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　　價格持續(xù)上升 成交量有所下降———

　　對于我們大多數(shù)買不起城市豪宅的人,我們也不得不認為,“豪宅”正在成為一個城市的名片,標志著一個城市住宅品質(zhì)的上線標準。了解城市豪宅市場,和買得起買不起無關,一年中,城市豪宅的變化,預示著住宅價值的風向變化。2008,姑且讓我們以30000元/平方米為限,看看北京豪宅的現(xiàn)狀。

　　●背景●

　　2008年的北京房地產(chǎn)市場整體蕭條,其中日子最為難熬的,是處于“樓市夾縫層”的普通住宅,其定價的“高不成低不就”,品質(zhì)的“嚴重同質(zhì)化”等現(xiàn)實問題在如今市場中暴露無遺,而向來領跑北京樓市,處于樓市價格體系“上層建筑”的城市高端住宅在市場大勢下又面臨著怎樣的現(xiàn)狀呢？調(diào)查表明,2008年,北京高端住宅市場也在一定程度上遭遇了與普通商品房相似的寒流,與過去的熱鬧尊崇相比確實“清冷”了不少,但由于城市高端住宅其本身獨有的特質(zhì):開發(fā)商及購買者實力、樓盤獨特高品質(zhì)、地段稀缺性、以及抗跌性強等多重優(yōu)勢,依然在這場“暴風雨”中保持了相對的穩(wěn)定。

　　●市場現(xiàn)狀●

　　價格持續(xù)上升成交量有所下降

　　來自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2008年前三季度北京高檔公寓平均報價為人民幣29038元/平方米,同比增長17.7%;高檔別墅平均報價為人民幣27925元/平方米,同比仍增長了18.6%。但與此形成鮮明對比的卻是成交量的有所走低,三季度由于受奧運會的影響,高檔公寓成交量降至2006年以來的最低點,市場存量進一步加大。因此有專家預測,四季度和2009年進入市場的高檔公寓項目大部分會選擇延遲入市時間,市場供應投放速度將逐漸放緩。

　　而根據(jù)新浪、搜房等網(wǎng)站的統(tǒng)計顯示,盡管今年以來住宅銷售市場整體趨冷,但北京高檔公寓的供應量卻較往年有明顯提高。據(jù)了解,前三季度高檔住宅市場供應量比去年同期有較大增長。

　　“市場大勢不好是所有項目普遍面臨的現(xiàn)象,這是誰也無法逃避的事實,也許我們的房子過去一個月能賣50套,可現(xiàn)在只能賣20套。高端住宅市場目前來看,和普通住宅比,依然保持著明顯的相對穩(wěn)定。”東三環(huán)某高端公寓負責人表示。

　　30000元/平方米以上項目

　　保持堅挺

　　12月19日,在東三環(huán)附近某高端公寓項目探盤時看到,售樓處依然比較冷清,盡管是周末,看房人仍寥寥無幾。銷售人員表示,高端住宅市場一向具有其穩(wěn)定特性,客群本就為“小眾”群體,看房人少也屬正常,但命中率卻比普通住宅要相對高很多。和周邊一些項目相比,該項目下半年以來銷售情況還算不錯,均價30000元/平方米出頭的精裝大戶型每月最少都能成交三四套,雖然受整體經(jīng)濟形勢影響,高端客戶目前的看房和買房意愿確實不如過去強烈。但在產(chǎn)品和價格的契合度越來越高的情況下,高端住宅買家依然會果斷出手。

　　從近期北京高端市場的表現(xiàn)看,一些真正具有實力的高端項目價格依然堅挺,未受到此輪調(diào)整的沖擊。經(jīng)過近一年的“量縮價滯”之后,北京的高端公寓保持強勢,表現(xiàn)出了抗跌性,甚至部分優(yōu)質(zhì)項目出現(xiàn)了價格的大幅補漲,單價最高年漲幅達90%,區(qū)域最高漲幅46%。調(diào)查顯示,目前市場售價在30000元/平方米上下的城市高端住宅,憑借著各自所獨具的特點而受到全國各地購買者的青睞。

　　有的憑“奧運效應”火的,比如國奧村以“奧運樓盤”的賣點在北京奧運會之后價值進一步提升,目前所剩約300套左右的房源均價在32000元/平方米上下。有因“黃金地段”而熱,CBD核心區(qū)的高端項目財富中心二期御金臺,8月份項目新開的一棟可售181套的精裝公寓,至目前已簽約70%以上,其成交均價高達近4萬元/平方米。此外,銀泰中心的精裝公寓柏悅居目前也僅剩少量面積130、240平方米的一居或兩居,而其精品酒店式公寓柏悅府目前基本售罄。地處CBD核心區(qū)域的高端項目復地Peking House首府目前正式簽約35套,認購26套,累計銷售及認購額度達6億多元。

　　有的因產(chǎn)品類型稀缺而“俏”,如位于東直門內(nèi)大街的NAGA上院目前在售部分的精裝修現(xiàn)房均價45000元/平方米,戶型特色鮮明;位于海淀區(qū)西外太平莊的知名樓盤紫御府目前在售戶型較為齊全,由2棟10至13層板樓組成,包含平層、躍層、四聯(lián)排別墅等產(chǎn)品,主力戶型330平方米,每平方米精裝修均價33000元/平方米。還有的以人文景觀、公園資源或教育配套而“貴”,如臨近玉淵潭和中華世紀壇的緣溪堂均價40000元/平方米。

　　●共識●

　　品牌開發(fā)商“押寶”高端產(chǎn)品

　　由于市場冷清,今年的房地產(chǎn)市場遠沒有往年“百花齊放”那般熱鬧繁榮,因此無論是品牌開發(fā)商還是實力客群均把“賭注”押在了優(yōu)質(zhì)地段高端產(chǎn)品上。如龍湖地產(chǎn)目前主推的是中關村(000931,股吧)高端的產(chǎn)品唐寧ONE,每平方米定價在26000元左右;富力地產(chǎn)的首推產(chǎn)品則是順義高端項目富力灣。業(yè)內(nèi)人士認為,在目前的市場背景下,普通住宅產(chǎn)品面臨較大的壓力,高端產(chǎn)品更易于表現(xiàn)出較強的支撐力。

　　什么樣的高端樓盤能在如今市場中持續(xù)被看好？“過去可能單價或者總價高,裝修好就被當作豪宅,但現(xiàn)在絕對不行,需要考慮的因素越來越多,客戶的基本訴求本身也是動態(tài)的。”遠洋地產(chǎn)營銷總監(jiān)肖勁認為。

　　復地集團營銷總監(jiān)曹偉則表示,除了樓盤的品質(zhì)好,地段優(yōu)外,稀缺歷史人文景觀也是消費者最為關心的問題。在市場不景氣的情況下,一流的歷史人文價值無疑成為高端樓盤更勝一籌的良好保障。據(jù)了解,該集團位于西單核心位置的西絨線26號開盤后一周成交就超過一億元。而在此之前提到的星河灣、Peking House首府官邸、柏悅居等項目,也都取得了不錯的銷售業(yè)績。

　　一直被認為是北京高端住宅“標桿”項目的星河灣最近剛剛獲得“2008國際房地產(chǎn)”全球決賽唯一的亞太區(qū)“最佳公寓”獎項。星河灣地產(chǎn)負責人梁上燕對目前的北京市場高端住宅市場提出了自己的看法,她表示目前的高端住宅市場確實也面臨著相當?shù)臎_擊,但事實證明追求細節(jié)極致、精益求精的社區(qū)開發(fā)態(tài)度依然是被市場廣泛認可的,同時不少高端項目也在逆市中尋找更多的創(chuàng)新變化、強強聯(lián)手、優(yōu)化組合。據(jù)了解,星河灣地產(chǎn)此前和思源經(jīng)紀的合作就收到了很好的效果,思源經(jīng)紀在代理北京星河灣銷售后,已經(jīng)交上了一份令人滿意的“答卷”,9月份以來完成銷售簽約金額達兩個多億,在今年的高端住宅市場上依舊名列前茅。

　　●發(fā)現(xiàn)●

　　外地客戶“抄底團購”高端住宅

　　就在上周末,在星河灣采訪時正遇上了某網(wǎng)站牽頭組織的山西及鄂爾多斯企業(yè)家購房團現(xiàn)場看房,據(jù)了解,這次總規(guī)模約200人的看房團涉及到煤炭、羊絨、建筑等多個領域,大多數(shù)企業(yè)家身價不菲。4天時間內(nèi),他們集中觀看了星河灣、山水文園、紫御府、遠洋公館等十多個均價在20000-30000元/平方米左右的高端項目,就在星河灣銷售現(xiàn)場,多位客戶表示了強烈的購買意向,其高品質(zhì)高口碑、區(qū)域核心地位是買房者下定決心的最主要原因。

　　●綜述●

　　城市高端住宅長期看好

　　“在房地產(chǎn)市場,普通住宅是此次危機的直接受害者,價格走勢進入下跌周期已毋庸諱言。普通商品房市場由于需求面較大,且總價偏小,更有利于投機性資金的進出,而對金融閘門的嚴控,尤其是針對第二套房貸之后的限制性政策,更多的是針對普通商品房市場出現(xiàn)的泡沫現(xiàn)象。而高端不動產(chǎn),因為需求大于供給,因此具備了奢侈品的屬性,成深受避險資金青睞的品種,也因此,在樓市政策調(diào)整之際,其價格、銷售速度所受影響相對要小很多。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。

　　針對北京樓市高端住宅今后的市場走勢,業(yè)內(nèi)人士分析認為,由于目前政府對房地產(chǎn)市場的關注和鼓勵僅表現(xiàn)在保障性住房和普通商品住房領域,高檔住宅市場未來仍面臨調(diào)整的壓力,開發(fā)商對價格的試探調(diào)整和購房者消費意愿之間的博弈還將繼續(xù)。而目前銷售速度放緩,因此市場存量在不斷增大,雖然部分開發(fā)商已經(jīng)放慢或縮減了開發(fā)速度和開發(fā)面積,但目前整體市場的局面在短期內(nèi)很難得到扭轉,市場觀望氣氛在高端住宅中也還將持續(xù)。因此,在四季度及明年,北京高檔住宅的平均成交價格將進一步回落,但整體平均價格仍將高于2007年水平。

　　專家同時指出,隨著北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地開發(fā)政策的深入實施,北京樓市已經(jīng)迎來一個高端住宅嚴峻競爭的時代。只有那些綜合品質(zhì)優(yōu)、具有稀缺價值的樓盤,才能在日漸激烈的競爭中勝出,這也是京城高端住宅持續(xù)長期看好的重要原因。(邱旸)