房貸利率又漲了，面對不到一年時間內連續(xù)三次加息，許多家銀行已經推出的固定利率房貸開始受到市民的關注和追捧。自央行2007年3月18日加息后，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也作出相應調整。
由于不斷上漲的利率加大了貸款買房者的還款負擔，各家銀行相繼推出了各種產品來回避加息后的還款負擔，如固定利率住房貸款、雙周供、接力貸等。其中，固定利率房貸成為購房者關注的產品。尤其是此次利率上調，更激發(fā)購房者對固定利率品種的關注。
在國內，繼光大、招行和建行相繼推出固定利率房貸產品后，農業(yè)銀行也在正式推出了固定利率個人住房貸款產品。盡管在連續(xù)加息的形勢下，前去轉換固定利率房貸的客戶也日漸增多。但從較早開辦該項業(yè)務的銀行看，該項業(yè)務近兩年推廣還不理想。如光大南京分行全年的房貸總量中，選擇固定利率的只有幾十筆，而建行去年在江蘇省只做了600筆，在全年120億的房貸業(yè)務中只占很小的一塊。有人算了一筆賬，經過四次上調，房貸利率不經意間從5%出頭走到了6.7%，如果兩年前選擇固定利率貸款，50萬元的房貸每年可節(jié)省利息支出近8000元，三年減少兩萬多元利息支出。
前中國社科院金融研究所易憲容博士認為，銀行固定利率房貸的推出，只是增加了一些房屋貸款的信貸產品，讓購房者多一些選擇。至于選擇哪些信貸產品，首先要看固定利率與浮動利率在水平和期限方面的差異性，這取決于金融市場環(huán)境，比如市場是處于利率上升周期還是下降周期，取決于財務狀況及對利率負擔的計算，這樣才能預算出兩種利率水平的成本高低。這沒有一個固定的模式。
的確，盡管固定利率房貸增加了銀行貸款的品種和市場，但從另一個角度來說，固定利率房貸增加了利率風險控制難度，也增加了銀行的運作成本。一旦市場利率升高，這部分貸款資產的市場價值將會下降。此時，商業(yè)銀行的固定利率貸款資產不管是繼續(xù)持有，還是在二級市場上出售，這種損失均會發(fā)生。
對購房者來說，房貸品種有了新的選擇，更為靈活了，但同樣意味著增加了控制利率風險的難度。有了固定房貸利率，貸款人便可以根據自身的經濟狀況和風險承受能力，以及今后一段時期的宏觀利率判斷，對貸款品種進行選擇。但如果貸款人判斷失誤，尤其是對銀行的固定利率定得比未來幾年央行調整的利率水平還要高，借款人便要支付更多的利息。
市場一直預測利率處于加息周期中，在此背景下，如果銀行實行固定利率房貸，銀行和購房者到底要承擔多大的風險呢？專家的看法是，固定利率房貸，對銀行、購房者都是一把雙刃劍。最終誰是贏家，還要看利率、風險評估水平。盡管固定利率房貸的推出，在理論上并沒什么障礙，但在操作上卻受制于三大瓶頸：一是商業(yè)銀行利率風險定價能力。固定利率產品無疑鎖定了貸款人的利率風險，但商業(yè)銀行的利率定價也需要通過風險精算。二是分散利率風險的金融工具欠缺。商業(yè)銀行固定利率房貸產品的推出，有賴于相關配套金融產品的出爐。如利率期權產品，利率遠期、掉期產品，只有與房貸期限相匹配的相關衍生產品出現后，商業(yè)銀行固定利率房貸產品才有機會分散未來不可預知的利率變化風險。三是對市場調研的不足，目前尚不可知購房者對這一產品的接受程度。盡管目前市場預期利率處于上升周期中，但仍沒有一個對利率變動較為準確的把握，固定利率未必比浮動利率好。
相比之下，目前國內融資成本比較低，是銀行推出固定利率房貸的好時機。但固定利率房貸僅是作為浮動利率的補充，僅能滿足部分群體的需求，不會成為主流，而且，固定利率比較適用于短期或者階段性短期房貸，不會出現長期固定利率。因此，貸款購房者要根據對未來經濟的趨勢進行綜合判斷。如果預期通貨膨脹增大，經濟發(fā)展迅速，應采用固定利率；如果預期通貨膨脹減小，經濟發(fā)展緩慢，那么應采用浮動利率。從消費維權角度看，購房者屬于信息弱勢群體，從目前購房者的個人專業(yè)水平來看，很難比較準確預測到未來房貸利率的變化，銀行有必要事先進行詳細的風險告知。總之，消費者須認真分析，理性選擇，選擇適合自己的一種住房貸款方式。(吳學安)
