買房時廣告中大力宣傳的社區(qū)會所，開張后不僅全面對外營業(yè)，連小區(qū)自己的業(yè)主想進(jìn)入都需交納高額費(fèi)用。最近，當(dāng)“京東最大運(yùn)動會所”——奧力萬象新天店如期試營業(yè)時，一部分小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，“我們被奧力用高價擋在了自己的會所門外！”
誰的會所
以前看見別的小區(qū)有會所，王剛都覺得挺羨慕。面對現(xiàn)在奧力給出的單店單人將近4000元一年的報價，覺得自己簡直是冤大頭。
王剛是萬象新天的業(yè)主之一，5月19日,他和幾個業(yè)主組織了一個反對會所高價政策的簽名活動，當(dāng)天下午，有100多名業(yè)主趕來簽名并留下了聯(lián)系方式。
不少業(yè)主對購房時開發(fā)商的宣傳印象深刻：“6500平方米的運(yùn)動會所，距CBD最近、京東規(guī)模最大的健康天地。”
現(xiàn)在才知道，這一切不是免費(fèi)的。這里的單人年卡3900多元，還有一種2008元用30次的卡，限三個月內(nèi)用完。就是這個價格把小區(qū)業(yè)主擋在了會所門外。
4月24日，萬象的部分業(yè)主在售樓處五樓會議室，與奧力就會員價格問題進(jìn)行首次接觸。業(yè)主表示：奧力健身應(yīng)給萬象業(yè)主一定程度的優(yōu)惠。
然而，奧力認(rèn)為，“公司都有自己的市場策略，都會根據(jù)自己的調(diào)研制定價格體系。奧力有制定自己價格的權(quán)利。”
協(xié)商的結(jié)果讓業(yè)主失望。業(yè)主松濤疾呼：“公益性的設(shè)施變成了賺錢的場所，屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的會所，已經(jīng)被別人不當(dāng)處置。”
更多的業(yè)主質(zhì)疑，是誰將會所交給奧力處置？
對此，“管家”燕僑物業(yè)公司的郭經(jīng)理在電話中稱：“是開發(fā)商把會所租給奧力的，會所的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)都是開發(fā)商的。”
然而，業(yè)主們?nèi)匀毁|(zhì)疑這家隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司：“物權(quán)法里說了，車庫和會所都是業(yè)主的。”
權(quán)屬問題要通過權(quán)證來確定
“法律并不規(guī)定某一類的建筑物歸誰。”中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心不認(rèn)同某些說法，“現(xiàn)在問題的關(guān)鍵是要看權(quán)證在誰的手里。”
“小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)非常復(fù)雜。”舒可心分析，會所的歸屬有三種可能：會所屬于全體業(yè)主、開發(fā)商或者政府。
被稱作“維權(quán)專家”的舒可心發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主和開發(fā)商的糾紛都源于權(quán)屬不清。
目前國內(nèi)現(xiàn)有的商品住宅小區(qū)多數(shù)建有會所，其中絕大部分是開發(fā)商用來售樓或展示形象的有力砝碼。業(yè)主們買房時會得到各種關(guān)于會所的美好承諾，但開發(fā)商刻意忽略權(quán)屬問題，造成實(shí)際使用中問題頻發(fā)。
北京憶通律師事務(wù)所的畢文強(qiáng)律師就遇到過不少關(guān)于會所的官司，如承諾3000平方米的會所“縮水”為300平方米的,還有些會所被租給了餐館、歌舞廳等。
很多業(yè)主注意不到這些。一位二十多歲的年輕業(yè)主表示，買房子簽合同要簽100多個名，根本來不及細(xì)琢磨，即使有異議開發(fā)商也會以“統(tǒng)一規(guī)定”為由拒絕更改。
在畢文強(qiáng)看來，中國的房屋從根本上處于供不應(yīng)求的狀況，賣方市場的強(qiáng)大注定讓業(yè)主在房屋交易中處于弱勢。
物權(quán)法不能解決所有問題
在會所之爭中，業(yè)主們提的最多的就是《物權(quán)法》。有意思的是，幾乎所有專家都沒有用這部即將實(shí)施的法律來解釋會所歸屬。
“按照最新的《物權(quán)法》草案，除非有明確約定，會所不可能歸業(yè)主所有。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新分析了《物權(quán)法》里有關(guān)會所的幾次修改。
被業(yè)主們反復(fù)引用的是《物權(quán)法》草案三審稿，當(dāng)中明確提到“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”
但四審稿草案里關(guān)于“會所”的規(guī)定被完全刪去。一些業(yè)主認(rèn)為，最新的八審草案中引入了“公共場所、公用設(shè)施”的概念，這里面理當(dāng)包括會所。而楊立新將其闡釋為“運(yùn)動設(shè)施，綠地上的建筑物之類，不包括會所”。
“我們的確擁有會所的產(chǎn)權(quán)，”萬象新天的開發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司的法律顧問嚴(yán)民表示，現(xiàn)在會所的產(chǎn)權(quán)證正在辦理當(dāng)中。
楊立新認(rèn)為，雖然法律并沒有規(guī)定，但從《物權(quán)法》精神上來說，開發(fā)的小區(qū)里有會所，宗旨就應(yīng)該要為業(yè)主服務(wù)。如果經(jīng)營中不能避免要向社會開放，也可通過《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《廣告法》多個法律協(xié)調(diào)配合來保護(hù)業(yè)主的權(quán)利。
事實(shí)上，小區(qū)很多業(yè)主提出了自己的擔(dān)心，來往車輛破壞了小區(qū)原有的安靜，外來人員進(jìn)出不能保障安全。
“雖未對會所提出具體規(guī)定，《物權(quán)法》仍有“相鄰權(quán)”一說。”畢文強(qiáng)進(jìn)一步解釋：“除了傳統(tǒng)的通水通電，噪音光線等，相鄰權(quán)的內(nèi)涵也在不斷深入”
畢律師表示，如果會所對外經(jīng)營影響了其他業(yè)主的生活，那即將實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)相鄰權(quán)的規(guī)定將是業(yè)主維權(quán)的主要依據(jù)。
“物權(quán)法的出臺不能解決所有問題，只相當(dāng)于一個平臺。”這位多年致力于房地產(chǎn)法律的律師將這一切比作是一個全新的游戲，《物權(quán)法》規(guī)定的是游戲方向——我們要保護(hù)自己的私有財產(chǎn)，要和公有財產(chǎn)處于一定的平等地位。在這場游戲里，持有私有財產(chǎn)的公民最終將是贏家，但中間的細(xì)節(jié)要在實(shí)際中不斷調(diào)整。(白雪）
