當中國的房地產業迎來了又一個“金九銀十”，已經沒有人敢斷言未來的市場走向。盡管各方人士都明白，從長遠來看，中國的房地產行業一定是全面向上，但是在短期內，政策、市場、價格、資金鏈……所有的一切似乎充滿變數。

　　從4月17日算起，被業內稱為“史上最嚴厲調控”的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即國十條)出臺近半年。半年中，地產行業仍處在膠著狀態。

　　首先，北京、上海、深圳等在2009年房價大幅度上漲的一線城市，成交量急劇下降。但是，面對門可羅雀的市場，一手房、二手房價格均無大幅度下跌，近期甚至出現“樓市全面回暖”的報道。

　　其次，隨著市場趨冷、地價下跌，實力雄厚的企業開始拿地，預備新一輪鏖戰，上海甚至出現了新“地王”，顯示出企業對后市的信心。

　　9月，眾多上市房企的半年報紛紛出爐，房企披露的上半年業績大多比較好，營業收入及凈利潤均出現了一定幅度的同比增長，但資產負債率的增長卻顯示了部分企業“過冬”的艱難。

　　安邦公司地產分析師蘇晶對《英才》記者表示：“目前，開發商和市場、政府仍處于博弈之中”。而在眾多地產企業家眼中，博弈、調控根本就是常態。在他們眼中，與其拘泥于細節的微末改變，不如在循環往復、紛繁復雜的變化中，尋找若干行業共性，加速行業健康發展、革除積弊，似乎這才是整個中國地產業應該為之不斷努力的長期追求。

　　央企越洗越強

　　“這次調控加速了行業洗牌的進程。它實現了一個目標：淘汰小企業。而且淘汰速度非常快。”在北京陽光100置業集團董事長易小迪看來，此次調控前后，整個地產行業中的最大變化就是洗牌。

　　根據易小迪掌握的數據，3年前，全中國手握項目的房地產公司大概有6萬多個，但調控半年后的現在，有活可干的可能不足2萬。易小迪推斷，經過多輪洗牌后，中國最終可能僅會剩下約1000家房地產公司，保有連續開發的能力。

　　“現在，很多房地產企業已經變為很小型的項目公司了。”易小迪觀察到，近期，諸多退出一線競爭的地產企業開始將興趣轉向房地產基金。這種基金的作用把中小企業的錢和社會的錢集中起來，投向擁有更大品牌的地產公司或被看好的房地產項目。基金可大可小，有時候，甚至為了一座樓盤，都可以成立一個基金運作。

　　目前，運作房地產基金的投資基金公司已經有上千家。這種改變正是此次調控的方向之一，“就是把房地產變為投資密集型和資金密集型的企業，讓強者恒強。”

　　在市場的力量之外，尚有部分國有房地產公司，不容易、不愿意被清洗，他們正在以各種理由延遲轉變，希望留在牌局中。

　　根據《英才》半年前的調查，對于央企清退問題，專家和地產商們的意見相對統一。如復地集團董事長范偉，全國工商聯地產商會會長聶梅生等眾多被調查者都表示了同樣的態度：16家地產主業外的央企，要完成國資委要求，基本退出地產行業，時間起碼在兩年以上。

　　具體分析轉讓方式后會發現，很多轉讓設想不現實，客觀上“阻礙”了央企的退出。如央企旗下地產企業是非上市公司，注銷即可退出，但是企業資產以及員工如何安置？如是上市公司，可出讓股權退出。然而，國企身價絕非一般民企所比。以遠洋地產為例，8月16日，中遠國際宣布擇機出售所持16.85%遠洋地產控股有限公司約9.5億股股份。但是，這件配合政策的好事卻受阻于51億港元以上的交易價格。市場人士表示，很難有企業能一下子拿出這么多錢做財務投資。

　　盡管大多數人認為，未來，國資、民資、外資相融合的機會將增加。但顯而易見，“非地產主業的央企退出房地產業”政策的最大贏家，只是16家以地產為主業的央企。

　　至此，“強者恒強”一詞再現。似乎，在這場調控中，國有地產企業會被越洗越強。

　　幾千億信托資金流入樓市

　　8月的最后一天，A股房地產類公司中報的全部出爐，給行業帶來了欣喜，也帶來了憂慮。

　　112家地產類公司中，77家的經營性現金流為負值；超過80家上市公司的資產負債率超過50%、其中負債總額超過100億的公司有17家，地產四大龍頭企業“萬保招金”(萬科A、保利地產、招商地產、金地集團)的中期負債占行業總體負債額的35%。

　　毫無疑問，半年以來，由于銀行房貸收緊、資本市場融資難度加大，房地產企業資金鏈問題已迫在眉睫。而近期松動的保險公司資金這池遠水，似乎也沒能解了開發商的近渴。

　　“我們今年明顯感覺中小開發商的資金鏈有收緊的趨向，融資渠道越來越窄。”建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東表示。而針對資金困難，上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭指出：“中小企業可以停止拿地、暫緩開發以渡過資金難關；但上市公司為了支撐業績，不得不繼續跑馬圈地，資金壓力更大。”

　　“萬保招金”四大龍頭中，負債率最低的是招商地產(000024.S Z)，達到了61.3%。而其半年報顯示：公司經營活動現金凈流入從去年同期的31.46億元，大幅縮減至-19.98億元；長、短期借款加上其他應付款，總額達到167.83億元，已逼近其股東權益171.8億元。有分析師表示：“如果成交量繼續下降，借款的各種途徑則已基本用盡，繃緊的資金鏈甚至會有斷裂的可能。”

　　8月中旬，清華大學經濟管理學院博士杜麗虹做了一組測算：若調控期小于一年，10%的房企會面臨資金威脅；但如果調控期延長，30%的地產企業將突破安全底線。杜麗虹提出警告稱：要應對持續期在2年的低谷，國內地產上市公司的財務安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測算結果顯示有45%的地產上市公司已突破財務安全底線。”

　　于是，在“銀行和股市都卡得比較緊”的情況下，成本高昂的房地產信托產品成了不少地產商的無奈之選。

　　“今年信托產品的收益率的確比較高。債權類的產品，平常年份的年化收益率大約在12%-15%之間，今年大部分都超過了15%，股權類的還要再高，有些甚至達到20%。”李曉東介紹說。

　　數據顯示：2010年上半年，新成立的房地產信托產品接近140款，規模超過350億元——這個數字已超過2009年全年的規模。而中國信托業協會最新出爐的數據則顯示，在2010年第二季度，有3153.63億元的資金投向了房地產。

　　其實，李曉東所說的收益率數字還只是投資者從信托產品中得到的部分，對于地產商來說，實際的融資成本要更高。根據上海普益投資顧問有限公司研究員趙揚的計算，如果某個信托產品的收益率為17%，意味著整個項目的融資成本將接近30%。蘇晶甚至透露，多數小開發商依靠民間借貸的融資成本已達到了年息48%-60%。但即便如此，地產商們對以信托產品為代表的資金來源仍然趨之若鶩。“年初，產品年化收益率還可以做到10%以下，現在最低也要11%或12%，高的能到15% -17%。開發商都后悔去年沒把地賣出去，現在有些已經砸手里了，如果再不籌錢開工，以后可能更難賣。到時候政府來收地，銀行來收賬，會死得很難看。”

　　有從事房地產信托產品設計工作的不具名人士表示，“由于融資成本高，開發商不到萬不得已是不愿意找信托公司的，現在這么多開發商都忍痛來做房地產信托產品，足見資金鏈困難非常。”

　　當然，“也有一些大房企并不是因為資金緊張才融資的，他們混在融資隊伍中找錢，是為了趁市場低迷拿地、甚至兼并其他企業。”楊紅旭告訴《英才》記者，雖然現在的成本高，但比起拿地、兼并可能帶來的利益，融資“還是值得的”。

　　活下來的幾種選擇

　　A股市場和信托產品之外，地產商集體融資的身影也出現在香港。8月4日，碧桂園(02007.HK)宣布發行一筆優先票據，以購買尚未贖回的可換股債券和資助新增的房地產項目。雖然這次發行的優先票據價值4億美元，但碧桂園只能從中得到3.88億美元的集資凈額，而每年的利率高達10.5%。如果這些票據全部兌現，至2015年，利息總額就高達2.1億美元。對此，楊紅旭評價道：“碧桂園一向以土地儲備多而著稱，現在相關政策比較緊，政府大力清查閑置土地，他們手里的很多項目可能得抓緊時間開工，所以對資金的需求格外迫切。”

　　同一天，保利香港(00119.HK)也宣布將以每股8.8港元配售4億股，所得款也是用于房地產項目的運營。此前，合景泰富(01813.HK)、世茂房地產(00813.HK)和遠洋地產(03377.HK)也都發布了形式各異的集資計劃。顯然，地產商們并不像他們自己宣稱的那樣“不缺錢”。

　　對于住宅類地產商的資金窘境，中坤集團董事長黃怒波笑稱自己現在可以“隔岸觀火”了：“最近，住宅項目的貸款基本停滯了，而銀行得完成自己的放貸任務，于是商業地產就成了香餑餑。現在，我的管理班子天天跟各大銀行談判，比較誰給錢更快、條件更優惠。”

　　不少業內人士都表示，“商業地產、旅游地產、住宅地產幾條腿走路”是一種比較好的規避風險的方法。然而，想要“幾條腿同時走路”，并不是很容易做到的事情。“中國企業大多數沒有長期戰略，主要因為經濟形勢變化太快，所以大家都在‘賭’。遇到調控再想要掉頭，是很困難的。就拿商業地產來說，要完成一個項目，至少需要5-7年時間。”黃怒波說道。

　　轉戰受調控影響較小、銷售回款速度不受明顯影響的二、三線城市，可能是地產商們的另一個選擇。此前，任志強在接受《英才》記者采訪時表示：“我們在北京的項目已經不多了，現在主要在西安、長沙這樣的城市做，受調控影響不很大。”這種趨勢已經是地產界的共識。易小迪也如是說：“二三線城市成為區域中心以后，就會承接很多從一線城市轉移過來的產業，所以，二三線城市會是未來的重點。”

　　看來，對房地產企業們來說，靠拿地王就能輕松進賬的日子或許已經一去不復返了，多樣化、精細化生存將是他們的下一堂必修課。記者 王雨佳 羅影