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　　就廣西南寧有望率先取消商品房預售制度，以及該制度的作用、取消后的影響等問題，記者采訪了清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授。

　　劉洪玉認為，從理論和現實的角度看，允許商品房預售，可以充分發揮其融資功能，擴大市場上商品房的供給能力，更好發揮房地產業對國民經濟的帶動作用。但是，確實還存在許多需要進一步改革和完善的問題，如，預售資金監管、預售商品房的質量保證、爛尾樓、樓花炒作投機等。

　　且就目前實踐來看，對于這些制度弊端缺乏有效的制約方法，尤其是預售資金監管、交房質量風險和項目爛尾風險管理，至今未形成很好的解決方案。所以，近年一直存在取消商品房預售制度的呼聲。

　　劉洪玉表示，取消商品房預售，可能帶來的直接影響是商品房質量的改善。取消預售，而都通過現房銷售，商品房的質量在交易前就可鑒別。如果房屋存在質量缺陷，開發商可能就必須降價銷售，如果質量缺陷比較嚴重，可能就根本不能賣掉。

　　他同時提醒，要注意的是，取消預售制度，會給樓市帶來一定的影響。

　　對開發商來說，投入項目開發建設的資金中，有超過40%的資金來自于預售收入，所以如果完全取消商品房預售制度，會嚴重削弱房地產開發企業的開發能力。如果沒有其他資金來源，如房地產開發建設貸款來補足這個空缺，整個房地產市場上新建商品房尤其是商品住宅的供給能力會大幅下降。在其他因素不變的情況下，會在短期內導致新建商品房價格的上升。

　　開發商預售商品房，實際上還有一個功能，就是通過預售來鎖定項目部分未來收益，轉移部分開發風險，為此，預售商品房的價格通常會低于現房銷售價格。購房人愿意購買期房，分擔了開發商的部分風險，也會要求期房價格低于現房價格。所以，不考慮其他因素的變化，取消商品房預售制度，會導致商品房價格上升。

　　劉洪玉說，從開發商的角度來看，增加了項目風險和融資成本肯定希望提升銷售價格；從購房人的角度來看，降低了購房風險肯定也要為此付出相應的代價。

　　對商業銀行而言，取消商品房預售制度，增加了其房地產開發貸款需求，短期內減少了其個人住房抵押貸款需求，并最終會改變商業銀行房地產金融資產的結構。

　　怎樣評判商品房預售制度的歷史功過？劉洪玉說，其實，我個人的評價是，商品房預售制度執行到今天，還是利大于弊。而資金監管、房屋質量、爛尾問題、炒作問題的產生，在于預售制度不完善，尤其是預售監管不健全，是可以通過制度的完善加以解決的。記者　姜赟