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　　日前由中國房產信息集團、上海易居(博客)房地產研究院、中國房地產測評中心三方發(fā)布的“2009年度中國房企銷售排行榜”顯示，SOHO中國以105億元位居北京房企銷售前三甲。但是，和這個消息幾乎同時出現(xiàn)的不是地產商與散售接盤者的雙贏，而是商業(yè)地產散售典型——SOHO尚都租戶的慘淡經(jīng)營。據(jù)業(yè)內專家透露，商業(yè)地產散售成功幾率很小，超過九成的散售商鋪經(jīng)營不善，難以為繼。

　　“分租”減壓 租戶勉強維持

　　SOHO尚都位于繁華的東大橋地區(qū)，大廈黑白相間酷酷的“格子紋”是SOHO系建筑特有的風格，醒目而新潮。元旦和春節(jié)之間是各個商場生意最火熱的時候，但記者走進SOHO尚都的時候，卻是一派冷清的場景。

　　和別的商場滿目打折的信息不同，SOHO尚都招租、招聘的信息挺多。記者走進一個掛出“分租”牌子的小店，店主指著一個出售手工藝品的攤位告訴記者，攤主不打算在這里經(jīng)營了，要把這個位置轉出去，每月3000元。“這個店面我每月租金一萬八，壓力太大了，分租出去減輕一下壓力。”店主邊說邊指給記者看，“那邊那個攤位也是分租的，生意還不錯，有時一天能賣上三五百元。”記者粗算了一下，“生意不錯”也只是意味著勉強維持。

　　SOHO尚都不少店面都空著，有的里面還遺留著餐飲業(yè)使用的吧臺，或者一些辦公桌，也有的根本是毛坯房，顯然從2007年大廈落成以來一直空置。一家經(jīng)營家具的商家告訴記者，自己搬過來一年了，全靠老客戶關照。

　　“尚都商鋪的換手率非常高，特別是餐飲業(yè)差不多一個季度就換一個租戶。”SOHO尚都一層的一家房屋中介公司業(yè)務員說。

　　升值太慢 “以房養(yǎng)房”成空

　　SOHO中國開發(fā)的項目都冠名“SOHO”，除了前門項目，SOHO系商業(yè)地產均為散售，而SOHO系物業(yè)的銷售一向很好，潘石屹和他的團隊不斷創(chuàng)造著銷售神話。但是，散售接盤的小業(yè)主卻不滿SOHO系物業(yè)升值慢、租金低。

　　一街之隔的SOHO尚都和朝外SOHO，商鋪都十分冷清。“‘以房養(yǎng)房’根本實現(xiàn)不了。”SOHO尚都一位業(yè)主抱怨，買房的時候售樓小姐說租金每月每平方米30美元到50美元，按揭客戶“以房養(yǎng)房”沒問題，現(xiàn)在每平方米租金只有3元人民幣，而且很多時間還是空置，租出去的房子收租金也十分困難，房子是2008年以每平方米3萬元買的，現(xiàn)在每月房貸一萬出頭，租金卻只能收上來六七千元。

　　那位房屋中介公司業(yè)務員告訴記者，去年尚都有套房子以每平方米5萬元成交，但現(xiàn)在這里的寫字樓每平方米3萬元到3.5萬元就可以成交，商鋪也只能賣到每平方米4萬元。不過盡管有很多業(yè)主不滿，但掛單出售的房源卻很少。

　　業(yè)態(tài)混亂 散售多不成功

　　對于SOHO尚都的人氣冷清，潘石屹有個書面說明：比較成熟的城市和區(qū)域最繁華的商業(yè)街區(qū)無一不是分散的產權(即產權散售)，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調節(jié)的模式會比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力。

　　但是，業(yè)內專家的看法卻不像老潘這樣樂觀。“開發(fā)商將產權散售，資金可以迅速回籠，而產權持有的資金成本相對要大得多。”DTZ戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事張家鵬認為，購物中心是最不適合散售的，其次是綜合業(yè)態(tài)，專業(yè)市場相對要好一些。在國際市場上，大型商業(yè)地產開發(fā)商產權持有占絕大多數(shù)，而國內市場上產權散售的不少，但在北京地區(qū)，經(jīng)營比較好的大型商場鮮有產權散售的。

　　“國內產權散售成功的例子非常少，超過九成的散售都經(jīng)營不善，難以為繼。”張家鵬說，商鋪產權散售導致產權分散，每一個小業(yè)主當然都追求高租金的客戶，“各自為政”的結果導致商場整體布局缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)混亂，消費者希望在商場實現(xiàn)的吃、穿、用一站式服務無法滿足。

　　產權散售的商業(yè)地產是否有可能實現(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃和管理呢？“很難，”張家鵬搖搖頭，“為了盡快將房子銷售出去，房屋買賣合同中很難對客戶經(jīng)營業(yè)態(tài)進行限定，而房子交用以后由于產權分散，更難以找到將小業(yè)主的利益統(tǒng)一起來的辦法。”