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　　“國11條”追蹤

　　隨著《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(即“國11條”)的發(fā)出,按照慣例,本輪關(guān)于樓市政策的調(diào)控也基本塵埃落定。業(yè)內(nèi)人士分析,雖然總體來看調(diào)控比較溫和,短期內(nèi)房價難以下行,但房價上升的動力已明顯不足。繼去年年底以來一系列調(diào)控房地產(chǎn)“組合拳”之后,新的調(diào)控措施有望讓過熱的炒房行為暫時冷靜下來。

　　一脈相承的溫和調(diào)控

　　從去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來,中央對樓市的調(diào)控一直秉承“支持自住和改善性需求,打擊投機(jī)、投資購房行為”這一主線。有業(yè)內(nèi)人士指出,從一系列政策來看,調(diào)控主要是通過增加市場有效供應(yīng),而非抑制需求來平抑過快上漲的房價。從“國11條”也可以看出,當(dāng)中內(nèi)容基本是對去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議和“國四條”基調(diào)的重申及細(xì)化,總體較為溫和。

　　中原地產(chǎn)胡廣東還指出,除了改善供求關(guān)系、增加有效供應(yīng)之外,“國11條”的一個重點(diǎn)是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),分流不同類型的需求,加大中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的供應(yīng),“政策中對低收入群體住房和一般商品房進(jìn)行了區(qū)分,增加了對低收入階層住房的關(guān)注,限價商品房和公共租賃房的出現(xiàn)就有了具體保證。”

　　抑制投機(jī)行為初見成效

　　雖然政策指向并非抑制需求,但對于打擊投資和投機(jī)購房行為,“國11條”還是出臺了一些具體辦法。如在最受關(guān)注的二套房貸政策中,“國11條”明確了二套房貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價。更重要的是,新政對何為二套房首次作了明確,這顯然有助于銀行在辦理貸款中的具體執(zhí)行。對比過去二套房貸政策的明緊暗松,實(shí)際上本次“國11條”的再次重申是略微收緊了。

　　胡廣東還分析,對于剛性需求來說,利率的影響遠(yuǎn)比首付更大；但對于很多投資客來說,首付比例的提高將直接影響到他們利用資金以小博大。因此強(qiáng)調(diào)首付四成,而利率按市場化操作,既保護(hù)了剛性需求,也打擊了投機(jī)行為。

　　實(shí)際上,從去年12月起一系列樓市“組合拳”祭出后,各大城市短期投資行為其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)下降。以廣州為例,去年12月最后一周一手住宅簽約量就出現(xiàn)了回落,全市十區(qū)新建商品住宅簽約1270套,簽約面積約16萬平方米,環(huán)比分別下降17%和7.5%。其中,中心六區(qū)簽約730套左右,簽約面積約8.2萬平方米,環(huán)比分別下降18%和9%。中心城區(qū)簽約量比全市回落更為明顯,說明部分投資和投機(jī)的資金已經(jīng)開始撤出。

　　沒有直接針對性打擊房價

　　不過,對于很多市民所關(guān)心的房價,不少業(yè)內(nèi)人士分析,現(xiàn)有政策并沒有給出明顯信號,沒有對房價直接性、針對性的打擊。胡廣東分析,“國11條”中對市場可能產(chǎn)生比較大影響的政策中,二套房貸收緊的力度比預(yù)期小得多,利空很小,難以再現(xiàn)2007年二套房貸收緊后樓價應(yīng)聲而降的效果。

　　因此有不少學(xué)者認(rèn)為,“國11條”對穩(wěn)定市場的作用將更加明顯。政策塵埃落定,市場對之的預(yù)期也隨之穩(wěn)定,起碼為2010年上半年的市場穩(wěn)定打下了一個良好的基礎(chǔ)。胡廣東認(rèn)為,雖然房價短期內(nèi)難以下行,但至少現(xiàn)在已經(jīng)沒有推動房價上漲的因素,房價上漲的空間很小。“有可能在‘五一’后,房價維持高位的動力也不夠充足,再加上一系列政策的累加效應(yīng)、預(yù)期可能出臺的其他措施以及市場對價格的接受程度,房價還是有可能出現(xiàn)小幅調(diào)整。”

　　-觀察

　　市場在政策出臺前微妙轉(zhuǎn)向成交下跌意料之中

　　1月9日,“國11條”出臺的前一天,保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英還在博客上感慨:“希望國家各部委和地方政府不要讓2010年成為中國房地產(chǎn)的‘政策年’”,“無新的政策,就是最好的政策”。1月10日,“國11條”發(fā)布,市場的猜測終于成真。

　　若往回追溯,2009年下半年,特別是年末,央企“不計(jì)成本”地瘋狂拿地,在“拿地首付不低于50%”政策出臺后也終于“真相大白”。

　　種種跡象顯示,市場步伐早于政策,在政策出臺之前,市場微妙轉(zhuǎn)向過程就已展開。

　　地方政府的態(tài)度也早先一步在管理中悄然顯示,在“遏制房價過快上漲”的大命題之下,相當(dāng)一部分地方政府率先出手調(diào)控樓市,如廣州對地王的處理；上海認(rèn)定購買第二套(含第二套)以上非改善型住房就是投資投機(jī)性購房；南京不僅取消稅收優(yōu)惠政策,還采用購房“實(shí)名制”的手段遏制投機(jī)性購房……

　　政策帶來市場“觀望”氛圍,開年首個小黃金周一線城市的銷售明顯顯出疲態(tài):北京、上海、廣州、深圳等地的成交普遍下滑,而成都甚至出現(xiàn)了“零”成交的業(yè)績。

　　海珠某大盤的銷售經(jīng)理表示,在宏觀調(diào)控新政出來之后,樓盤的成交肯定會下滑,這是由“觀望”帶來的市場自然反應(yīng)。可以肯定的是2010年的成交量肯定很難達(dá)到2009年的巔峰,畢竟有供應(yīng)量掣肘,加上政策對買家的過濾,成交量下跌當(dāng)屬意料之中。

　　記者盧軼 關(guān)麗