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　　□上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭

　　近日房地產(chǎn)股票持續(xù)下跌，主要原因是房地產(chǎn)政策出現(xiàn)明確調(diào)整的信號(hào)。12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專門(mén)研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施， 表示要“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，并提出四條措施。

　　筆者不由想起2005年和2006年的情況。2005年，也是在房?jī)r(jià)快速上漲的形勢(shì)下，全國(guó)“兩會(huì)”后沒(méi)多久，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》；4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專門(mén)討論房地產(chǎn)的問(wèn)題，并提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”；5月，七部委聯(lián)合出臺(tái)了一個(gè)細(xì)化文件，其中包括調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策、嚴(yán)查閑置用地、制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。2006年，在相似的背景下，5月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出六條調(diào)控意見(jiàn)，之后很快便由九部門(mén)制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。

　　回顧近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控史，可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專門(mén)研究房地產(chǎn)問(wèn)題、隨后相關(guān)部門(mén)出臺(tái)細(xì)化措施，多發(fā)生在二季度。而今年選在年底商討此事，反映出房地產(chǎn)行業(yè)的某些問(wèn)題已經(jīng)引起中央高度關(guān)注——即今年二季度以來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，以及背后越來(lái)越多的投資投機(jī)性購(gòu)房需求。而近期公布的11月的數(shù)據(jù)，實(shí)際上成了政策調(diào)整的導(dǎo)火索：房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.2%，同比上漲5.7%，二者皆創(chuàng)一年多來(lái)的新高。

　　眼下，中央已表明了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的態(tài)度，而業(yè)內(nèi)外更為關(guān)注的是，接下來(lái)會(huì)有什么跟進(jìn)動(dòng)作。正如前文所述，2005年和2006年都是先由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指明政策方向，后由多部委聯(lián)合制定出臺(tái)具體措施，如此才可稱得上是“政策落地”，否則極有可能出現(xiàn)短期內(nèi)市場(chǎng)預(yù)期降溫，繼而市場(chǎng)依舊我行我素。

　　對(duì)此，筆者不妨略做分析和預(yù)測(cè)。“國(guó)四條”措施之一是這么表述的：“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。”這里明確點(diǎn)出的只有信貸政策，由此看來(lái)，明年個(gè)人房貸進(jìn)一步緊縮已成定局。

　　所謂“差別化信貸政策”，實(shí)際上指代“二套房貸政策”。此政策2007年出臺(tái)，劍指二套房以上投資投機(jī)需求，效果甚佳。2008年樓市低迷之際，政策轉(zhuǎn)向，對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，可享受最大限度優(yōu)惠。問(wèn)題在于，很多投資投機(jī)之“狼”趁機(jī)混進(jìn)了剛性需求的“羊群”，商業(yè)銀行為搶奪個(gè)貸“蛋糕”，狼羊不分。

　　筆者認(rèn)為，這一政策明年定會(huì)全面緊縮。在國(guó)務(wù)院的督戰(zhàn)下，銀監(jiān)會(huì)和央行必然會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管，商業(yè)銀行打政策“擦邊球”的難度越來(lái)越大。近期，銀監(jiān)會(huì)已要求各大商業(yè)銀行對(duì)當(dāng)前面臨的六大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面自查，其中就包括房地產(chǎn)信貸。另外，明年銀行總體信貸投放量將明顯少于今年，也將會(huì)使個(gè)人房貸有所緊縮。據(jù)此預(yù)計(jì)，對(duì)于大部分二套以上房貸而言，四成以上首付，1.1倍的利率將成常態(tài)。

　　在稅收方面，政策也會(huì)重點(diǎn)“關(guān)注”投資投機(jī)需求。國(guó)務(wù)院已于12月9日明確營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，打壓投資投機(jī)成本的意圖非常明顯。接下來(lái)，筆者預(yù)期還會(huì)有個(gè)別的稅種可能調(diào)整。一是針對(duì)大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會(huì)加快推出,極有可能先在部分城市試點(diǎn)實(shí)行；二是商品住宅轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅，可能會(huì)從嚴(yán)征收，按規(guī)定應(yīng)是獲利部分的20%，可目前各地都按交易總額的1%-2%征收，后者稅負(fù)大大小于前者；三是針對(duì)個(gè)人和開(kāi)發(fā)商的土地增值稅也可能從嚴(yán)征收，2007年就吵嚷著要對(duì)開(kāi)發(fā)商按四級(jí)累進(jìn)制征收，結(jié)果目前還是按以前銷售總額的1%-2%的預(yù)征收。

　　另外，其它環(huán)節(jié)可能也會(huì)有動(dòng)作。比如，對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮。2006年，國(guó)家出臺(tái)了“171號(hào)文”，限制境外個(gè)人和機(jī)構(gòu)隨意購(gòu)房，可此政策在2008年同樣被各地或明或暗地松綁。今年三季度以來(lái)，海外熱錢進(jìn)入香港和內(nèi)地的步伐加快，其中部分已流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，明年人民幣對(duì)美元升值壓力將進(jìn)一步加大，防范投機(jī)性外資實(shí)屬必要。再如，商品住宅預(yù)售制度也將被嚴(yán)格執(zhí)行，甚至可能提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，以抑制期房炒作。還有，近日公布——實(shí)則11月18日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，已經(jīng)事先加強(qiáng)了土地出讓金的繳交和收支管理，意在規(guī)范部分地方政府和開(kāi)發(fā)商的“不良行為”。