廣州樓市在經過一輪降價傳言后，再次陷入“數據打架”的尷尬局面。日前國家發改委公布的數據顯示，3月廣州新建商品住房銷售價格同比上漲8.6%，環比上漲了1.2%；而此前廣州市國土房管局給出的數據顯示，廣州3月份新建商品住房均價比2月份下降了700元或9.1%。
據廣州市國土房管局指出，廣州3月住宅均價的變化主要是結構性變化。由于價位較高的中心城區交易量減少，價位較低的非中心城區交易量增加，結構變動拉低整體價格水平。事實上，此前早有清醒的評論指出，廣州本輪房價調整，并沒有觸及市場根本，在一直處于供不應求狀態的廣州房地產市場，只要供給結構沒有改變，供給量沒有大幅提升，則房地產價格高企的局面不可能有根本改觀。
廣州房地產市場供應結構扭曲由來有自。自2003年前后廣州開始將土地供應從粗放型批地轉向集約型“招拍掛”出讓后，土地供應量急劇減少，2004、2005年內批出土地量明顯小于市場需求量。由于配套措施不力，開發商反而開始囤積土地，并減少開發量，一時間出現了市面上80%以上的產品為大戶型的局面。供不應求拉高了單位面積房價，產品結構的高檔化則提高了購房門檻。從2003年到2006年，廣州房地產價格漲幅超過50%。
由此可見，要解廣州房地產市場之套，首先必須解的是供求結構扭曲之結。從政府的系列表態看，有關部門對此關鍵問題了如指掌。張廣寧市長的“廣七條”中，在提高土地供應量，盤活閑置土地方面，提出“未來三年每年供應土地5平方公里”，延續了“廣州市住房建設規劃(2006-2010)”的出讓規模，相當于每年供應量達到2003-2005年出讓土地總和的5倍。
但廣州在城市中心的存量土地已不多，每年5平方公里的土地供應將更多來自花都、黃埔、金沙洲、南沙等新城區。因此，在供應量方面，國土房管局口中的“價位較高的中心城區”增長有限，而“價位較低的非中心城區交易量”則大有可為。本次花都成交量拉低全市均價的“奇跡”，為廣州以供給結構轉化來拉低均價埋下伏筆。
根據最新數據，3月份廣州新四區價格下降較大，主要降幅來源于南沙、蘿崗兩區。南沙、蘿崗區均價環比分別下降37.2%和8.0%，降幅較大。高價區域交易量減少和低價區域交易量增加，這一減一增拉低了整體價格水平。
實際上，有關部門口中“價位較低”的非中心城區已經歷了一輪房價飚升。據業內人士反映，由于花都、番禺、南沙、黃埔等新城區過去商品房開發量不多，這兩年才開始大規模開發出售，而過去當地單位和居民自建的住房并未列入樓價統計口徑，因此事實上，兩年內的房價提升幅度恐怕遠高于廣州舊城區的上升幅度。以花都為例，當地開發商稱，兩年前當地的房價一般在2500—3500元/平方米左右，但自從當地被打上了“廣州”的概念，幾個新盤一開盤就把公寓房價猛提至5000元以上。
廣州迅猛的城市擴張以及產業外遷的步伐，為城市副中心提供了巨大的發展機遇，也同時為土地供應、商品房開發提供了巨大空間。但在可以預見的將來，無論是城市中心，還是新城區，除了統計口徑的結構性變化所帶來的均價下降外，同一地段的房價下降，恐怕并不樂觀。(林濤)
