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　　地方兩會上，房地產再次成為熱點。從海南到北京，從北京到上海，大家談論最多的是如何滿足夾心層和外來人員的住房需求，對于這部分人來說，各地釋放出的信號無疑是福音。但這樣做，可能無助于解決房地產過熱房價過快上漲的問題。

　　面對房地產，政府已經陷入兩難境地。沒有房地產業的發展，地方財政以及地方經濟發展就會陷入窘境。京滬兩地的財政報告均顯示，地方財政收入以及非稅收入中，房地產收入至少占了1／4以上。但這些收入建立在高房價高地價基礎之上，建立在寅吃卯糧基礎之上，建立在大量消耗資源的基礎之上，建立在大量占用銀行信貸資金之上，建立在擠占其他消費支出之上，建立在廣大老百姓對高房價不滿的民怨之上，顯然，這樣的發展基礎是不穩定的。因此，就要不斷地踩剎車。房地產發展，地方政府收入增加，自然是好事，但因為大量居民買不起房子，政府又不得不拿出不少錢來建保障性住房。

　　是大力發展商品房，靠房地產掙了錢，再回過頭來補保障性住房的不足；還是政府先搞好保障性住房，放開商品房？也就是效率與公平誰先誰后的問題。大多數政府的思路是先拼命發展房地產業，再來談保障問題。保障問題成為可有可無、時有時無的一個附屬物，房價高了，民怨大了，多建一些保障性住房，安撫民心。但因為房價始終高漲，保障性住房始終滯后，結果，兩頭都搞不好。如果反過來，先確定政府該保障哪些人群的居住需求，再來談如何發展商品房，可能會好些。

　　看起來，這只是換了一個角度，但這樣做的好處是，因為政府保障了中低收入人群的居住需求，給了這些人定心丸，商品房價格上漲再快再高，不會影響他們的住房需求，自然這些人就不會有那么多的怨言。中低收入人群畢竟是社會的中堅，他們沒有怨言了，房地產市場和社會也就穩定了。這就需要首先建立住房保障制度，而不是頭痛醫頭腳痛醫腳地疲于應付，不是靠中央政府今天發個文明天又發一個文三令五申地催辦。

　　在通過制度明確政府住房保障的范圍、準入制度等基礎上，政府再來規范商品房市場，就會從容得多。一種辦法是不管，漲得越高越好。一種辦法是又管又不管，對常住人口包括戶口不在當地的外來常住人口首次購買自住商品房的人員，對用自有資金購買第二套乃至多套商品房的人，可以采取優惠鼓勵政策；而對那些既不在當地居住又不在當地就業的外來人口，對那些需要銀行貸款購買二套以上商品房的人，大幅提高提高首付比例，提高貸款利率，提高轉讓的稅費標準，并且采取累進方式，買得越多，交得越多。如果購買后用于出租等經營性目的，應將其納入商業性住房范疇，按照商業性住房辦理登記以及營業執照，并按照商業性住房繳付稅費。也就是將商品房市場分成自住和投資或投機兩個部分，而對投資或投機視其是否需要銀行貸款采取差別政策。

　　中國的改革是漸進式，摸著石頭過河，中國的房地產制度變革，三十年河東三十年河西，走到今天這一步，都已經不能繼續邊走邊改了，必須要有一個明確的制度選擇，有一個明確的路線圖了。已有不少人注意到這一點，并在呼吁二次改革，這已經是擺在我們面前的一個嚴肅課題，任何人想回避也是回避不了了。 (陳雪根）