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　　1月20日，為進一步加強和改善市場調控，促進全省房地產市場平穩健康發展，云南省人民政府結合云南省實際，出臺了15條《關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，其中對于“二套房”又有了新的規定——“對已還清原住房貸款、購買自住改善型二套住房的借款人，依然可以享受首次貸款優惠政策”。此政策一出，立即引發了許多銀行界人士以及市民的關注，而如何界定自住性的改善型住房成為市場關注的熱點。

　　改善型二套房受照顧

　　云南省人民政府在新發布的15條實施意見中明確指出，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。對已還清原住房貸款、購買自住改善型二套住房的借款人，享受首次貸款優惠政策；對未還清原住房貸款，且不能提供自住改善型二套住房有效證明的借款人，不得享受首次貸款優惠政策，一律按照二套房貸政策執行。

　　那么什么樣的住房才算是改善型二套住房？而銀行方面，對于此類房產的信貸政策又有些什么不同之處？

　　意見未明確定義“改善型二套住房”

　　記者與昆明市住房和城鄉建設局辦公室取得了聯系，一位工作人員告訴記者，目前還未收到云南省人民政府有關文件，對于改善型二套住房的標準，還未有明確的說法。但可以肯定的是，在新的政策還未出來之前，目前昆明市人均住宅面積的界定仍然執行 2008年10月29日云南省政府出臺的《關于促進云南省房地產市場健康穩定發展的意見》。該政策規定凡是商品住房(含二手市場購房)的購房者，可根據房屋產權證的人均住宅面積22.72平方米落產權人家庭成員戶口一個。據此判斷，人均住宅面積的界定標準就是22.72平方米。以一個三口之家為例，如果人均住宅面積低于22.72平方米，購買第二套房用于自住，就算是改善型的自住需求。但具體到二套房貸的審批及認定，還是得參考各家銀行對于改善型二套住房的認定標準。

　　各銀行認定標準不一

　　采訪中，記者也發現，對于二套房“自住改善型需求”的界定和首付比例問題，昆明各家銀行的認定標準也并不統一。某商業銀行一位理財師表示，在市場上，改善型住房和投機性住房的區分和界定非常困難，在過去10年里，真正稱得上“改善型”的需求已釋放得差不多了。現在來認定改善型二套住房是個難點。

　　興業銀行昆明分行信貸部的有關人士也表示，新房和二手房相比，在申請房貸優惠上占有一定優勢。而就興業銀行來說，市民在購買第二套房時，如果能證明其屬于改善型自住需求，有可能享受首套房的貸款優惠政策。“但審批很嚴格，客戶必須提交第一套房子的銀行借款合同，還要請相關部門出示其屬于改善型自住需求的相關材料。同時，銀行也要審核首套房中家庭常住人口的人均住宅面積是否低于昆明市規定的標準。對于客戶的還貸能力、誠信度方面也會有一些考核。”工作人員表示。

　　與此同時，更多的銀行對于改善型住房的定義及二套房貸的審核顯得更為謹慎。華夏銀行一名工作人員告訴記者，很多銀行在審批二套房貸時，主要是看其購房的貸款利用次數。也就是說，只要第一套房在銀行貸款，那么即使還清了第一套的房貸，市民再購第二套房仍然算是二套房貸，不能享受首套房的優惠政策。富滇銀行總行信貸部有關人員也表示，銀行對于二套房貸均會適度收緊，至于“改善型二套住房”的認定標準及首付比例，還得等政策進一步細化及明朗后才好執行。(云南信息報 記者 虞靜)