司，但物業公司管理車位發生費用可以扣除。(陳軼珺 宋超）
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