如果一種制度只是讓作為少數(shù)強(qiáng)勢(shì)群體的政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味“大發(fā)橫財(cái)”，而讓屬于多數(shù)的土地真正擁有者與消費(fèi)者受損，難道還不值得反思？但當(dāng)前“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”的真正重中之重是各級(jí)政府，而非開(kāi)發(fā)商，更不是購(gòu)房者。如果不能運(yùn)用行政手段與法律手段———在政府序列里是沒(méi)有什么“市場(chǎng)化手段”可言的，將政府在房地產(chǎn)鏈中的巨大利益紐帶斬?cái)啵筒豢赡苓_(dá)到預(yù)期的“調(diào)控目的”，就難以走出“越調(diào)控越漲價(jià)”的怪圈。
古典經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)土地、勞動(dòng)與資本的生產(chǎn)三要素學(xué)說(shuō)，不僅古典，而且“今典”。類(lèi)似“土地是財(cái)富之母，勞動(dòng)是財(cái)富之父”這樣樸實(shí)生動(dòng)而富有哲理的話語(yǔ)，蘊(yùn)涵的卻是真正長(zhǎng)久的思想。土地在財(cái)富生產(chǎn)與積累過(guò)程中的重要性，不是正被當(dāng)今“新興加轉(zhuǎn)軌”的中國(guó)體現(xiàn)得淋漓盡致嗎？
看看那些層出不窮的“財(cái)富排行榜”中的“先富者”，有多少是以房地產(chǎn)起家的，又有多少人的財(cái)富帝國(guó)是以房地產(chǎn)為最核心利器的，就會(huì)明白為什么古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家始終將土地作為第一位的生產(chǎn)要素了。再瞧瞧我們現(xiàn)在的各級(jí)地方政府財(cái)政，“土地財(cái)政”無(wú)一例外地成為了鮮明特色�？梢�(jiàn)，這土地成了極少數(shù)“能人”與政府的生財(cái)之道與命根子。
然而，土地卻成了當(dāng)前絕大多數(shù)城鄉(xiāng)普通百姓的生活負(fù)擔(dān)與財(cái)富“減速器”。這集中表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格的快速上升上，其上漲速度遠(yuǎn)超過(guò)居民可支配收入增長(zhǎng)速度；住房購(gòu)買(mǎi)成本極高，與居民平均年收入之比也遠(yuǎn)高于世界平均水平。中央政府近年來(lái)一而再地“宏觀調(diào)控”，但令人遺憾的是，越“調(diào)控”，房?jī)r(jià)反而越上漲，房地產(chǎn)投資越增長(zhǎng)。
何以如此？不妨來(lái)分析一下整個(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條。在主要的當(dāng)事人包括農(nóng)民、村鎮(zhèn)行政組織及其當(dāng)權(quán)者、地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者中，最大獲利者是地方政府，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其次，村鎮(zhèn)行政當(dāng)權(quán)者再次，農(nóng)民與購(gòu)房者則是利益受損者。其中的表層機(jī)理是，住房的主要成本不在地上建筑物而在地皮，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言的高額地皮成本恰恰是地方政府的巨額土地出讓收入，后者壟斷了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的土地供給，他們將土地以同出讓價(jià)格有著天壤之別的極低價(jià)從農(nóng)民手中幾近強(qiáng)行征集來(lái)；即便是不到地方政府土地出讓收入2%的“補(bǔ)償款”，也絕大部分以各種名目與渠道落入了村鎮(zhèn)行政組織及其當(dāng)權(quán)者手中，農(nóng)民則成了失去土地的“三無(wú)人員”，成了這如火如荼的“房地產(chǎn)熱潮”中最大的利益受損者；巨額地方政府土地轉(zhuǎn)讓收入與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高額利潤(rùn)，最后由作為城鎮(zhèn)普通工薪階層的購(gòu)房者支付。
再往深層看，則是現(xiàn)行土地制度使然———我在本專(zhuān)欄中曾通過(guò)幾篇短文分析過(guò)。這一制度的主要特點(diǎn)是，城鎮(zhèn)土地屬?lài)?guó)家所有，農(nóng)村土地屬集體所有，不管是誰(shuí)所有，用于住宅建設(shè)的土地必須先經(jīng)政府集中，通過(guò)“招拍掛”等方式出讓給開(kāi)發(fā)商，才最終轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；尤其是農(nóng)地，不得越過(guò)地方政府直接進(jìn)入市場(chǎng)交易。由此，地方政府壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)。當(dāng)供給者只有一個(gè)，且供給量有限，加之地方政府“與時(shí)俱進(jìn)”地再“按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事”，大肆推行“市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式”時(shí)，這土地拍賣(mài)出讓價(jià)格還能不被惡炒到天上去？
不知官方數(shù)據(jù)如何，從媒體報(bào)道和大致的測(cè)算看，僅2006年全國(guó)各級(jí)政府的“土地收入”就達(dá)1萬(wàn)億元，相當(dāng)于總計(jì)4萬(wàn)億元“預(yù)算內(nèi)”全國(guó)財(cái)政收入的四分之一。根據(jù)筆者到一些省市所了解到的情況，這個(gè)數(shù)字恐怕還是非常保守的估計(jì)，一些城市的“土地收入”已近于其“預(yù)算內(nèi)”財(cái)政收入的一半。但令人擔(dān)憂的是，每年不列入正式“預(yù)算”的如此巨額“土地收入”是如何花費(fèi)的？有哪級(jí)政府向社會(huì)具體公布過(guò)？如果再加上同樣“屬于全民所有卻等于沒(méi)有”的1萬(wàn)億元“國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)”，2006年至少有2萬(wàn)億元財(cái)富的花費(fèi)，從沒(méi)有給過(guò)公眾一個(gè)明確的說(shuō)法，更談不上什么社會(huì)審議與監(jiān)督了。反之，如果各級(jí)政府對(duì)“社會(huì)保障”沒(méi)有足夠投入，絕大部分人最關(guān)心的“社會(huì)保障”仍然陷在“看不起病、上不起學(xué)、養(yǎng)不起老”的漩渦中，那么，我們離真正的“公共財(cái)政”就還很遠(yuǎn)。
想想也是，面對(duì)如此巨額“土地收入”，地方政府怎么能希望需求端不熱烈？怎么希望這房地產(chǎn)價(jià)格不上升？又怎么能容忍農(nóng)村土地未經(jīng)地方政府“征集轉(zhuǎn)化出讓”而直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，并直接在上面蓋房出售的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”呢？于是人們看到了，一些地方政府不僅打著各種幌子，以各種堂而皇之的名義采取多種措施，打擊并取締這種使普通農(nóng)民與購(gòu)房者受益的“小產(chǎn)權(quán)房”，而且找來(lái)各種所謂的理論佐證何以禁止“農(nóng)地直接入市”。問(wèn)題是，如果一種制度只是讓作為少數(shù)強(qiáng)勢(shì)群體的政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味“大發(fā)橫財(cái)”，而讓屬于多數(shù)的土地真正擁有者與消費(fèi)者受損，難道還不值得反思？
由此看來(lái)，當(dāng)前“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”的真正重中之重是各級(jí)政府，而非開(kāi)發(fā)商，更不是購(gòu)房者；難點(diǎn)也恰恰是“政府的自身調(diào)控”。所以，如果不能運(yùn)用行政手段與法律手段———在政府序列里是沒(méi)有什么“市場(chǎng)化手段”可言的，將政府在房地產(chǎn)鏈中的巨大利益紐帶斬?cái)�，就不可能達(dá)到預(yù)期的“調(diào)控目的”，就難以走出“越調(diào)控越漲價(jià)”的怪圈。
但是，動(dòng)不動(dòng)就“調(diào)控”非政府主體與市場(chǎng)而習(xí)慣了以自我為基點(diǎn)以他者為客體的政府，突然間要求其“自我調(diào)控”，談何容易？企業(yè)管理理論與經(jīng)驗(yàn)一再證明，“管理者的自我管理”是最難的。但凡是優(yōu)秀的企業(yè)，管理者都是將“自我管理”擺在第一重要的位置，也都是花最多時(shí)間并做得最好的。有專(zhuān)家統(tǒng)計(jì)，在優(yōu)秀企業(yè)里，管理者一般拿出40%左右的時(shí)間與精力“自我管理”。其實(shí)，道理也很簡(jiǎn)單，一個(gè)連自已都懶于疏于管理或管理不好的人，怎么能夠管理好別人和一個(gè)團(tuán)隊(duì)呢？這一道理同樣適用于政府的社會(huì)管理與“宏觀調(diào)控”。
因此，從當(dāng)前“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”的一系列現(xiàn)象剖析中，我們看到，有效的“政府自我調(diào)控”是其“宏觀調(diào)控”有效的前提，更多時(shí)候的“宏觀調(diào)控”其實(shí)是“政府自我調(diào)控”。
我們熱切希望各級(jí)政府花更多的時(shí)間與精力去“自我管理”。(袁東 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授)
