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　　全國兩會(huì)對于房地產(chǎn)的話題頗為關(guān)注，而2009兩會(huì)，關(guān)于房地產(chǎn)最熱話題就是對“房價(jià)構(gòu)成”的討論。

　　大家都知道，構(gòu)成房價(jià)的三大關(guān)鍵因素是地價(jià)、稅費(fèi)和利潤。

　　目前國際公認(rèn)的較為合理的房價(jià)收入比在4~6倍之間，但是我國的房價(jià)收入比平均為15倍，個(gè)別大城市還更高一些。目前社會(huì)上對于如何控制房價(jià)說法不一，人大代表許家印認(rèn)為，要采取措施防止房價(jià)大起大落和維護(hù)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康，首先要厘清房價(jià)的五大主要構(gòu)成要素。

　　第一項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本；第二項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷售及管理費(fèi)用；第三項(xiàng)是土地成本；第四項(xiàng)是各類稅費(fèi)；第五項(xiàng)是企業(yè)利潤。通常情況下，后面三項(xiàng)才是真正影響房價(jià)的變量。

　　一旦政府嚴(yán)控地價(jià)、稅費(fèi)在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤區(qū)間并保持政策的長期性和持續(xù)性，房價(jià)就會(huì)下降；房價(jià)下降至一定價(jià)位就會(huì)長期穩(wěn)定，市場也將長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　對于地價(jià)，許家印指出，目前我國各城市土地成本占房價(jià)的平均比已達(dá)30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價(jià)，又推動(dòng)了房價(jià)上漲。他建議，在目前的土地招拍掛過程中，地方政府不但要控制地價(jià)下限，還應(yīng)考慮控制地價(jià)上限。一旦兩家(含兩家)以上開發(fā)商報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)，土地出讓即告流標(biāo)，留待下次重新出讓。當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)這種控制地價(jià)的方式，前提是保證充足的土地資源，確保土地市場供需平衡，這也符合供需必須保持平衡的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　其次，目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)100多項(xiàng)，稅費(fèi)成本加起來要占到房價(jià)的30%~40%，這些將直接轉(zhuǎn)嫁給購房者。稅費(fèi)越高，購房者間接承受的壓力越大，特別是低收入家庭的購房壓力大大加重。建議國家完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消大部分不合理稅費(fèi)，這將有利于大幅降低房價(jià)。例如按企業(yè)毛利潤30%~60%清算并實(shí)行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤計(jì)算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項(xiàng)可節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本17.4%。

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤，積極讓利于民、努力回饋社會(huì)。房價(jià)過快上漲，超出市場承受度帶來的泡沫破滅，危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場各方的根本利益，危害的是國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤，使房價(jià)下降直至保持合理穩(wěn)定，才能保證房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展，這和房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)利益也是一致的。

　　一些代表的建議是，國家控制企業(yè)利潤在一個(gè)合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間，國家將特別加大稅收征繳額度。

　　地價(jià)、稅費(fèi)和利潤是構(gòu)成房價(jià)的三大關(guān)鍵因素，一旦采取強(qiáng)力的“三控”措施，政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利，將從根本上杜絕房價(jià)飛漲及購房成本被無限轉(zhuǎn)嫁給購房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象，有利于真正降低并穩(wěn)定房價(jià)。(姜仁 房地產(chǎn)策劃專家)