港商劉先生一直希望到上海投資房地產(chǎn)開發(fā)，但屢次談判項目收購，始終沒有成功，原因之一是擔(dān)心內(nèi)地嚴(yán)厲的限制外資政策，出價不敢太高。不過，日前他對記者透露，已看中了上海一塊地，正在考察和準(zhǔn)備競標(biāo)。
究其原因，是最近上海房地局發(fā)布的一號土地公告，讓他看到了希望。這份最新的土地公告規(guī)定，境外自然人也可以買地并用外幣付土地出讓金。
這也表明，繼限制轉(zhuǎn)按揭政策放松之后，上海地產(chǎn)調(diào)控“三大利器”中的另一個——限制外資政策，同樣不再是境外投資者難以逾越的門檻了。
“限外令”悄然瓦解
嚴(yán)格說來，限制外資投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)的政策正式亮相，是2006年7月建設(shè)部等6部委聯(lián)合下發(fā)的“171號 文件”。不過，早在2005年10月，外管局上海分局就已向上海市內(nèi)各銀行下發(fā)《關(guān)于境內(nèi)機構(gòu)出售境內(nèi)房地產(chǎn)外匯收入結(jié)匯等問題的通知》，對外資投機上海房地產(chǎn)市場作出了一定的限制，用意是補充《結(jié)匯、售匯及付匯管理規(guī)定》中對房地產(chǎn)投資項目有關(guān)監(jiān)管的不足。
剛剛發(fā)布的上海市一號土地公告，共推出45塊地，其中，11塊為住宅和辦公用地，34塊為工業(yè)用地。這也是中央要求工業(yè)用地實施“招拍掛”之后，上海首次大規(guī)模推出此類土地。
這份公告中列明了競買人資格：“境外的自然人、法人、其他組織，境內(nèi)已進行工商登記，領(lǐng)有法人或組織機構(gòu)代碼/證和營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)，均可申請參加。”同時公告首次規(guī)定，繳納競買土地保證金時，可以使用除了人民幣外的美元，日元和港元等。
港商劉先生就是這一新政策的受益者。有業(yè)內(nèi)人士因此戲稱，不僅外資企業(yè)享受和內(nèi)資企業(yè)同樣待遇，境外人士也享受了超國民待遇。
對此公告，某歐洲地產(chǎn)基金中國首席代表孫女士含蓄地表示：“我們非常認(rèn)可這種做法，這也是國際慣例，相信外資企業(yè)會受到鼓舞，更堅定投資中國、投資上海的信心。”
興奮的劉先生則坦言，這是為外資投資中國房地產(chǎn)開了方便之門，以前看中一塊地，要先注冊公司才能投標(biāo)，能不能拿到地還很難說。現(xiàn)在可以等拿到地后再辦理公司注冊手續(xù)。
當(dāng)然，外資企業(yè)或個人競得土地，資金支付以及項目公司注冊都需要經(jīng)過國家外匯管理局等機構(gòu)的審批，這一條中央政策，上海并未突破。
樓市轉(zhuǎn)熱外資大舉進入
四月份的上海樓市，也讓這些外資們堅定了進入的信心。據(jù)上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)統(tǒng)計，4月份上海市商品住宅成交面積為235萬平方米，與上月成交面積188萬平方米相比，上漲超過25%。除成交量上漲外，成交價也大幅上漲，4月份內(nèi)環(huán)樓盤成交均價上漲71%，漲幅領(lǐng)跑全市；內(nèi)外環(huán)間上漲28%；外環(huán)的漲幅最小，為15%。整個市場均價上漲約20%左右。上漲速度直追2004年樓市最熱之時。
二手房市場漲幅也進一步擴大。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年4月，上海二手房指數(shù)為1657點，較3月份大幅上漲9點，環(huán)比上漲0.54%，再創(chuàng)近兩年來的新高。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿判斷稱，這是之前被壓抑的購買力釋放出來，同時也有很多是從股市賺錢后轉(zhuǎn)到樓市的例子。
上述基金機構(gòu)的孫女士承認(rèn)，他們一邊在尋找項目，一邊密切關(guān)注著市場變化，從春節(jié)后，隨著市場氣氛回升，他們有關(guān)項目的投資收購談判速度也在加快。
5月24日，一場名為“Cityscape”的國際地產(chǎn)投資與開發(fā)博覽會，即將首次在上海舉辦。該博覽會原來在中東大城市阿聯(lián)酋的迪拜舉辦。據(jù)悉此次有70%~80%為國外參展商，其中多數(shù)又是中東石油財團，屬于國家或家族直接投資者，而不是通常的投資銀行或投資基金。這也是中東石油資本首次大規(guī)模進入上海。
五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析稱：“限外政策并沒有阻止外資蜂擁而至，這主要應(yīng)歸因于自美聯(lián)儲連續(xù)17次升息以來，美國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)，在全球經(jīng)濟普遍看好的情況下，房地產(chǎn)收益率相對較低，因此美國市場資金出現(xiàn)大幅外流，中國市場是其重要目標(biāo)地之一。”
松綁外資的背后
在“171文件”出臺不到一年后，上海就率先放寬對外資投入房地產(chǎn)市場的限制，此事非常引人矚目。事實上，在上海市政府和民間，對外資的態(tài)度一直很微妙。即使是去年的反腐風(fēng)潮中，大型外資地產(chǎn)企業(yè)拿地的勢頭似乎也沒有明顯減弱，外資基金更是蜂擁而入。以致有個流行的說法，上海不是項目多錢少，而是錢多項目少。
不過，接近上海房地局的一位房地產(chǎn)專家對記者透露，這次之所以允許用外幣支付地價，是因為有很多工業(yè)用地推出，要吸引外資企業(yè)投資，這和房地產(chǎn)市場的限外政策不矛盾。
值得一提的是，據(jù)上海市外國投資工作委員會統(tǒng)計，今年第一季度，該市外資投資房地產(chǎn)行業(yè)在減少，合同外資金額比去年同期下降約42%。業(yè)內(nèi)人士分析，由于限外政策的影響，過去大半年更多外資采取股權(quán)投資方式，而總體上外資進入的規(guī)模應(yīng)該沒有大幅減少，但顯然政府并不愿看到這種下降趨勢再持續(xù)下去。
“任何地方政府都要優(yōu)先考慮發(fā)展經(jīng)濟。”新漢業(yè)機構(gòu)漢全咨詢董事長趙云飛對記者說，“目前的稅制決定地方政府不得不依賴土地出讓收入作為經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱，因此房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位是無法動搖的。而且根據(jù)WTO原則，房地產(chǎn)行業(yè)并不是屬于特殊行業(yè)，沒有理由限制外資。”
種種跡象表明，上海房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來新一輪的發(fā)展機遇。當(dāng)然，這不意味著對所有人都有好處，比如中低收入的購房者，可能會覺得更加吃力。(王其明）
