收回閑置地 暗箱操作待除
在眾多土地新政中，閑置土地的清理是最被市場寄予厚望的新政之一。在房價一路上漲，新增建設用地指標控制日益嚴格的情況下，如何保證大量有效供給，又能夠不逾越土地占用的死線，國土資源部及各地土地管理部門不約而同地將目光聚集在閑置土地上。
根據國土資源部去年4月發布的國土資源公告，截至2005年初，全國城鎮規劃范圍內共有閑置土地107.93萬畝，重啟這部分土地供給，將對緩和房地產供需矛盾起到至關重要的作用。
采訪中，多數業內人士認為地方政府有效調控樓市其實并不難，一是加大保障類住房的供地，二是大力收回閑置土地，或利用高額閑置費督促開發商早日開工，保證住房供應量，緩解需求壓力。
但是，閑置土地的收回工作似乎也是在各地遇到阻力最多的政策之一。根據九部委新政，閑置2年以上的土地無償收回，閑置1年以上收取高額閑置費，以催促更多滯留在市場的土地入市。“我們有些區的土地閑置了何止2年，因為有外資的參與，區級地方政府根本無力回收。”重慶一家房地產上市公司相關人士告訴記者。
專家評價，只要地方政府加大土地收回力度，即不違反保護耕地要求，又在手中掌握足夠的可調配土地資源。“哪個開發商擅自抬價，就可以適時推出新的供給，誰還敢抬？”但是就算是這樣的政策，在一些地方政府“官商相護”的背景下，特別是一些中小城市，顯得寸步難行。
一邊利用招拍掛吸引外地開發商高價拿地，既賺“地錢”又拉高房價，另一邊大量土地處于閑置或低價運作狀態，市場最終呈現了“房少價高”的畸形發展———曾經的教訓要防止重演。
記者觀察
土地———不能走調的調控主音符
自2006年“國六條”吹響新一輪房地產調控的號角，嚴把“地根”便逐漸成為主音符。正所謂不破不立，中央正通過更多元、更細化、更嚴格的手段把控房地產的源頭，使本就令開發商感到窒息的土地調控颶風在2007年這個“政策落實年”里顯出愈演愈烈之勢。
在國家發改委有關2006年宏觀經濟運行與2007年宏觀經濟政策取向的報告中，去年的土地工作還是得到了肯定。主要是國務院在9月發布了《關于加強土地調控有關問題的通知》，有關部門隨后相繼出臺具體措施，包括落實土地管理和耕地保護目標責任制；發布實施全國工業用地出讓最低價標準；提高新增建設用地土地有償使用費收取標準和城鎮土地使用稅單位稅額；將國有土地使用權轉讓總價款全額納入地方預算；制定發布禁止用地、限制用地項目目錄等，并查處了一批違法違規用地行為。
不過，雖然房地產市場在宏觀調控下呈現出積極變化，對于當前的房地產市場運行，國家發改委認為還是存在不少困難和問題，突出表現在穩定房價和調整結構的效果不夠明顯。其中，房地產市場調控體系的不完善被著重指出，在國家發改委看來，土地、稅收、金融及規劃等調控手段在2007年還需加強協調配套。
今年房地產調控繼續從緊的步調也恰好率先踏在“土地”上。
一是建立不久的國家土地督察制度提出要把最嚴格的土地管理制度落到實處。國務院副總理曾培炎已經對國家土地督察機構提出了“嚴”字當頭的要求，目的就是督促地方政府落實中央關于土地管理的各項政令。
二是國稅總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》在市場掀起一陣巨浪。土地增值稅進行清算式繳納的全面執行，將扭轉以預征為主的土地增值稅繳納現狀，也將使開發商普遍面臨稅負、成本等方面的資金壓力。
三是國土資源部發出調整城市建設用地審批方式的通知，此前由國務院分批次審批的城市農用地轉用和土地征收，將從今年起調整為每年由省級政府匯總后一次申報。而這“一年一批”制也被視作是土地管理的一項重要改革，有利于加強土地調控，強化用地監管。
四是監察部強調今年將采取更嚴厲的措施查處土地違法違規案件。監察部副部長陳昌智日前指出，當前土地管理特別是土地調控中出現了一些新動向、新問題，特別是違法違規用地、濫占耕地的現象屢禁不止，監察部將會同國土資源部等部委繼續加強對土地市場秩序的監督檢查。
“步步趨緊，表明我國房地產領域，尤其是土地市場的調控力度不僅不會有所松動，而且將有針對性地推進。”上海易居房地產研究所所長李戰軍認為。然而，就這一輪的房地產調控來看，最初的調控根源在于土地市場，最大的調控阻力或許也在于此。在權利架構、利益分配等重新布局的形勢下，土地調控如何加強攻勢、克服障礙來開展新局面，令人翹首期盼。
（來源：上海證券報 作者：柯鵬 于兵兵 李和裕）
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