“我相信資金監管新政實施后，會有一些不具備資金監管資格的經紀公司選擇資金擔保機構進行資金監管。”早在6月中旬，北京開太物業交易保證專業機構總經理白鈞在接受中國經濟時報記者采訪時，就曾對公司在二手房市場的表現寄予厚望，這家有三大外資銀行背景的公司，相信憑借其實力，一定能在市場中占據相應的份額。
與白鈞持相同觀點的資金擔保機構還有很多，可以為此提供佐證的是，在北京市建委公布的55家具備從事房產中介資金擔保業務資格的機構中，資金擔保公司占到16家。
記者了解到，自6月25日起，北京市正式實施資金監管新政，一些看好二手房市場的資金擔保公司摩拳擦掌，希望能在這個新興行業中分一杯羹。然而4個月過去，已有資金擔保公司開始選擇退出市場，他們不僅沒能拿到想象中的利潤，而且部分公司也未能拿到房產中介的一單。
在白鈞看來，不是這些公司不愿意推廣，而是資金監管業務并沒有實現它降低交易風險、保障消費者權益的最終目的。其中中宇匯通擔保有限公司已經正式對外發布退市公示。
“我們希望能把資金監管真正地做起來，從獨立的第三方角度保障買賣雙方的交易安全。”白鈞說，他希望中天置業的事情能讓有關部門反思，資金監管的現狀能有所改觀。
資金監管比重不到一成
“現在二手房交易中，通過經紀公司走資金監管的數量非常有限，大部分都是自行劃轉。”一位不愿意透露姓名的經紀公司工作人員告訴中國經濟時報記者，在試運行階段，經紀公司不清楚政策執行的力度，大都盡量通過資金監管成交，但在觀望一段時間后，發現資金監管過戶時間太長，政府也并未提出強制性要求，在執行上就有所松懈。
記者對北京市房地產中介行業協會網站上的資金監管賬戶進行統計，截至2007年12月1日，55家具備資金監管資格的機構已完成資金監管的交易量僅為39套，正在進行當中的為164套。而同期二手房網上簽約的數量則高達14973套，遠高于資金監管的成交量。
“從我們公司的交易情況來看，建委所屬網站上公布的資金監管成交量就是真實的交易情況。”一家具有資金監管資格機構的工作人員說。
2006年北京市二手房市場的整體成交量76000套，月平均交易量6333套。依據去年同期交易水平，今年6月25日正式實施資金監管新政至今的五個月里，二手房的成交量至少有31000套，而同期通過資金監管賬戶成交和正在交易過程中的二手房僅201套。
由以上數據可以看出，無論是資金監管還是網上簽約的二手房，占總成交量的比重都不大。“當時業內傳聞，不通過網上簽約就不能過戶，所以大公司都將房源和交易情況在網上公示，但也有一些小公司不按規定操作。”經紀公司的一位工作人員說。
“在資金監管上，每個公司的操作程度都不一樣，有資金監管資格的大公司要比無資金監管資格的小公司成交比重大，沒有資格的小公司要想走資金監管的話，還需要向其它公司支付一定的費用。”一位只有兩家門店的經紀公司老板私下告訴記者，他們公司的交易就都是通過私下劃轉實現。
有知情人士透露，“從資金監管新政執行至今，工商銀行里的資金監管賬戶中，沉淀資金總量最多時也只有數億元。”
在北京市建委公布的資金監管名單中，通過工商銀行成交的二手房套數在所有銀行中位居前列，占到總數的一半以上。“以北京市現在的房價水平計算，一套二手房的價格在100萬元左右，現階段已經通過資金監管賬號成交201套房子的成交額能達到2億元，這與我了解到的情況是一致的。”上述人士稱。
買賣雙方對資金監管知之甚少
但最應當享受資金監管新政益處的買賣雙方卻并不了解資金監管新政的具體內容。
張玉(化名)于2007年5月27日與某經紀公司簽訂房屋代理合同(當時北京市已經開始試運行資金監管)，8月初與購房人簽訂房屋買賣合同，并在朝陽區房地產交易中心辦理完過戶手續。
“我的房子在朝陽區華龍美樹小區，房子總價30萬元，買房人需要貸款，給了我9萬元的首付款，一直到9月中旬等買房人拿到房產證，我才收到全部的房款。當時經紀公司說，他們公司可以替買房人墊付錢，但要他多交幾千元的服務費。”張玉之所以賣掉房子就是因為著急用錢，但考慮到買房人的經濟情況，張玉同意等待。
“我在朝陽區房屋交易中心辦理過戶時，那里的工作人員告訴我，要30天才能回款給我，我以為這是資金監管的要求。”一直到2007年10月，張玉無意中發現自己居然簽訂有《存量房交易估算資金自行劃轉聲明》時，才知道自己并沒有通過資金監管賬戶進行交易，而花費的時間卻與資金監管并無兩樣。
與張玉不同，閻成(化名)通過經紀公司購買一套位于豐臺區的房子，身為軍人他辦事非常謹慎，在熟讀二手房交易相關的文件后，決定一定要通過資金監管交易。
“當時經紀公司的人和我說，房主認為資金監管回款時間太慢，要自行劃轉。但我并沒有妥協，堅持不通過資金監管交易就不買房子。”在閻成的堅持下，最終經紀公司告訴他賣房人同意資金監管。
由于此前的一些周折，在拿到房屋買賣合同后，閻成留了個心眼，他發現經紀公司給自己的打款賬號與建委網站上公布的該公司資金監管賬號不一致，而經紀公司的工作人員卻稱這是資金監管賬號的子賬號。
“我算是一個相當謹慎的人，在買房之前不僅看了許多文件，還咨詢專家，可即便如此，一些操作細節我還是沒有弄清楚。”閻成回憶起買房經歷時感慨萬千，他并不認為買房人一定就會處在劣勢。“如果說清楚自行劃轉的風險，大部分賣房人也不愿意承擔資金被卷走的風險，只要經紀公司和大家說清楚了，大部分人還是會同意資金監管的。”
中介機構缺乏操作積極性
“資金擔保機構不參與二手房買賣，沒有客戶信息，通過資金監管成交的二手房數量少也正常。”分析人士指出。
北京市中介行業協會網站上的公開信息顯示，截至2007年12月1日，通過資金擔保機構成交和正在處理過程中的二手房交易數量為4套，通過經紀公司的為199套。
“經紀機構并非不愿意說服客戶通過資金監管交易，如果政府強制執行我們肯定要遵照執行。”某經紀公司的中層管理人員告訴中國經濟時報記者，現在北京市場二手房交易很活躍，有實力的經紀公司不需要占用大量的客戶資金，之所以不愿意說服客戶走資金監管，是因為資金監管的交易時間太長。
“比如說朝陽區從過戶到發房本，整個流程操作下來至少要一個月的時間。”他說。
但另一位業內人士卻持不同觀點，他認為經紀公司缺乏積極性還與公司從資金監管中得不到好處有關，“經紀公司開店的支出很大，運營成本非常高，如果僅憑自有資金，要想實現快速擴張根本不可能，特別是對還在暗箱操作‘現金收購’房屋業務的公司，資金監管凍結了客戶的錢，經紀公司將失去押房的經濟來源。”
據透露，在實踐操作過程中，經紀公司往往會以賣房人不同意為由，說服買房人放棄資金監管。部分經紀公司會通過公證處，買下房子但不過戶，再賣給買房人，買房人無奈之下只能接受自行劃轉的交易方式。
資金監管為何留有余地？
盡管政府三令五申，資金監管的執行情況卻不容樂觀，有人認為在政策制定初期就存在一些漏洞。
記者了解到，北京市執行的資金監管政策中規定二手房交易有兩種方式，一種是使用資金監管專用賬戶，另一種則可由買賣雙方自行交易。
“考慮到北京地區的特殊情況，在現階段讓一些經紀公司參與資金監管，是符合過渡階段特點的。”早在資金監管政策實施之初，相關主管部門的負責人在接受中國經濟時報記者采訪時就表示，北京之所以執行兩種資金劃轉方式，并讓經紀公司在銀行開設資金監管賬戶，是在考察其它地區資金監管模式后，結合北京當地特征做出的決定。
而在一些業內人士看來，正是這兩種執行方式留下的余地，讓資金監管新政最終落入執行難的困境中。
“也許政府主管部門之所以出臺互為補充的兩種方式，是為了讓行業能夠有時間適應新政，但客觀上卻導致資金監管新政執行不力。”白鈞在參與新政制定的討論中，就明確表示對執行兩種操作方式的擔憂，他認為大部分經紀公司可能會選擇自行劃轉。
“在其它國家或地區，政府鼓勵資金監管，如果通過資金監管進行交易就能享受一些優惠，而北京不是這樣的，如果通過資金監管，交易雙方就必須等待更長的劃款時間。”他說，要想推廣資金監管，一方面要加強資金監管的執行力度，另一方面也要為執行資金監管的交易雙方提供便捷的服務。
“資金監管有利于防范交易風險，保障資金安全。在二手房市場發展的初級階段，尤其需要樹立風險意識，必須完善資金監管的交易細節，縮短政策執行的過渡時間，避免資金監管政策長時間流于形式。”國務院發展研究中心林家彬副部長對記者表示。(張一鳴)
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