9月28日，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(以下簡稱39號令)。為貫徹落實《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》(國發〔2007〕24號)，9月30日國土資源部專門下發了文件(以下簡稱236號文)，對于規范房地產企業的土地開發行為，加快解決低收入家庭住房的困難產生了很大反響。近日，記者采訪了國土資源部有關負責人。有關負責人就土地供應調控的相關政策做進一步解讀。
記者：國土資源部強調要“調整土地供應結構、保證并優先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地”，請問有哪些具體要求和措施？
負責人：保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。為此，236號文作出了以下具體規定：
一是安排一定比例的新增建設用地計劃指標，確保這一部分建設用地的需求。
二是明確城市低收入家庭住宅用地的供應規模、布局和供應時序，并落實到具體地塊等。每年1月15日底前，報國土資源部備案。
三是必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。
四是要優先安排、供應列入年度供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。
記者：一些地方在國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動中，人為設置條件限制申請人參加競買活動，對此，39號令有哪些新的舉措？
負責人：39號令特別增加了不得對競買申請人設定限制條件的條款，明確規定：我國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。
記者：最近，有的房地產開發企業大量儲備土地成為媒體關注的熱點。為了防止部分開發商“囤積”土地形成壟斷，有哪些具體措施？
負責人：房地產開發企業“囤積”土地，會進一步加劇房地產市場土地供求緊張程度，人為哄抬地價，不利于市場的健康發展。為此236號文明確了以下幾條具體措施：
一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產權和經濟關系的前提下，進行統一規劃，按“凈地”分宗出讓。
二是合理控制單宗土地出讓規模。考慮到大宗地出讓不利于市場競爭及市場調控，因此以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開發商參與競爭，防止形成“壟斷”。
三是規定每宗土地的開發建設時間。為縮短土地開發周期，規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年，確保供應出去的土地能夠及時開發建設。這一規定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規模提供了依據。
四是加大閑置土地的處置力度。對于開發日期滿一年未動工開發的，要依法征收土地閑置費，滿兩年未動工開發的，要堅決無償收回。對動工開發但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。
記者：據了解，近年來，一些開發商只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權證，再用該土地使用權證申請土地抵押貸款，進行滾動開發。這種做法，容易造成拖欠土地出讓金，引發金融風險，不利于房地產市場健康發展。對此，最近的政策又做了哪些規定？
負責人：39號令要求受讓人付清全部國有建設用地使用權出讓價款后，才能領取國有建設用地使用權證書。未繳清全部出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。
也就是說，開發商取得建設用地使用權可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開發商分期辦理建設用地使用權證。一是有利于加強宏觀調控，促進市場公平競爭，防止開發商以少量資金囤積大量土地牟取不當利益；二是避免開發商在未繳清全部土地出讓價款的情況下獲取建設用地使用權證，或者以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊建設用地使用權證，并以此作抵押向銀行融資，增加銀行的金融風險；三是有利于保障商品房購房者的合法權益，避免開發商在未繳清土地價款而取得建設用地使用權的情況下出售房地產，影響產權人利益。
另外，根據土地管理相關法律，凡是土地出讓，必須以宗地為單位，現行法律不允許在未繳清出讓價款前將整宗地再分割為若干宗地，分割發放若干個建設用地使用權證。
記者：在加強監管、確保政策落實上，有哪些具體措施？
負責人：一是在供地時要加強監管。二是要嚴格合同管理，對沒有按處理意見進行整改的企業，要嚴格按照合同約定的條款進行處罰，并要禁止其參加土地招拍掛活動購置新的土地。三是要加強檢查，對房地產開發用地逐宗檢查，重點檢查房地產開發企業履行土地使用合同的情況。四是要加大查處力度，對違反土地出讓合同和劃撥決定書的約定，擅自改變土地用途，突破套型、建筑面積等土地使用條件的，要嚴肅查處并按照有關規定進行處罰。(賀民）
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