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　　隨著中央提出遏制“過快”上漲的房地產調控目標，近日，部分省市經濟工作會議對2010年房地產發展都作出相關表述：上海是積極采取多種辦法，保持房地產市場平穩發展；重慶是抑制高檔住房價格非理性上漲趨勢，增加有效供給，使廣大中低收入家庭買得起房。江蘇是要密切關注房地產市場的變化，增加普通商品住房有效供給，加大保障性安居工程建設力度，促進房地產業健康發展……

　　面對中央的高度關注和部分一線城市所在省市均明確要將房地產作為今年經濟工作或調控重點，2009年出乎意料“V形”反彈的房地產，在先聲奪人的調控政策面前，2010年將走向何方，各界拭目以待。

　　2009年房地產市場實現“V形”反彈

　　得益于國家及時的刺激政策，2009年我國房地產在經歷了第一季度冷清之后，自二季度開始明顯回暖，最終實現全年“V形”反彈。

　　從價格看，根據國家統計局提供的房屋銷售價格指數，本輪環比最低水平出現在2008年11月和12月，均為99.5，雖然此后降幅開始收窄，但直到2009年3月才首次回到100以上，達到100.3，標志著房價環比開始出現上漲。此后繼續上行，到11月份達到101.2，已較谷底上升1.7個百分點。

　　從成交量看，無論是銷售面積還是銷售額，本輪調整中同比增長最低水平都出現在2008年末。進入2009年，累計銷售額同比開始出現正增長，只不過1月至2月僅為11.2%，到3月份開始回到20%以上，6月份以后已回升到50%以上，到11月份，累計銷售金額同比漲幅更是高達86.8%，為3年多來的高位。

　　興業銀行資深經濟學家、本報專家組成員魯政委博士在接受記者采訪時提出，雖然2009年的反彈讓多數人大跌眼鏡，但這種反彈其實本來是可以預料到的。低利率環境和居民未來收入預期的穩定，決定了房地產回暖的必然，而人們“追漲殺跌”的行為特征，則構成了后續推波助瀾的因素。

　　未來調控政策對房地產業影響預判

　　就近來媒體的大量報道看，將政府調控目標解讀為“打壓”房價或令房價下落的居多。但仔細品味去年12月14日國務院常務會議精神，這種流行看法并不準確。

　　本次會議明確表示：“重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。”而在隨后溫總理接受新華社獨家專訪中的表述也仍然是“……房價在一些地區和城市上漲過快，也引起了中央高度重視”。

　　所有這些，都清楚顯示調控目標是“遏制房價過快上漲”。而運用稅收、差別利率及土地政策調控，目的應是“穩定房地產價格”。

　　魯政委認為，未來政策的著力點是增加供給，遏制不合理需求。未來的土地、金融、稅收政策調控，主要會從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設、打擊捂盤和囤地行為、抑制投資投機性購房、繼續支持居民自住需求和改善型住房消費、規范土地招拍掛這六方面入手。

　　而可能的政策效果是從快速上漲變為溫和爬升。上述前三項致力于增加房地產供給，第四、五項調節需求，第六項則指向土地價格太高推高房價問題。從增加供給著力點看，政府主要是增加保障性住房供應，滿足中低收入和弱勢群體基本居住需要，這與當前房地產商滿足的對象之間基本不存在重合，因而，對現行房價不會構成實質壓力。而打擊捂盤和囤地，會加快房地產商的土地開發速度，增加供給；抑制投資和投機需求；規范招拍掛，則降低了土地價格，這些措施將對明年房價漲幅起到一定的遏制作用。

　　但是，由于2010年利率預計仍將維持低位；而且從目前看，各方均預期2010年經濟形勢好于去年，人們收入預期繼續改善。在此情況下，除非強烈預期房價下落，否則居民購房熱情仍會較為強烈。同時由于目前供需失衡仍然明顯，以及房地產開發商資金充足等諸多因素的共同作用，魯政委的觀點是：雖然在調控政策作用下2010年房價可能會面臨更多波動，但總體仍將出現溫和爬升。

　　順利走完城鎮化和重化工業階段期待房地產業健康發展

　　經濟發展和人口結構階段決定我國房地產業仍有廣闊發展空間。不少人似乎都在為中國經濟發展對房地產較大依賴痛心疾首。而實際上這是任何處于快速城鎮化和重化工業階段國家都無法逃避的一個過程。因此，房地產對經濟的巨大帶動作用，其實并不是我們當前要回避的問題。我們關注的重點應是，如何盡可能延長房地產對經濟巨大的帶動作用，從而使我們能夠順利走完城鎮化和重化工業階段。

　　在討論中國房地產業發展前景的時候，日本泡沫經濟破滅的教訓總會被提及。雖然無法排除貨幣政策和日元升值等因素或大或小的影響，但日本人口結構和城鎮化進程才是其房地產價格最根本的主因。我們發現，在日本土地價格達到高點并破滅的1990年，其大致正是日本勞動人口比例處于峰值、即將進入老齡化的年份。

　　魯政委認為，人口老齡化意味著城鎮化進程的結束，城鎮化進程的結束意味著不僅對房地產的新增需求不足，特別是人口出生率的下降甚至意味著現有住房價格的無法支撐。這如同計劃生育三十年后我國農村已然出現的不少自然村的消亡。在此情況下，房價的下跌是必然的，而貨幣政策和國際資本只是在特定時點發生的導火索而已。

　　魯政委說，如果我們認同人口結構是房地產價格中長期趨勢的主導因素的話，依據相關數據推算，我國大約要到2030年勞動人口才能達到峰值。這意味著，我國房地產業還有大約15年至20年的黃金發展期。

　　那么，就讓我們一起期待我國房地產業從2010年開始步入一個持續、健康發展的新里程。 （黃麗珠）