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　　近日,國務院辦公廳出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱“國11條”),從五個方面進一步加強房地產市場調控。政策一出,業內人士均認為,投機性購房比例在二手房市場會有所下降。

　　而回望去年整年,二手房價格從年初普通住宅3725元/平方米的均價,發展到年底的6000元/平方米以上的均價,價量一直呈穩步上升態勢。而今年才剛剛開始,看到一直不斷攀升的房價,以及陸續出臺的一系列調控政策,不少本想出手的購房者仍然陷入兩難:到底該不該買?到底何時買才更理性?為此,本報特將去年二手樓市的價格曲線一一盤點,也許會從中看出東莞二手房價走勢的某些端倪,或許對欲買房者有些幫助,讓欲買房者不宜過度恐慌。

　　時間:2009年春 價格走向:回升到久違的“4”字頭 關鍵詞:“反價”風潮 重要事件:營業稅優惠政策、7折利率房貸優惠

　　低位運行的價格,當屬2008年年底到2009年1月份。從金信聯行市場部統計的數據來看,市區普通住宅均價在3725元/平方米,而2008年年末上門詢盤的客戶已經比較多,強烈的自住需求特別是“80后”結婚添子的購房需求已經隱隱蓋過了長期以來持續的濃烈觀望氣氛,正是這一批剛性需求的購房者出手,才點燃了二手樓市回暖的第一把火。

　　而引發星火燎原的,是去年初發布的營業稅優惠政策和7折利率房貸優惠一系列政策,這些利好政策出臺后,不少業主紛紛主動放盤,然而,正是看好這一市場,業主期望值越來越高,“反價”風潮不斷涌現。

　　成交量的上升,樓價的上漲,讓樓市成交不斷活躍。而市場成交一旦活躍,投資性需求也隨之出現,購房者從單一的自住型需求,到改善型、投資型的態勢增加。

　　“2月份普通住宅均價為4388元/平方米,3月份上升至4626元/平方米。”金信聯行市場部經理林清平告訴記者,二手樓市的回暖,還體現在2月—3月份樓價的上升,二手樓價回升到久違的“4”字頭,且漲速迅猛。他指出,從現在來看,當時是難得的淘房黃金時期,出現了不少性價比非常高的成交案例。例如,金地·格林小城年初5200元/平方米左右的均價,在半年后已整整漲了1000元。

　　時間:2009年夏 價格走向:穩占“5”字頭交椅 關鍵詞:穩中有升 重要事件:筍盤盤源緊張

　　在這一時期,“5”字頭的樓價成為樓市一個重要標志。據金信聯行市場部統計的數據來看,市區普通住宅均價4月份為5375元/平方米,5月份為5406元/平方米,6月份為5373元/平方米,與第一季度相比約有16%的增幅。“五一”期間二手房成交環比驟降96%,而“五一”假期結束后則立即回升至4月份的同等略高水平。

　　第二季度放盤量沒有明顯增長,盤源比較緊張,特別是筍盤消化得較快,業主放盤的價格約有10%的提升,反價幅度也在5%—10%之間。從購房的客戶來看,自住型和改善型客戶仍是此時的購房主體,尤其是改善型客戶增長幅度較大,約占30%的比例。成交的戶型也多以三房為主,重心已由以前的偏重小戶型單位向大三房、四房單位傾斜,其中二房占25%、三房占48%、四房占20%。

　　另外需要注意的是,5月—6月份一手別墅銷售紅火,若干在建別墅一經放出去即被消化一空,由于別墅盤源的稀缺性,必然會拉動二手別墅等豪宅投資的發展,從金信聯行市場部統計的數據來看,從5月份開始已有少量別墅成交。

　　時間:2009年秋 價格走向:“6”字頭之間徘徊 關鍵詞:觀望情緒濃厚 重要事件:“二手房貸收緊”風聲不斷

　　進入7月份,連續3個月出現了成交量緩降的態勢。原本在7月份占近一半比例的改善型客戶在8月份明顯減少。從7月份的第四周開始,業主放盤的積極性增加,但受一手樓價影響,在放盤價格上還比較高,心態也偏硬,惜售和返價的情況仍比較明顯,但返價的幅度比較低,一般低于5%。

　　之所以成交量下降,除了業主放盤價格高外,另一重要原因當屬此時不斷風傳的“二手房貸收緊”的消息。由于此時二手樓市價格一路高企,一有風吹草動,都能使購房者慎之又慎,因此,這一消息使得改善性客戶的入市積極性大打折扣,觀望情緒濃厚。此外,受廣告影響,很多購房者都知道在10月到11月之間東莞一手房市場的新供應量將大增,不少知名地產的大盤上市,吸引了購房者的注意力,使不少二手意向客戶轉向一手樓盤,等等看的心態比較明顯。

　　雖然成交量下降,但是市區普通住宅7月份均價為6289元/平方米、8月份均價為6467元/平方米、9月份均價為5866元/平方米,幾個月的均價都在6000元左右徘徊。

　　“樓價最高的區域當數南城。”合富置業東莞相關人士指出,主要原因在于該區二手住宅市場所成交的物業普遍都是樓齡較新的中高檔樓盤。而在租賃方面,據合富置業成交數據顯示,住宅租賃交投旺季主要集中在春節后及第三季度,租金均價則保持穩定,最熱租的戶型為兩房。

　　時間:2009年冬 價格走向:狂飆之旅,基本保持最高均價 關鍵詞:成交小高潮 重要事件:營業稅優惠結束

　　據東莞幾大中介地產的成交數據顯示,市區普通住宅10月份的成交均價為6500元/平方米左右、11月份為6000元/平方米左右、12月份為6200元/平方米左右,基本保持了年內8月份的最高均價。也就是說,與此前第三季度的價升量跌不同,第四季度價格一路高企。

　　而之所以成交會如此活躍,最終的落腳點仍然是在政策層面,這一具體體現是在年初時營業稅優惠及利率優惠等一系列利好政策,規定的結束期限是2009年12月31日。雖然有部分市民認為這一政策會一直持續到今年,但大多數市民還是比較恐慌。再加上大多數中介人士的“催促”,原本等等看的購房者終于下定決心出手購買,業主也十分配合,交易大都比較順利,引發了“末班車”效應。

　　也就在人們紛紛猜測政策是否結束時,不少購房者紛紛出手,致使成交量一路上升,“成交小高潮”成為第四季度的代名詞。

　　然而,就在不少購房者慶幸自己搭上了“末班車”時,12月22日,財政部和國家稅務總局聯合下發通知,明確規定了二手房營業稅征收細則。通知規定,自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　通知下發后,對于二手房轉讓營業稅的征收并不是人們之前所猜想的普通住宅未滿5年按全額征收,而是按差額計算。而按照差額計算的話,其實不滿5年的房子買賣營業稅征收所受的影響是非常有限的。

　　由此可見,相對于整年來說,第四季度并不適合盡快出手買房。當然,出現筍盤就不可錯過。

　　時間:2010年春 關鍵詞:重回觀望 重要事件:“國11條”出臺

　　整體來說,截至“國11條”出臺前,政策調控較為溫和,對市場影響效果不明顯。因此,才會出現去年第四季度成交量及價格齊升的局面。

　　而在近日,國務院公布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,即“國11條”出臺。這一宏觀調控政策的出臺,雖然整體來說也相對溫和,但是由于房價高企,市場開始進入新一輪的觀望期。

　　記者連日來走訪市區二手地產市場發現,與元旦期間成交大幅下降相仿,此時段成交仍然趨緩。不少市民都認為,國家調控政策的出臺,以及下半年供應量的大幅增加,肯定會對樓市有所影響,二手房也不例外,因此,觀望情緒濃厚。

　　在此次出臺的政策中,其中再次明確:二套房貸首付款比例至少四成。那么,這一政策對二手房將會造成怎樣的影響?合富置業的廖先生認為,這次政策重申二套房的首付比例,主要還是打擊投機現象,預計投機性購房比例在二手房市場會有所下降。

　　但他認為,從去年東莞二手市場銷售情況來看,剛性需求中小戶型交投逐漸趨熱,而改善型、大戶型則一直處于平穩的狀態,政策無疑將加大改善型購房者置業門檻,但不會影響占二手房市場較大比例的剛性需求入市的積極性,反而在當前二手樓價更穩定的前提下,對剛性需求買家來說無疑是個好消息。

　　然而,金信的林清平則認為,如果說2009年上半年的高成交量是2008年壓抑下來的市場需求集中釋放的話,那么2009年第四季度的高成交已經提前透支了未來的市場需求。在有關優惠政策已明朗化的現在,2010年一季度以及上半年的二手房市場將會有一個明顯回落。但對購房者來說,會有更多的房源可供選擇,也并不是壞事。