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　　2008年對于全國房地產市場來說，都是艱難的一年。作為中國的經濟、金融和貿易中心，上海樓市的近況更為引人關注。

　　房地產市場的區域性較強，“杭州樓市是浙江人的市場，而上海樓市卻是全國甚至全球人的市場。”擁有強勁需求的上海樓市，在這波大調整中是否有著最強的抗跌性？相對杭州樓市，上海樓市是否有一定的參照性？帶著這些問題，記者近日赴滬進行了多方調查。

　　成交量下跌了，

　　　　房價同比仍上漲

　　不管是一手市場，還是二手市場，上海也陷入一個成交低谷。

　　上海易居房地產研究院研究中心副總監陳嘯天從事上海房地產市場的研究已有多年。根據上海房地局的官方網站“上海網上房地產”統計，今年上半年，上海一手商品住宅月均成交面積為86萬平方米，而去年上半年，月均成交面積達174萬平方米。上海上半年樓市成交量下跌了50%左右。

　　應該說，這樣的成交困局是2000年以來前所未有的。從歷史上看，上海樓市曾遭遇過三撥調整。1993～1998年，投資過熱，國家緊縮銀根，樓市成交量萎縮；2005～2006年，國八條和國六條等調控政策出臺，上海樓市也一度成交低迷；今年的這次就是第3次。

　　雖說自去年10月開始，樓市成交量便開始縮量，據“上海網上房地產”的數據統計，今年6月一手住宅成交量78.13萬平方米，尚達不到去年10月167.67萬平方米成交量的一半。但上海的房價卻未出現下跌。

　　根據國家發展和改革委員會、國家統計局發布的數據，今年1月至5月，上海房屋銷售價格指數同比上漲幅度都超過了9.5%，6月份上漲幅度下降，但仍達到了8.7%。從環比看，從今年2月來，上海樓市基本停止了上漲的步伐，除5月份和4月份環比略上漲0.1%和0.2外%，其余月份房屋銷售價格指數環比都在0%。

　　成交量在萎縮，房價卻并未下跌，這一現象是否說明上海樓市具有極強的抗跌性？對此，上海財經大學教授、上海房地產經濟學會副會長印堃華認為，這是上海樓市強大的經濟實力和需求支撐造成的。他覺得，房地產區域市場有著自己獨特的發展規律。

　　作為全國的經濟中心和金融中心，上海聚集了眾多的世界500強企業總部，境外高端需求成為上海樓市的獨特力量。上海樓市流傳著這樣一句形象的口頭禪：“內環說英語，中環說普通話，外環說上海話。”雖不確切，但也部分反映了上海樓市強勁的外地需求。今年6月1日開盤的翠湖天地嘉苑地處淮海路這一黃金地段，單價高達7.5萬～8萬元。而就是在樓市成交低迷的眼下，該樓盤創下了至今銷售率達40%的旺銷現象。

　　陳嘯天如此理解上海市場的強勢表現：上海是全國乃至全球購房者的市場，境外購房者、外省購房者和外地來上海工作的年輕人成為托起上海市場的“三外”力量。另外，珠三角房價之所以出現下跌，是因為珠三角制造業相對發達，而上海的經濟重心并不在制造業上，受這次調整的影響自然要小一些。

　　6月，新開樓盤房價出現松動

　　雖說上海房價還在上漲，但在成交量萎縮的態勢下，6月份，上海新開樓盤的房價今年首次出現松動跡象。

　　萬科旗下的項目金色雅筑，位于浦東大三林，屬于上海中外環的位置。該項目新一期報價出現了下調。該項目即將新推20、22號樓90平方米精裝修三房，目前報價在130萬～160萬元之間，單價在1.4萬～1.7萬元/平方米之間。而據上海易居研究院提供的數據，該樓盤在今年3月推出的房源售價為1.8萬～2萬元/平方米。開發商解釋說，因為現在這批房源裝修標準有所降低。

　　中大房產的中大·九里德項目，地處松江，今年6月推出首批多聯排屋房源，報價在1.5萬～1.6萬元/平方米。而去年12月份，該樓盤推出精裝修公寓時，報價為1.2萬元/平方米。相比公寓定價，排屋的定價其實比較實惠。

　　雖說新盤低開是樓市降價的信號之一，但大多數被采訪的業內人士都認為，這只是樓市的少數現象，并不普遍。5、6月份，大多數上海的新盤還是平價開盤，還有的樓盤甚至高于市場價開盤。如位于浦東的金地·未未來，6月8日推出220套公寓，定價反而比周邊樓盤高出500～800元/平方米。

　　從記者的調查看，目前上海樓市中心區域房價依舊十分堅挺，但外圍區域新盤在近一兩個月出現低開現象。而受去年地價帶動最大的楊浦房價低開較為明顯。

　　業內盼望

　　　　九十月份成交回暖

　　“近期上海樓市可能會經歷一場較大規模的調整。不過價格上，上海樓市的下跌空間有限。”上海房地產時報新聞部主任梁志超說。

　　梁志超在上海從事了20多年的房地產報道工作，作為一直在新聞一線體驗市場脈博的記者，他認為，上海樓市正處于“開發商不降價，購房者也不買賬”的膠著時刻，現在大家都在撐著，成交量短期內很難回升。到了九十月份的傳統旺季，成交量若進一步萎縮可能導致房價出現小幅下降。但他也認為，如果國家能出臺相應的利好政策，上海樓市也可能在九十月份直接回暖。

　　作為2004年便進駐上海市場的杭州知名開發公司，中大房產上海公司總經理唐偉深感目前的成交情況對開發商有很大壓力。“2005年上海樓市房價也有下跌，但那時沒有現在這樣的擔憂，對樓市走出低谷還是有信心的，但這次，不知道在九十月份能不能回暖。”

　　唐偉說，這次調整，眾多公司普遍感到資金緊張。上海樓市成交量萎縮已有半年時間，大家都在等待九十月份的旺季，如果屆時市場再不回暖，部分開發商可能壓力會更大。

　　中原地產在上海擁有中原地產門店178家，另外還有38家寶原地產門店，成交量位居上海二手房市場的頭把交椅。中原地產兼寶原地產董事總經理譚百強還表示，中原集團在內地一線城市的大分行，今年上半年基本只能做到保本經營。作為上海中介業的老大，目前都不會主動關閉門店。但如果市場頹勢再繼續一年以上，不排除收縮的可能性。

　　面對這一市場現狀，也有開發商積極地在產品創新、品質提升上下功夫，快速回籠資金。如金地集團上海公司的兩個項目在上海市場近日開盤，都創造了熱銷現象。金地·未未來，在上海首推90平方米中小戶型高層TownHouse概念，首批房源開盤當天銷售率便達到95%。

　　這次調整是否預示著上海樓市從此出現拐點？印堃華認為，相比炒客較多的深圳等地樓市，長三角市場特別是上海市場相對來說還是健康的。只要中國的宏觀經濟面不出問題，上海樓價將呈現波浪型上升的走勢，這是改變不了的趨勢。上海中原物業顧問有限公司研究咨詢部總監陳寧則認為，從上海新開樓盤看，一般比周邊房價低個20%左右，銷售率便可達到80%以上。因此，上海房價即使要下跌，跌幅也不會超過20%。(記者 張卉卉 實習生 黃娜)