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　　面對買樓打折送家電送汽車，面對國家一系列調控政策“大棒”，面對房地產股票的“衰聲不斷”，面對專家、開發商對于樓市拐點的爭論不休，2008年房市到底將走向何處？

　　但就在這些“五味雜陳”中，作為樓市最終操盤手的開發商們，早已相時而動。

　　為回籠資金　開始打折促銷

　　為了保證資金鏈條的順暢，盡快回籠資金，從去年年底開始，降價打折送家電送汽車等樓盤銷售的促銷活動便異常活躍。但對此，消費者并未完全買單，持幣觀望的氣氛籠罩著歲末年初的樓市。根據北京房地產交易網統計，去年12月份網上日簽約期房套數比上月下降近三成。

　　“一次性付款，銀行貸款每平方米優惠100元”的消息剛剛發布沒幾天，位于朝陽區東四環四方橋的格林萊雅家園A座住宅樓昨日又一次性拿出十幾套特惠房繼續促銷，直降2000元。此項目均價為每平方米16000元。

　　銷售人員告訴記者，這次特惠活動是公司考慮到要盡快回款，年底前做財務報表時出業績。但記者查詢房地產交易管理網發現，與此前開盤銷售的C座住宅樓滿堂紅相比，A座住宅樓從去年12月初開盤到現在只簽約了兩套。

　　為了爭奪春節前的地產消費市場，京城開發商紛紛開始買房送大禮計劃，位于回龍觀黃金區域的項目東亞上北中心直接兌現成房款，最高可達8萬元。

　　近日“買C11棟3單元，送奧迪車一輛”的醒目廣告頻頻出現在各大門戶網站。而此廣告的始作俑者便是位于西三旗附近的富力桃園。從去年11月開始，該項目便陸續啟動購房送停車位、一次性付款9折優惠等促銷手段。

　　“付全款打折，商業按揭打折”已經成為目前京城樓市促銷打折“集結號”的音調。但記者在采訪中也聽到了不同的聲音。上周日，記者在位于南三環和南四環星河城五期的璽萌公館售樓現場看到，和想象中冷清的場景不同，均價18000元并未高處不勝寒。銷售現場不時有購房者前來咨詢，其中包括已經入住星河城前幾期項目的業主。璽萌公館在售的樓盤均為超過110平方米以上的大戶型。開盤近一個月，已經簽約了近60套房。

　　眼花繚亂的打折促銷賺得的并不是消費者的購買欲望，反而讓更多的人陷入了觀望。根據最新公眾調查，相信2008年房價將有所下降的公眾比去年同期明顯增多，公眾持幣待購氣氛濃厚。在有購房需求的人中間，多達63.8%的受訪人持幣待購，表示“觀望一兩年再說”。有意在今年買房的公眾只有14.3%，而打算買房用于投資的有9.3%。

　　“現在買房子和股票一樣可能被套。”網絡上已經出現了如此看跌言論。

　　調整投資結構　以保證現金流

　　房價是否出現拐點仍舊像霧里看花，但地產調控的高壓態勢無疑是明確的。在應對銀根地根的緊縮上，北京億城集團總裁鄂俊宇找到了有效的途徑。因為其選擇了一條利用區域波動的差異，通過區域擴張調整現金流結構均衡的模式。近年來，億城的觸角已經延伸到了蘇州、秦皇島等多個城市。

　　不能把雞蛋放在同一個籃子里。開發商表示“為了分散企業操作的風險，我們需要根據不同的城市和它的發展周期制定發展戰略。也能看到，一些企業已經開始在二三線城市拿地了”。

　　區域戰略調整的同時，投資結構和產品結構的調整成為開發商的現實選擇。在房地產商潘石屹看來，在政府加大廉租房、兩限房、經濟適用房的供應力度后，某些地區的住宅產品確實存在過熱的危險。但是，在城市化已經成熟的地區，寫字樓和商業地產還是大大短缺的。

　　業內人士分析，“走自己適合的路去生存，去發展，有的瞄準低端，有的瞄準高端，有的瞄準商業，有的走向外地，這都是樓市面臨的必然結果”。而對于目前負債偏高、資金鏈非常吃緊的企業，最現實的問題是保留最賺錢、最有長期爆發潛能的資產和常規的主業資產，盡早甩掉非主業資產、可有可無的資產甚至部分賺錢的資產，爭取將負債降到合理的水平。

　　遭遇土地、信貸　雙重緊箍

　　從去年下半年開始，國家出臺一系列緊縮政策，嚴把土地和信貸兩大調控閘門。近日，國務院重拳出擊，拳頭直指房地產開發商囤地行為。要求土地閑置一年不滿兩年，需要按照地價20%的比例繳納土地閑置費，同時要求金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信。

　　不僅僅是違規囤地，未按合同日期開工的房產商將面臨融資障礙，在信貸從緊的根本原則下，即便是在以往年初時各商業銀行為了盡早完成信貸指標都會放量，而今年的情形卻讓部分開發商感覺到“饑渴”。

　　對于資本密集型的房地產業來說，向銀行借貸融資是最合算的，但面對著中央經濟工作會議從緊的貨幣政策以及央行要求要嚴格控制信貸規模，房地產信貸不再受“寵”。

　　已經上市的房企轉而企圖通過增發等手段，在股市上擴容，而沒上市的房企則瞄準了IPO。但從證監會傳來的消息是，證監會雖然仍舊接受IPO申報，但程序比以往更復雜，而十多家已上市房地產企業的定向增發方案至今均未獲得批準。

　　雪上加霜的是，自去年央行要求各商業銀行將個貸首付比例提高到40%，并要求以家庭為單位認定，不少開發商開始想辦法幫助購房者申請個貸。“對于購房者來說，主要是銀行貸款的影響，利率壓力及審批難度加大。”

　　雖然華遠集團董事長任志強一直宣稱銀根收緊對開發商不會有什么太大影響，但面對由“緊”字帶來的這股寒流，即便是上市公司情況也不樂觀。中體奧林匹克花園副總裁陳順甚至用“感受到了寒冷”來描述，但他認為，如果開發商能夠繼續得到資金和金融方面的支持，舞臺還是有的。

　　各方爭議

　　房價拐點引發各方爭議

　　對于開發商打折促銷、變相降價的現象，有開發商告訴記者，在對樓盤進行定價的時候，后期開工的項目價格不可能低于之前開工的項目，在房價暴漲的時候，開發商標的價格很高，但為了在年末回籠資金，平衡賬上資金，才主動打折，但這并不代表房價是降的。

　　國家發改委的統計顯示，上月全國36個大中城市住房價格呈現“有漲有跌”的格局。統計顯示，去年12月，36個大中城市一二類地段的普通商品住宅均價較上月分別上漲0.5%和1.9%，三類地段普通商品住宅和經濟適用房均價略有下降，分別比上月下降0.3%和0.2%。

　　面對如此數據，有媒體在報道時指出，12月大中城市房價出現的漲跌互現局面，只在2005年“國八條”出臺后短暫出現過。但業內人士告訴記者，“每次對房地產市場進行調控時都會局部出現價跌和消費者持幣觀望現象，但價格被撞了一下腰后，還會繼續回調的”。“到時候那些持幣觀望的人，只有后悔的分兒。”該人士表示。

　　目前，是否出現房價的“拐點”已經成為業內熱烈討論的話題。

　　萬科集團董事長王石去年年底拋出的“廣深地區房價出現了拐點”的言論，但隨即王石給其所言的拐點加了“是房價從漲幅過快到回歸理性”的限制詞匯。

　　北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶分析今年深圳樓市降溫時，如此表示，今年上半年深圳房地產業的投機活動相當猖獗。國家實行了一系列宏觀調控政策之后，打擊了過度投機，確實緩解了部分需求壓力，這是導致深圳房市降溫的重要原因。在徐滇慶看來，由于小戶型、經濟適用房和廉租房的大量建成，房價指數的上升趨勢可能得到緩解。“是否能夠出現下降還要繼續觀察。”

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生進一步指出，去年，深圳、廣州第四季度的時候房價回落，是因為其透支了2008年的市場，從月度環比來看，房價雖然顯示出松動跡象，但是與上一年度的同比數據相比，按照整個年度來說，房價還是漲的。“總是要漲漲平抑，調整一下再上去。”聶梅生如此判斷。在徐滇慶看來，“必須警惕，投機活動隨時可能卷土重來”。

　　北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新認為目前房價回落、下調是短暫性的，只是回應一下局部的、微觀的市場變化。從瘋漲到回歸理性漲幅趨緩得到了業內人士的普遍共識。

　　華遠集團董事長任志強近期也在多個場合觀點鮮明地強調，個別樓盤降價打折不代表整個樓市出現拐點，也不代表北京的房價會下降。徐滇慶的分析更加一針見血，“房價下降是違背經濟規律的”。

　　房地產商潘石屹在和網民在線交流時表示，目前市場的觀望情緒主要是來自于深圳、廣州兩個城市成交量大幅度下跌，再加上元旦、春節前后每年的成交量都不會非常多，因為放假期間大家都在度假。潘石屹言談中表現的是并不擔心北京今年房地產的總體市場情況。但潘石屹表示，“單價在8000元以下房子的價格可能會出現拐點”。他的理由是經濟適用房、兩限房和廉租房的供應加大，市場上低于8000元/平方米的房子供應更加擁擠。所以今年其銷售單價下跌的可能性很大，有可能出現拐點。(記者 丁蕊）