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　　在2010年，京城的房價究竟還能漲多少？到底什么樣的房子更值錢？京城還有沒有“低估”的房產？房產價格的上漲是否會長期背離其內在投資邏輯？

　　每一個人都可以列出房價上漲或者下跌的理由。不過，僅從投資角度來看，你手中的房產究竟還有無持有的價值？本周《財道》與北京財商人生高級理財規劃經理龍飛一起，篩選了京城一些地段的房產，在剝離了學區、商圈、醫院、交通等外在附加價值之后，為您客觀地估算住宅房產背后的投資價值。

　　我的租售比高不高？

　　理財經理提示：在過去這一年中，人們身邊的資產變化極大。尤其是房價，從年初的持續低迷，到最近的集體上漲，其間地王不斷出現，使得目前房地產價格已經被推至歷史高位。而與之相對的是租房市場的疲弱，一直處于一種不溫不火的狀態。這二者的反差也完全體現在房屋租售比這項經濟數據上。

　　“到處都在說租售比，我們小區2.7萬元的售價到底算不算高？”家住海淀區稻香園小區的劉先生向理財經理提出了疑問。

　　理財規劃經理龍飛解釋說，所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1比200到1比300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月(大致相當于16年至25年)內能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1比300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。

　　來自京城二手房經紀公司的數據顯示，北京2009年底二手房租售比均超過1比500。另據2009年12月本報報道，北京市目前的房屋租售比已經高達1比525，遠遠超出1比200至1比300的國際通用標準數據。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超過1比400，意味著出租一套商品房至少需40至50年才能收回購房款，遠高于國際標準。

　　目前是應該繼續對京城樓市投資進行關注，還是應該高位獲利呢？與“房價還要漲”的預期不同，一些業內人士的看法是，大城市商品房的投資價值已經基本喪失，不適合投資。這種看法到底有無道理，理財經理龍飛將在下面的分析中為您解讀。

　　理財經理首先展示了不同地區不同類型的房產租售比情況：

　　這里分別選取了住宅、商住兩用、商用以及公寓四種類型的房屋來進行對比。針對不同類型，再選取相應比較具有代表性的社區或者房地產。分別是位于北四環中關村附近的稻香園社區(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住兩用)，同樣位于CBD商圈的中環世貿中心(商用)以及位于北三環以內的公寓住宅韋伯豪社區(公寓)。

　　經過理財經理的詳細調查，這四處房產的數據如表1所示。

　　由表1可以看出，目前住宅的租售比指標明顯偏離正常值，該數值為1比559，即如果只是依靠房租的話，需要46年半才能收回投資成本，偏離正常值的幅度較大。另外比起住宅和公寓，相對來說商用的中環世貿中心和商住兩用的建外SOHO的房屋租售比這項指標還較為合理。由此產生了商用住房比住宅更具有投資價值的結論，抑或是說目前商用房屋與住宅相比出現了倒掛的現象，這在一定程度上也反映了目前繼續投資于住宅房屋將具有非常大的風險。

　　現實回報比不上存款？

　　理財經理提示：目前投資住宅不僅低于除國債外的其他投資工具，重要的是這個收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風險角度來看，投資于住宅還要冒著房價下跌的風險，而一年期定期的風險相對較低。由此來看，目前投資住宅的投資收益率相對偏低，同時風險也較大。

　　理財經理龍飛接著以稻香園社區住宅為例，合理估算對這一資產的投資回報，看看其年內投資收益率為多少。

　　“所謂年內投資收益率，是指當年不考慮房屋價格上漲或者下跌所帶來的風險，只考慮房屋出租所帶來的投資收益率。”龍飛說。

　　龍飛選取了稻香園社區一套100平方米的住房，按照每平方米出售報價2.7萬元計算，購買這套住房所需270萬元。按照目前市價，該套房屋可以租到每個月5000元。

　　“但是出租房屋是有一定成本的，首先就要考慮到物業費、取暖費等房主的必要支出。在目前的市場上這些往往都不會轉嫁給房客。”龍飛指出。

　　同時，理財經理建議，還應將租房的個人所得稅考慮進去，畢竟依法納稅是每個公民應盡的義務。再次，還需要考慮必要的中介費用的支出，目前的地產中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介費用，因此也應該考慮到租房的成本中。

　　最后需要考慮的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合適的房客，則這段時間是不會為房主帶來現金收益的，因此在此需要提一些成本費用。綜合以上的成本，在此計提一個月房租作為成本，即5000元。

　　隨后，龍飛進行了簡單的計算：出租房屋一年可以為房主帶來5000×(12-1)=55000元，由此計算當年的內在投資收益率為55000/2700000=2.04%。即在不考慮房價上漲或者下跌的情況下，房主當年可以獲得的收益率為2.04%。

　　龍飛接著又將收益率列表與目前市場上較為流行的投資工具進行比較，分別選取銀行一年期定期存款，一年期國債以及滬深300綜合指數。

　　龍飛點評說，由表2可以看出，目前投資住宅不僅低于除國債外的其他投資工具，重要的是這個收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風險角度來看，投資于住宅還要冒著房價下跌的風險，而一年期定期的風險相對較低。由此來看，目前投資住宅的投資收益率相對偏低，同時風險也較大。