房價雖經(jīng)兩次調(diào)控依然保持堅挺狀態(tài)，但一些地方的房價仍在快速上漲。目前的房價走勢大致呈現(xiàn)出三個特點：其一，二線乃至三線城市取代一線城市位居漲幅前茅。比如，今年前四月，在70個大中城市中，北海市新建商品住房銷售價格憑借23.5%的漲幅位居榜首。其二，前期經(jīng)歷過調(diào)整的城市，房價重新步入上漲軌道。如上海的房價，在經(jīng)過兩年來的低迷后重新走強。其三是逆勢上漲。典型的如北京，在調(diào)控過程中房價屢創(chuàng)新高。
在國家出臺調(diào)控政策以后，一些無房戶曾寄予厚望，他們寧肯租房也要等房價調(diào)下來。然而，目前的情況令這些人頗為失望。不少地方的房價不但沒有因為調(diào)控而下跌，反而逆勢上漲，偏離民眾的實際購買力越來越遠。這不僅加劇了民生問題的嚴峻性，也容易傷及政府的公信力。那么，是什么阻礙了調(diào)控？
一些地方政府對房市調(diào)控的認識主要停留在行政手段方面，出臺的調(diào)控措施帶著行政色彩。比如，南京市最近出臺了一個“核價新政”：規(guī)定尚未銷售面積部分按“一套一價”所標示的最高價格，應(yīng)低于2007年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格(特殊套型除外)，說得明白點就是：住房售價只能降而不能升。這種行政調(diào)控手段看似嚴厲卻存在明顯漏洞。有房地產(chǎn)開發(fā)商就坦言，新規(guī)定與此前樓盤定價方式相比并沒有根本性的變化，只是在定價的過程和手續(xù)上變得稍微繁瑣一點而已，在如何定價、如何調(diào)整浮動幅度上仍是開發(fā)商說了算。
因此，我國的房市調(diào)控至今未能取得明顯效果，調(diào)控政策執(zhí)行者的理解能力和執(zhí)行政策、執(zhí)行力度是重要因素。但問題的根本出在保障性住房供應(yīng)不足這一關(guān)鍵問題上。加大保障性住房供應(yīng)量可以逐步解決低收入者的住房問題，降低無房戶對市場(包括購房和租房)的過度依賴，抑制房價的過快上漲。研究表明，廉租房或經(jīng)濟適用房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%-4%。反之，則會推動房價上漲。我國最近幾年的房價上漲與保障性住房供應(yīng)的短缺密切相關(guān)。凡是房價上漲快的城市，保障性住房的供應(yīng)量必然不足。
事實上，不少地方政府對保障性住房的基本定義都沒有弄清楚，而是根據(jù)自己的價值取向?qū)ζ渥鞒隼斫夂团袛唷Ｒ恍┑胤缴踔镣瞥鱿迌r房來取代經(jīng)濟適用房和廉租房，就是對保障性住房政策的扭曲。住房保障主要是依賴政府的財政收入來進行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府來完成，租金也只是象征性的收取。因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經(jīng)濟適用房，它由政府劃撥土地建設(shè)，在成本基礎(chǔ)上加收3%的利潤后出售給中低收入者。至于限價房，只是比一般商品房售價略低一些的商品房而已，并不屬于保障性住房范疇。但也正因為其中包含的政府責(zé)任最小，一些地方政府才偏好限價房，而對廉租房和經(jīng)濟適用房“冷若冰霜”。
限價房只有在與廉租房、經(jīng)濟適用房供應(yīng)配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，倘若地方政府在廉租房與經(jīng)濟適用房建設(shè)方面不作為，單純依靠限價房來調(diào)控房價根本無濟于事。因此，應(yīng)當(dāng)首先把保障性住房供應(yīng)作為公共政策的決心，作為政府所應(yīng)提供的公共產(chǎn)品的一個組成部分來看待，而不僅僅將其看成是一項調(diào)控性政策——盡管它的確有調(diào)控房價的作用。 退一步說，加大保障性住房的供應(yīng)量，即使不能立即降低房價，至少也能大大緩解高房價帶來的民生問題。
房市調(diào)控至今未見明顯效果，與不少地方政府推卸自己在住房保障方面的責(zé)任有著直接聯(lián)系。要想有效降低房價快速上漲對民生問題的傷害，政府必須承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，增加保障性住房的供應(yīng)量，離開了這一點，再嚴厲的調(diào)控手段也難以取得效果。(陳予軍）
