年初的一系列調控政策密集出臺之后,今年還是否能夠投資房地產,今后房地產行業發展方向應該是什么,物業稅今年是不是出臺?就上述市場關注的地產行業熱點話題,多位專家在昨日召開的“第三屆中國機構投資者年會”展開了熱烈地討論。
調控政策著力點應在增加供給
去年年末至今年初,國務院出臺了一系列地產調控政策,抑制高房價。對于政策的意圖,建設部政策研究中心主任秦虹會上分析指出,最近一系列政策的出臺,核心要義在于加強普通商品房供給規模。
秦虹說,房價上漲首先一個重要原因是供求關系失衡。她指出,中國房地產市場供求格局從2005年已經發生變化。2004年以前,房地產供求比例關系基本維持在0.8:0.6的水平,2005年開始供求關系發生明顯變化,這一年房地產竣工和銷售面積比是1:1.2,2006年是1:1.3,2007年達到1:1.4,2008年1:1.2,2009年1-11月份竣工商品房和銷售商品房的面積比達到1:2。
“面對需求快速增加的現實,政策上必須加快供給速度,這是非常重要的。” 秦虹說。在她看來,如果增加供給政策能夠實實在在得到推進,就會給很多購房者帶來購房機會。同時,加大供給可以緩解有錢買不到房等極端不平衡的狀況。
商務部研究院消費經濟部副主任趙萍對此表示認同。她說,應該從總量上解決住房供給問題。將來住房市場的發展,要通過城市化的發展給出更多的供給,使社會上更多需求能夠得到滿足,這是房價回歸理性很重要的解決方式。
今年投資房地產需慎重
那么,在一系列政策調控下,2010年的房市是否還具有投資價值呢?秦虹表示,如果買房自住,應該還是可以買的,投資則要慎重。她指出,房地產投資和股票投資有很大不同,房地產投資者不僅需考慮房地產價格的波動風險,還應該考慮貸款利率的風險,因為房貸利率是浮動的,而現在的房貸利率比較低。
趙萍也表示:“從政策層面和經濟成本層面來看,投資需求或者房地產投資可能在2010年應該慎重,但是對于自住來說,如果需要,且房子所在的區域、檔次和各種服務能夠滿足你的需求,你又買得起,那么不妨就可以買。如果買不起,或者沒有滿意的房子,那么建議還是再觀望一陣子。”
著名私募管理人、廣東新價值基金經理羅偉廣更是明確表示,從投資角度來講,目前的房價已經比去年高很多了,而股指還只是高點的一半左右,因此,2010年買股票好過買房子。
物業稅短期難開征
對于今年的房地產行業來說,物業稅亦是一個焦點話題。此前,有媒體報道稱,試行多年的物業稅“空轉”將在全國推廣,由此引發了市場對今年可能開征物業稅的擔憂。
對此,秦虹表示,國務院曾提出“要擇機開征”物業稅,這說明開征物業稅的時機非常重要。在她看來,在目前需要通過消費拉動內需從而實現保增長的情況下,一系列稅收調整是需要考慮的,但開征物業稅是非常復雜的一件事,涉及面非常廣,法律關系也很復雜,因此并不是說想開征就能開征的。
趙萍也指出,開征物業稅并非財政部或者稅務總局一下決心就能馬上出臺的,其涉及部門較多,還有比較多的程序,短期內應該不會很快出臺。她強調,如果希望通過開征物業稅打壓房地產,實際上對經濟保增長并沒好處。她認為,通過綜合治理使房地產市場運行更加規范,使價值規律能夠發揮作用,這是調控房地產最根本的一個方法。
知名私募、北京龍銀富澤投資有限公司總經理童第軼表示,物業稅今年出臺的可能性也不大,政策目的是改變對房地產市場單邊上揚的預期,而不是打壓房地產市場。
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