長城證券最近發布了一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開發商在各個毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出，對于毛利率超過40%的開發企業來說，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%。而上海房地產市場的銷售困境已經成為普遍現象，這使得開發商將稅收成本轉嫁到房價的可能性變得微乎其微。
從2月1日起，國家稅務總局對房地產企業土地增值稅實行全面清算。對于上海數千家房地產開發企業而言，絕大部分房產企業家遠不如某幾位地產老總此前在媒體前表現出來的那般平靜。
開發商凈利潤將“跳水”
長城證券最近發布了一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開發商在各個毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出，對于毛利率超過40%的開發企業來說，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%。報告稱，“通過計算……按照相關的實施細則，普通住宅毛利率在40%以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項目是免稅的”；“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目征稅的影響越大”。
而從2006年前三季度房地產上市企業的利潤表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%至40%，部分企業如深長城超過了50%；對于非上市公司來說，平均利潤至少不會低于40%的平均值，而很多企業的毛利率水平應該更高。這意味著對于大部分開發商來說，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。
企業面臨更大財務壓力
如果不進行預先計提，收稅額度如此高的土地增值稅對任何一家房地產企業資金鏈都將是巨大的考驗。大部分開發商資金都是滾動投入。當年順馳中國控股有限公司的資金調度情況被形容為“3個鍋蓋去蓋10口鍋”，類似的情況是房地產行業資金模式的一種極端。但大部分開發商即使資金實力再雄厚，也不太可能為10口鍋備足10個鍋蓋，資金永遠是在流動中產生足夠的效益。
實際上，僅就上海而言，由于大部分稅種采用預征模式，房地產企業的交稅額實際上并沒有外界想象中的那么“高昂”。
據一家代理公司負責人介紹，每售出一套位于上海的商品房，售樓發票中包含的稅金接近房價的12%，包括：5.5%營業稅＋15%×33%所得稅(預征)＋1%土地增值稅(預征)＝11.45%
也就是說，一家年銷售額在百億元左右的開發商，一年繳納的稅金為11.45億元左右，而這樣的繳稅額度已經可以被當做依法納稅“典范”了。
除了土地增值稅部分是采用的預征方式之外，房地產開發商繳納的所得稅同樣也是按照15%的利潤水平預征。
業內人士表示，15%只是目前社會全行業的平均利潤，一般來說“明顯低于”房地產開發商的實際利潤。而土地增值稅的清算與所得稅的清算模式類似，都需要等到項目公司結束時進行。
因此，一旦稅務部門對房地產企業各類稅收進行全面清算，房地產開發未來則將會面臨更大的財務壓力。
轉嫁房價幾乎不可能
銷售困局加上資金鏈壓力，這個冬天對于滬上開發商來說，似乎寒意越發濃重。
一家有外資背景的房地產公司內部人士表示，公司目前還不需要面對土地增值稅清算的問題。國稅局1月16日出臺的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中規定，清算需要滿足三個條件，包括：已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售(預售)許可證滿3年仍未售完；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續等情況。
“這三種條件我們一個都不符合。”這家開發商說道。據悉，他們前幾年開發樓盤的項目公司已經按照規定注銷，而今年銷售的樓盤“沒有一個達到銷售率85%的標準”。
上海房地產市場的銷售困境已經成為普遍現象，這使得開發商將稅收成本轉嫁到房價的可能性變得微乎其微。
據了解，作為非上市企業的開發商所能想到的唯一對策就是將成本轉嫁。包括提高建安費用、廣告宣傳費用額度等等，換句話來講，就是盡量使得未來的扣除部分提高。
但是，幾乎沒有開發商想以抬價方式降低增值稅壓力。中原地產副總經理唐振東表示，目前開發商只有在降價的情形下才可能取得比較理想的銷售成績，漲價只可能導致樓盤滯銷。
分析人士認為，從目前上海市場的供求關系來看，已經出現供過于求的上海樓市已經不具備將稅收再度轉嫁給購房者的能力，因此，寄希望于購房者為土地增值稅埋單的可能性幾乎沒有。
(來源：市場報 作者：劉秀浩）
