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　　歲末年初，關于房地產市場需要調控的信號和政策一個接著一個，從營業稅減免2改5到土地出讓金首繳提高到50%，從國四條到國十一條，再到剛剛宣布的央行提高存款準備金率0.5%，我們能充分感受到中央政府對銀行過度放貸導致經濟過熱，對以房地產市場為代表的投資泡沫泛濫和高房價激化民生矛盾的擔憂。

　　2010年初看待這些政策的出臺，可以說，是V形反轉的宏觀經濟形勢，出口回暖和實體經濟向好跡象給了政府出臺較為有力的擠壓泡沫政策的空間和底氣。與此同時，中國房地產市場像2009年下半年那樣不可遏止地瘋狂上漲的政策基礎不存在了。2009年下半年，整個房地產市場展現了如同黑洞一樣巨大能量，無論你投入多少供應量，把房價定得高些、再高些，它都會迅速被各種瘋狂的熱錢消化干凈。到如今，過高的房價使得房地產的投資價值被嚴重透支，同時，政府調控的“大棒”舉得也越來越高，市場的困惑和恐慌情緒也日漸彌漫，最明顯的就是去年業績普遍達到歷史新高的房地產股市場表現卻非常低迷，連判斷市場嚴重超跌的技術派也不敢輕言抄底。

　　然而，據此判斷市場重回2008的慘淡卻也是大謬不然。政策調整年未必是市場調整年。不談中國城市化催生的旺盛需求和中國富裕階層的龐大購買力，單憑我們的經濟回暖并不是非常牢固，房地產仍是中國經濟重要的增長引擎來說，房地產市場都不會有任何大的動蕩。何況渡過2008危機的開發商要比當時強大的多自信的多。最重要的是，如果地方政府的財政和土地收入繼續密切相關，房地產的任何調整都不會完全實現。

　　國十一條延續了以往調控政策的明察秋毫、用詞精準的調子，但只要地方政府仍然是這個利益鏈條的絕對攸關方，任何有力度的措施都會因為地方的陽奉陰違、甚至貪腐而大打折扣。這就是普遍認為國十一條“政策殺招不多，治標并未治本”的主要原因。“各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況”這樣一句話顯然抑制不了地方政府高價賣地的熱情，到最后是拿到地的紛紛改變規劃，尋求市場外的補償；對捂盤囤地的打擊能夠很明顯地起到抑制房價的作用，但我們鮮見真正有威懾力的治理措施和案例來敲山震虎；對緩解社會矛盾、促使市場更均衡健康發展的“民生地產”投入嚴重不足，新政里也缺乏加大保障性住房和普通住宅供應明確的規模指標、考核標準，都使得大家對今年房價能否真正得到抑制產生嚴重懷疑。

　　我們目前所看到的都是房價不能再像去年那樣瘋漲的單方面政府信號，卻看不到房價如何能夠有效抑制的市場信號。城市化繼續熱火朝天，供求關系沒有逆轉，政府仍然從房地產繁榮中得到巨大的利益，在這樣的背景下，談論市場拐點，感情因素往往主導了判斷。可以說，在房地產的兩面性得到充分體現的當下(它能夠催生繁榮，也能夠威脅民生)，目前的政策恰是凸顯了政府被這種兩面性所困擾的兩難困境。要判斷今年對來年的歷史意義，實在是要看地方政府和地產商的利益鏈條如何破解、政府政策的執行力度、具體細則的明確以及在民生地產方面“補課”的進程來定。

　　□陳聯科