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　　哪些成本在推高房價？如何應對閑置房？該怎么看商品房預售制度？……今年兩會上，這些房地產市場的熱點問題再次引發關注。

　　三大推手致房價高企

　　房價成本問題一直是眾人最為關心的熱點話題，但這一成本具體由哪些要素構成，又是哪些要素在起主導作用卻極少被披露。本次兩會上，有政協委員專門列了一個房價成本清單，并進行了詳細解析。

　　“土地成本、稅費成本和企業利潤的不斷飆升，是近年來我國房價高企的根源。”全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許家印說，當前我國房價有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業利潤。我國房價之所以被抬高，與后三大成本不斷飆升有關。

　　許家印指出，通常情況下，前兩項成本價格變化不大，后三項成本才是真正影響房價的主要變量。目前后三項成本占房屋交易價格的80%以上，其中土地成本已占到房價的三成，各種稅費占到三到四成，企業利潤也遠遠超過了5%的世界平均比例。如果這三項成本繼續增加，無疑房價還會上漲。

　　“僅房地產開發環節征收的各類稅費高達100多項，其成本加起來占到房價的1/3以上，最終這一成本被轉嫁給了消費者。”許家印委員強調說。

　　對于如何控制高房價，許家印表示，可以從三個方面入手。一是企業應該合理控制利潤；二是地方政府要改變短視行為，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾，控制地價過快上漲。三是國家要完善房地產稅費體系，取消不合理稅費。

　　取消商品房預售制度基礎已經具備

　　有關商品房預售話題也再度成為關注熱點。近年來一直有代表委員建議取消該制度，其中最受關注的是在十屆全國人大四次會議上，33位代表建議取消房地產預售制度。民革中央今年在其所提的名為“關于加快修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》，促進房地產業的健康發展的建議”的提案中指出，房地產預售制度已成為房地產市場不規范的主要根源之一。該制度不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題得不到解決，更為嚴重的是誘發了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押，甚至還會出現“攜款潛逃”等違法犯罪行為。適時果斷取消商品房預售制度，是消除房地產市場不規范的重要舉措。

　　民革中央認為，目前取消商品房預售制度已具備了比較堅實的基礎。一方面，房地產業經濟環境發生了根本性的變化，商品房預售制度已不適應經濟發展和實踐的需要；另一方面金融體系改革和金融制度創新為房地產開發提供了多元化的融資方式，銀行貸款、發行股票、債券融資等方式均可補缺預售商品房籌資的功能；此外，房地產開發商積累了一定的實力，具備了駕馭資金項目運作的能力，對預售商品房制度的依賴性已減弱。

　　開征不動產空置稅抑制過度投資

　　關于如何應對空置房問題，全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海建議，對長期閑置房屋的業主征收不動產空置稅。

　　郭松海委員說，國家統計局公布的數據顯示，截至2008年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%；其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%。如按2007年全國商品房均價估算，商品房占壓資金約6000億元。

　　郭松海介紹說，當前，上海、北京、大連、杭州、青島等地成片的中高檔公寓成為“有主無人住，夜晚不見光”的黑樓。這種行為過多地占有了公共的土地資源，導致資源緊張，價格上漲，其消費行為產生了外部負效應，為此應付出相應成本。我們要學習法國近年來在大城市征收的房屋空置稅的經驗，其稅收集中在那些收入高，房產多而空置，造成資源浪費的人身上。

　　“對擁有多處房產而又閑置的戶主，可以考慮開征不動產閑置稅，這樣有利于抑制過度投資需求。與此同時，對開發商竣工驗收后的商品房空置一段合理時間如一年或兩年后，也應認定其為閑置房屋，這樣可以打破部分開發商捂盤惜售、待價而沽的美夢，迫其降價促銷，有利于增加市場的有效供給。”郭松海說。