- 物業稅傳言再次彌漫樓市 是否是"狼來了"無定論
此次風傳物業稅并不是空穴來風,而是樓市高房價引發的業內對嚴厲政策調控的預期。
自上周以來開征物業稅的傳言再次彌漫樓市,是否是“狼來了”至今仍無定論,不過業內普遍共識是此次風傳物業稅并不是空穴來風,而是樓市高房價引發的業內對嚴厲政策調控的預期。即使物業稅無法短期現身,首付提高至五成、利率上浮110%等利器也會起到調控樓市的目的,只要政府想限制就定有方法,樓市步入轉折期未必不可期待。截至昨日下午消息,二套房首付五成,利率上浮110%已正式公布,北京樓市將何去何從？
物業稅征收傳言再次有頭無尾
4月8日,一則物業稅即將開征的消息再一次“飄過”,開啟了繼今年“兩會”之后再一輪物業稅討論熱潮的序幕。
當日,有媒體引用來自業內人士通過微博發布的信息稱,“物業稅開征通過建設部審批,通過財政部和國務院的概率很大,試點地區京滬深渝,發起地點重慶。稅率按照買房時合同價打七折后按1.2%-1.5%征收。”
“煞有介事”的信息傳遞出后,同日,一直有風聲將開征“房產保有稅”的滬上也傳遞出政府較為“曖昧”的信息:上海市住房保障和房屋管理局新聞發言人回應稱,“在房產保有階段征稅,要經國家層面定,地方應貫徹執行好。如果有關部門正在做一些研究也是完全正常的。房管部門雖不是稅收征管的主管部門,但如果政策出臺,我們會積極配合貫徹落實好。”
這則官方回應信息被業內解讀為,上海官方承認了類物業稅的房產保有稅正在可行性研究階段。不過,截至目前記者尚沒有證實物業稅或者類似物業稅出臺的確切信息。
4月8日物業稅開征傳言之后,有媒體報道,住建部政策研究中心副主任秦虹出面表示,對“物業稅方案已在住建部獲批”的傳言“聽說了,但不清楚”。住建部房地產市場監管司司長沈建忠則表示不知道此事。此輪物業稅出臺的消息似乎有如此前一樣有頭無尾。
物業稅傳言始于樓市“異常”？
“物業稅”“空轉”六年開而不征,卻在近來變得異常敏感。一直提議開征物業稅的財政部財政科學研究所所長賈康對于此輪物業稅傳言再起并沒有發表太多意見,他對記者表示,這個問題主要看業務主管部門的意見。
而作為一直向政府提議開征物業稅的專家,中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為,此輪物業稅傳言再起,并不是空穴來風,而是近階段的樓市“異常”引起的業內對政策調控的預期。對于現在樓市的問題,中央決策層有很清晰的認識。
劉桓認為,自3月15日“兩會”結束后,北京接連出現地王,目前一線城市的地價已經翻倍,炒房團深入三線城市抄底,部分城市地區樓市價格倒掛等“不正常”的現象突出。
目前,下手治理應該從消費者的盲目購買開始,規范購買,規范投資,防止這種行為助漲開發商氣焰。一個基本原理是,房地產開發應該從蓋房、買房、擁有房產環節都征收稅款。而現階段,在擁有房產環節并沒有征稅,這就使得部分投資客無成本地破壞了市場的供求關系。
全國政協委員、建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會委員郭松海也認為,在目前的情勢下,應該盡快開征物業稅。
- 替身
開征“消費稅”或帶高房價
雖然,業內對物業稅呼聲較高,但是按照立法程序,物業稅出臺需走人大立法程序,短期內難以落實。而目前,個別城市出現的物業稅“替身”也呼之欲出,上海在研究開征的“房產保有稅”和重慶提到的“特別房產消費稅”都被業內解讀為疑似“物業稅”。
不過記者采訪業內專家了解到,對于上海提到的“保有稅”實質為一種財產稅,但是按照目前字面的理解,是對持有物業環節征稅,可以起到類似物業稅的作用。但重慶提到的針對高端物業開征的“特別房產消費稅”則是一種對消費行為的征稅。我國在1987年,曾經對購買彩電在消費環節征稅。有關專家認為,在消費環節征稅,只會把稅費再轉嫁到房價上,房價也會越征越高。
截至目前,業內還沒有針對這兩種征稅的具體方案。上海市住房保障和房屋管理局相關宣傳負責人對記者表示,目前沒有更多關于保有稅的信息可以發布。
- 爭議
物業稅還是一派“亂相”
對于“空轉”六年的物業稅,接受記者采訪的多位專家表示,國內已經到了開征物業稅的時機,雖然技術層面繁瑣,但并非是不能夠解決的問題。而一直在是不是“開征”問題上都沒有定論的物業稅,至今沒有任何出自官方口徑的參考方案。業內專家各有自己的提議,物業稅還是一派難以總結的亂相。
首先從征收對象上來講,業內對商業項目、豪宅別墅、普通住宅的征收順序并未達成共識。有專家認為應該從商業項目開始征收,逐步推廣,而反對觀點認為,在目前樓市“異常”的情況下,只征收商業項目無法抑制住宅市場的房價。
而對于稅率的制定更是“五花八門”。中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為,物業稅率應該在房產評估價值的1.5%左右。而郭松海建議采用幅度比例稅率,如0.1%至2%,中央只規定稅率幅度,由省、自治區、直轄市人民政府在規定的幅度范圍內,根據本地市政建設狀況、經濟發展水平等實際情況,確定本地區具體稅率。而4月8日,物業稅開征傳言中提及“稅率按照買房時合同價打七折后按1.2%-1.5%征收。”
征稅手續繁瑣但具可行性
物業稅的可行性亦是業內爭論的焦點,但是多數財稅專家都認為,在具體操作層面并不存在太大問題。
據媒體報道,中央財經領導小組辦公室在“兩會”后赴滬,調研如何貫徹國務院關于房地產調控四項措施,討論重點之一是在上海實際征收物業稅的可行性。當時專家透露,因物業稅準備工作涉及房籍信息、評估、政策制定等多個領域,其征收難度大,時間點也不會太早。
中央財經大學稅務學院副院長劉桓解釋物業稅征收程序表示,征收物業稅要涉及房管部門、銀行、稅務、評估機構等多個部門,確實是繁瑣系統工程。
首先征收稅率要以房產評估價值為基準,而不同城市、不同地區、不同樓層、朝向評估均有不同,這要制定一定的基準標準。此外,還涉及到在房管部門、銀行調查被征收對象的資產狀況的手續等等。
不過劉桓認為,雖然技術手續上比較繁瑣,可以通過試點開始征收,很多問題是在物業稅真正開征后,根據實際情況逐步完善的,而不開征永遠面臨問題。
物業稅能否抑制房產投資有爭議
雖然,物業稅一直引起熱議,但是其調控入市的效果,業內存在分歧。
中經聯盟秘書長陳云峰對開征物業稅不持樂觀態度,其認為,物業稅解決不了北京的高房價問題。陳云峰表示,物業稅的稅率不過是1%到2%,而二手房營業稅有5%,一個中介在一個二手房的轉賣過程中,營業稅加契稅,加5%的中介稅,可以達到11%,此舉均沒有能夠阻擋高房價的增長,而1%到2%的物業稅調控高房價,并不現實。
同時,業內人士也有擔心,物業稅出臺調控效果不佳,則更使得這一政策利器置于非常尷尬境地。
“根據國外政策經驗以及國內情況考評,物業稅必然起到一定的調控作用,”劉桓認為,在持有環節征稅,必然打擊到部分投資客,即便是資金實力雄厚的炒房客,在物業稅開征后,其也要核算一下投資回報率。
由于樓市所處地域、價格復雜,粗略估算,一個評估價值為100萬元的兩居室,按照1.5%征收物業稅,其年度繳稅將達到1.5萬元,這是業主的持有成本。而目前100萬元可能對應的區域租金價值,按月租2000元計算,其年租金收益為2.4萬元,物業稅持有成本占據租金收益成本的60%以上。
劉桓認為,物業稅的力度足以抑制投資情緒,對投資客的心理起到調節、改善目前樓市的供求關系。
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