每一個人都面臨年老的風險，應當在國家基本養老保險制度的基礎上選擇適合自身的養老方式。我國實行多層次的養老保險體系，包括城鎮基本養老保險、農村社會養老保險和商業人壽保險等。當前來看，按城鎮2.5億勞動者和農村5億勞動者匡算，城鎮基本養老保險的覆蓋面在90%左右，農村社會養老保險的覆蓋面在10%左右。為解決老弱病殘的特困人口的養老問題，國家推行城鄉居民最低生活保障制度。按照我國的既定方針，到2020年要建立起基本覆蓋城鄉居民的社會保障體系。盡管我國政府在構建包括養老保險在內的社會保障體系方面做出了巨大努力，但由于我國地區發展不平衡，人口眾多，政府推行的各種基本養老保障待遇往往是基礎性的和低水平的，難以完全滿足不同群體的不同需求。要真正實現老有所養、老有所樂和老有所為，就應當積極探索包括以房養老在內的多種養老方式，以滿足適合人群的相應需求。
以房養老是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。以房養老有多種形式，房屋反向抵押貸款(反按揭)養老是值得重視的以房養老形式。以房養老的具體形式有：(1)子女養老，房產由子女繼承；(2)撫養人養老，房產由撫養人繼承；(3)租出大房再租入小房，用房租差價款養老；(4)將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老；(5)售出大房，換購小房，用差價款養老；(6)將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老；(7)將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。第一種形式屬于家庭養老，取決于子女的孝心和孝行；中間的幾種形式屬于自助性養老，有較高的交易成本和不確定性(自己售房和出租房等均有較大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有較大不確定性)；最后一種形式為社會機構承攬的反向抵押貸款養老，屬于社會機構提供的以房養老業務，可以為適合以房養老的人群提供更為便捷的服務。
以房養老適合養老金變現和提高生活質量的需要。“以房養老”的概念，在國外早已有人提出，并有了較為成熟的操作模式，如美國于20世紀80年代推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現金窮人，不動產富人”的養老問題。
實行房屋反向抵押貸款養老的老人應當具備一定條件。(1)自有住房并擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。(2)獨立住房。在以房養老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作，否則，老人亡故后，子女便無處可居。(3)經濟狀況適中。當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養老；而老人的經濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養老的資本。(4)地處城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經濟快速增長的城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現轉讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養老。但如果住房地處農村，或經濟發展緩慢，增值幅度不大的不發達地區，因價值低、不易變現等，將很難適用這一模式。需要強調的是，房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。
分析表明，以房養老要以有獨立住房為前提，由于中國公民很難人人都有產權房，因此以房養老不具有普遍性，僅僅是適合人群的可選擇方式。但如果有了這種可選擇的養老方式，并且在組織和制度上逐步完善了這種養老方式，就為解除養老之憂提供了新思路,開辟了一條新的路徑，顯然這是值得探討的一種養老方式。
(褚福靈 中央財經大學社會保障研究中心主任)
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