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　　2009年的房地產市場是以“降價促銷”為主題開年的。以萬科、合生創展這些房地產大企業為降價龍頭，各地房地產企業已經開始紛紛跟進。有房地產商甚至提出，“若降晚了，怕現在的價錢也賣不到。”但是也有許多房地產企業眼巴巴看著房價步步下滑，卻是有苦難言：不是不想降，實在是降不起。一邊是價格調整之后的市場尚未有明顯起色，一邊卻是前兩年高價拿下的土地將面臨虧本賤賣的窘迫情形。究竟是虧本出讓還是繼續觀望，對于今年的房企來說：真是兩難！

　　昂貴土地銷價難定

　　“如今最為頭疼的，便是2007年獲取的地塊應該如何做規劃。”一家大型房地產央企內部人士告訴記者。這陣子，各個地方項目公司的銷售計劃已經開始陸續上交匯總了。“有的區域房價調整很厲害，如果按照當地的市場價格，個別以高價獲取的土地很可能只能保本甚至虧本銷售了。”他憂慮地表示。

　　2007年土地市場“面粉貴于面包”的怪相，催生了眾多“地王”。但遭遇了去年一輪深度調整之后，希冀以高投入獲取高回報的如意算盤紛紛落空。萬科在2007年10月以17億元獲取的北京大郊亭地塊停工擱置至今;而單價創下拿地紀錄的蘇寧環球，則在去年8月退回了上海南京東路163號地塊。

　　一位不愿意透露姓名的開發商告訴記者，某幅上海濱江地塊，成本價已達到2萬元/平方米至3萬元/平方米，原意欲以5萬元/平方米的價格銷售。但就目前周邊市場的價格水平，“根本不敢拿這個價格出來賣。”2008年9月，央行結束了長達兩年四個月之久的信貸緊縮措施，并在短短3個月時間內，將存貸款利率恢復到信貸緊縮前2002-2003年的水平。但是，這并不意味著開發商與銀行重新進入了“蜜月期”。“銀行信貸并沒有實質性的松動，我們還是面臨著開工投入的資金壓力。”杭州一位開發商表示。

　　標準普爾企業及政府評級服務董事李國宜表示，目前內地房企的資金來源，仍然主要依靠銷售和銀行貸款。“當成交停滯不前時，現金流會受到明顯影響。”耗資近70億元，在2007年拿地1030萬平方米的富力地產，為了緩解資金壓力，采用包括降價在內的各種促銷手段以加快銷售回款。富力稱，2009年的銷售目標已定為220億元，力爭在2009年底將凈資產負債率降至80%以內。而首要措施便是“降低開發成本、調低售價、增加銷售量、加快資金回籠”。

　　房企銷售壓力巨大

　　戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮認為，2009年中國樓市將會面臨“去庫存化”的轉折。有數據顯示，1998-2008年的10年期間，全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米。截至2008年底，全國土地開發量僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，近40%的土地開發滯壓。

　　部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設項目，開始在2008、2009年陸續入市。但由于市場觀望氣氛濃郁，各主要城市商品住宅紛紛出現滯銷。蔣尚禮表示，如果按現有成交速度來測算，預計全國十大城市的新建住宅庫存量，需要未來大約10-12個月時間才能基本消化出清。

　　這樣的市場消化前景，對于房企來說無疑壓力巨大。“究竟是割肉還是苦熬，應該是根據不同區域做不同判斷。”廣州一名開發商認為。他認為，市場底部是否已現，是采取定價或發展策略的基準。“對于囤積不少高價土地的企業來說，大規模開發是不適合的。”

　　大公司作預虧準備

　　國金證券分析師曹旭特認為，2008年的房價下跌，導致久違的存貨減值準備重現上市公司財務報表。而減值準備的計提會使得上市公司利潤低于預期，因此有必要預判其可能對業績產生的影響。標普李國宜認為，高價地塊多集中于2007年所獲土地，如果相關政策有所放松，使得土地開發時間可延后的話，未必會體現出虧損狀態，但如果不做撥備，對于上市企業來說會出現毛利率很低甚至虧損的狀況。在赴港上市的內地房企中，綠城中國率先發布盈利預警，稱2008年利潤率要低于2007年。緊隨其后，合景泰富與奧園集團，相繼發布盈利預警，表示去年年度利潤會同比顯著下降。

　　曹旭特在報告中提出，早在去年三季報中，萬科就率先提出將對5個項目進行總額為5.35億元的計提減值準備。而其他如招商地產、保利地產及金地集團等幾家業內“大佬”，根據國金證券報告數據顯示，預計計提總額可高達5.4億元。且綜觀這幾家大公司預計計提的多個項目，都是在2007、2008兩年被高價吸納“入庫”的。

　　杭州廣廈天都城集團副總經理王旭飛表示，與去年不同，今年開發商的降價折讓有蔓延趨勢，“雖然降價會釋放部分市場需求，但不排除也會加重觀望氣氛。”他認為，這一階段的銷售行情會是個市場試探過程，“預計在4月底5月初能夠產生判斷結果。”