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在國家貨幣從緊政策的影響下，對銀行甚為倚重、高負債運營的房地產企業已經明顯感受到了壓力。另一方面，監管部部門暫停房企IPO和再融資的傳聞，更是讓房地產企業在資本市場走入低谷。
在IPO暫停5個月之后，房企近期開始重新登陸資本市場。證監會放行濱江房產的IPO申請，恒大地產本月底即將在港掛牌。而與此同時，多家商業銀行亦表示，對房地產企業的開發貸款并沒有實施“一刀切”的拒貸政策，而是對符合有關信貸政策的優質企業的項目給予貸款款支持。
房地產企業的融資問題更成為兩會熱議的焦點。全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海日前接受本本報采訪時表示，“國家搞緊縮銀根政策也應區別對待，對于中低收入家庭住房項目的貸款額度，不應加以收縮，可以適當放寬。”而中國社會科學學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海則認為，當前的房地產結構需要重組，“應該引入更多的非營利性主體”。房地產開發應該是以家庭自主的、非經濟的、政府組織的為主。房產開發行業的主體應該是非盈利的，盈利的應只占約20%.
房價與從緊貨幣政策聯動
“這兩年房價漲得已喪失理性，我們的房價趕上美國了”，兩會期間，政協委員、中國社會科學院學部委員李崇富的發言引起了大家的關注。
李崇富算了筆賬，北京四環內外，新樓盤沒有1.6萬元/m2以下的，二手房也得1.3萬元左右，買一套80平米的房，最少要100多萬。按照“陽光工資”計算，一個科級干部也要用25年工資來還。
房價過高已經是不爭的事實，降價是民心所向。近來京廣深部分城市傳出了降價的聲音，由此對于房價拐點是否來臨各方爭論不休。
“我的觀點是房價會在一個合理的區間波動，降也是降很小的幅度，漲也漲不到哪兒去。”全國政協委員郭松海表示。
事實上，出現房價下降的跡象和國家實行從緊的貨幣政策直接相關。自二套房貸款新政出臺，廣州、深圳等部分城市的樓市出現了調整，成交量大幅萎縮，觀望氣氛濃厚。如深圳國土資源與房產管理局的統計數據顯示，2月13日-20日深圳新房成交158套，日均成交20套。這一數據低于1月份的平均水平，也低于去年12月的水平。民眾期望這一次的博弈能出現與以往不同的結果。
國家發改委對外經濟研究所所長張燕生表示，“我認為核心問題還是從緊的貨幣政策在資產價格方面能不能奏效。如果能奏效，拐點就到了。否則，拐點還沒到。”
房企應對融資難措施有限
國家的貨幣從緊政策、銀行壓縮貸款的行為對于房地產企業的現金流提出了嚴峻的考驗。據了解，此前，房地產金融市場基本處于起步階段，眾多的房地產企業都是從銀行那里獲得資金，然后通過銷售回籠資金、償還借款，相關的金融產品很少。
中原深港研究中心總監張偉表示，房地產開放商對于目前的融資難問題，應對措施是很有限的。過去他們融資不過兩種手段，第一，通過銀行貸款；第二，如果是上市公司就利用增發股票圈錢，如果不是上市公司，那要么將蓋好的房子降價賣出，要么并購合作，除此之外沒有更好的辦法。
而就在兩會召開之前的幾天，濱江房產IPO和華發股份配股申請獲得了證監會發審委的批準，這是2007年10月證監會暫停對房地產企業A股融資審核工作后房企IPO的重新啟動。由此也引發了對證監會放松房地產企業融資的種種猜測。
“證監會開了一個口子，但是不知道能開多大。我個人認為，要開也是適度放開。”中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇如是表示。其認為，還要繼續關注證監會的行為。顯然這還不能表明監管層會放松審核力度，房地產企業融資渠道的拓寬仍然面臨著諸多障礙。
曹建海則尖銳地指出，“越融資開發商屯的地越多。當前IPO停止也是因為如此，IPO不停，所有的土地都會被開發商圈走，IPO是絕對不能放開的。”
中原深港研究中心總監張偉則表示，現在房地產開發融資難的癥結不應歸于信貸緊縮政策，其根源在于過去的開發模式有問題。開發商把過多的精力投入到融資圈地、施工企業承包、資金使用技巧等方面，過分依賴資金的現象嚴重。另外一方面，由于房地產開發商自有資金比率低，大多依賴銀行貸款，負債率普遍很高。“據我了解大多數負債率達到了80%-90%，甚至100%的也有。而對于房地產市場成熟的香港來說，他們的負債率普遍在30%以下。”
委員建議宏調區別對待
郭松海對記者表示，國家對于房地產市場是要加緊調控，調控主要針對高檔商品房、別墅以及部分商用地產。
在這種情況下，房企的游戲環境已發生了變化，資本實力和資金運作能力逐漸成為房地產企業的核心競爭要素。王超斌表示，“這種宏觀環境其實是一次大浪淘沙，那些資金實力不足、靠關系發展的中小企業要被淘汰。”
郭松海表示，“房地產企業的資金來源應該是很多元化的，部分上市公司直接在市場上融資，有些和外資企業聯合搞開發，和一些基金聯合開發。而國家緊縮銀根也應該區別對待，對中低收入家庭住房的貸款項目，不應該加以收縮，而應該適當放寬，主要是如何鑒別它是普通商品住房還是高檔商品住房。”郭松海表示，根據總理的報告，保障改善民生的房地產項目應該得到政府的支持，在貸款上區別對待。
而張偉則表示，“隨著政府住房保障系統的越來越完善，市場會分流很大一部分需求，房地產開發市場將發生根本性的轉變。一方面政府的保障住房制度解決的是居民問題，保障住房的價格比較低，能夠保證居民有房住但不一定有產權。而商品房雖然價格相對高一些，但是那些有錢有能力的人能夠承受，同時他們擁有產權。未來的商品房對準的就是高收入人群、高端的客戶。所以以后的房地產價格不取決于壟斷，而是取決于市場是否已經被劃分清楚。”
上海社科院房地產產業研究中心學術部主任陳則明亦表示，未來的宏觀調控政策應該分類對待，對于別墅等高檔建筑應加強控制，對于普通居民住房和保障性住房要增加供給。(統籌：本報記者 劉斌 撰文：本報記者 王海艷 戎明邁 實習生 王婉婷 沈琦)
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