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　　近期房價(jià)高漲讓市場普遍感到風(fēng)險(xiǎn)所在 調(diào)控風(fēng)聲趨緊

　　國務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，其中明確提出，“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。”業(yè)界專家普遍認(rèn)為，與以往相比，本次會議明確提出的是“遏制”，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。可以預(yù)見，明年二套房貸等政策或?qū)⑹站o，令房價(jià)下跌的可能性加大。

　　中央一周三提房地產(chǎn)政策

　　中央政府在短短一周時間里連續(xù)三次提及房地產(chǎn)問題：

　　●12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，房地產(chǎn)多年來第一次不再被當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來描述，經(jīng)濟(jì)會議只是提及要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

　　●12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議公布了“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”的規(guī)定。

　　●12月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。

　　四種調(diào)控政策可能出臺

　　近期房價(jià)的高漲讓市場普遍感到了風(fēng)險(xiǎn)所在。除了加大普通商品房的供應(yīng)量、調(diào)整鮮有的土地供應(yīng)方式之外，有地產(chǎn)專家就認(rèn)為，樓市的具體調(diào)控政策也有可能相繼出臺，這主要包括了二套房貸明年估計(jì)還要進(jìn)一步緊縮。除此以外，還有三個可能：一是針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出，極有可能在部分城市試點(diǎn)；二是對外資購房可能會重新緊縮；三是轉(zhuǎn)售房子的個人所得稅，也可能會從嚴(yán)征收。一旦二手樓出現(xiàn)大規(guī)模的拋售，那樓市將不得不“硬著陸”。

　　廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人近日也表示，抑制改善性的需求，特別是投資性和投機(jī)性需求，主要手段還是要靠國家的金融和稅收經(jīng)濟(jì)手段，而不是靠增加土地供應(yīng)的絕對值。由于“三舊改造”的推進(jìn)等多種因素，廣州有望釋放出80平方公里的土地。

　　業(yè)界人士更預(yù)測，巨量的土地供應(yīng)將有效緩解樓價(jià)上漲的壓力。盡管目前不少城中村的村民都表示不會將其拆遷補(bǔ)償?shù)陌仓梅可鲜校�但�?shí)際上，隨著城中村改造步伐的加快，即使只是有其中一成的房屋上市，都將會對城區(qū)住宅市場構(gòu)成明顯的沖擊。因?yàn)榘凑沾笾驴锼悖�在需要改造�?38條城中村中，保守估計(jì)每條村的安置房面積大約為75萬平方米，即使是只有一成的安置房愿意上市，其總量也將超過1000萬平方米。而且這還沒包括海量的因城中村改造而釋放的商品房供應(yīng)。記者王荔玨

　　市場反應(yīng)

　　利空襲來 地產(chǎn)股應(yīng)聲跌

　　調(diào)控有限 業(yè)界依然看好

　　在剛剛公布營業(yè)稅免征年限將從2年變?yōu)?年后，日前，對地產(chǎn)股的利空消息再次襲來，國務(wù)院要求遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，地產(chǎn)股也應(yīng)聲而跌。在政策出臺的第二天(即本周二)萬科、保利、招商等地產(chǎn)龍頭股都是“綠油油”的一片，整體上，地產(chǎn)板塊在周二整體走弱，平均跌幅達(dá)2.76%，領(lǐng)跌大市。統(tǒng)計(jì)顯示當(dāng)天地產(chǎn)板塊106只個股僅8只收漲，龍頭股也全線放量回調(diào)，但所幸無一個股跌停。但到了周三，地產(chǎn)股的跌勢已經(jīng)有所放緩。

　　市場分析人士普遍認(rèn)為，短線地產(chǎn)股的走勢仍將會受到一定的壓制，但由于政策調(diào)整的力度有限，因此不會就此抹殺地產(chǎn)行業(yè)的估值優(yōu)勢及操作價(jià)值，后市仍可重點(diǎn)關(guān)注二三線地產(chǎn)股。

　　合富輝煌最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示

　　購房者對后市看漲的居多

　　隨著供不應(yīng)求趨勢日漸明顯和房價(jià)穩(wěn)步回升，廣州樓市潛在置業(yè)者構(gòu)成和心態(tài)正在發(fā)生變化。合富輝煌集團(tuán)市場研究部針對置業(yè)者的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，目前廣州樓市換房客戶成為主流，投資置業(yè)比重大增。而潛在置業(yè)者對后市預(yù)測價(jià)格預(yù)期分歧加劇，仍以看漲居多，價(jià)格門檻已成制約成交首要因素。

　　據(jù)監(jiān)測，2009年四季度廣州超過70%的潛在置業(yè)者為換房客，三次或三次以上置業(yè)者也超過三成；與2008年第四季度相比，換房需求取代首次置業(yè)成為目前市場購房主流需求。將天河、海珠、越秀及荔灣等市中心區(qū)域列為首選的潛在置業(yè)者仍達(dá)56%。這也表明明年市中心供不應(yīng)求嚴(yán)重，房價(jià)上漲壓力繼續(xù)增大。

　　根據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部供應(yīng)預(yù)測，與2009年相比，2010年新增供應(yīng)有進(jìn)一步向外圍擴(kuò)展的趨勢，天河、海珠供貨將大幅減少，整個中心四區(qū)占全市供應(yīng)比重僅略高于三成。

　　總體而言，對樓價(jià)的判斷和接受程度已經(jīng)成為阻礙成交的首要因素，87%的潛在置業(yè)者表示當(dāng)前樓價(jià)偏貴或太貴。雖然樓價(jià)已有大幅回升，但不少潛在置業(yè)者對樓價(jià)走勢的判斷從預(yù)跌變?yōu)轭A(yù)升，30%的潛在購房客戶認(rèn)為樓價(jià)會穩(wěn)中有升；22%的潛在購房戶認(rèn)為樓價(jià)將略有下降；14%的潛在購房戶認(rèn)為未來樓價(jià)不會有多大變化。總體上看漲的比重仍占優(yōu)勢。（記者 黃濤）