房產新政已近百日，京城樓市經歷了一輪急速下跌。成交量暴跌、二手房價大降、新房價格松動，樓市的種種表情帶來了無數關于市場未來的悲觀預測。21世紀不動產的專業人士認為，7月份，也就是新政百日之際，北京二手樓市經歷了一輪急速下跌之后迎來階段性底部。而新房市場將拉開降價大潮的序幕。

　　●4月份開始至今 成交量暴跌

　　自4月份樓市調控政策密集出臺以來，京城樓市成交量出現大幅下滑。

　　今年5、6月份，全市共成交新房約1.9萬套，其中住宅約1.1萬套，同比分別下滑了59.4%和68.1%。具體到各個項目，從五月份以來，北京多家開發商的新盤出現“零成交”情況。而二手房方面，過去兩個月共成交二手住宅約2.4萬套，同比下滑44.3%。

　　值得注意的是，由于新政對異地購房者在京購房做出了從未有過的嚴厲限制，自新政以來異地在京購房者數量銳減。根據21世紀不動產的監測數據顯示，已經由去年的四成下滑至目前的一成。同時，投資性需求也已基本絕跡。

　　●二手房價跌出階段性底部

　　自新政以來，京城樓市成交量暴跌，開發商、購房者、業主對未來房價的預期出現了根本性轉變，降價的到來已是意料之中。

　　在經歷了約半個月的死扛之后，北京部分區域的個別樓盤開始降價，之后降價樓盤數量越來越多，降幅從幾萬元到上百萬元不等。以通州的新房市場為例，近期區域內的新盤開盤價僅為16000元/平方米左右，而在新政前，通州新房價格達到27000元/平方米，降幅超過萬元。

　　二手房方面，根據21世紀不動產對北京300個二手房成交活躍樓盤的監測數據顯示，僅僅5月份，北京市二手房均價就比新政前下跌了約10%，其中通州、望京是此前房價暴漲的區域，跌幅超過了15%。目前二手房價首輪調整已基本結束，未來二手房價降呈現穩中略降的態勢。

　　記者在近日走訪過程中還了解到，隨著房價的下調，買賣雙方心態也發生了一些變化。在馬家堡、果園等中介，經紀人告訴記者最近一段時間，購房者的購房意愿明顯增強了。同時，一些此前降價幅度較大的區域，業主已不再愿意主動降價。

　　業內人士分析，在經歷了一個多月的價格下調之后，一些區域的房價已處于相對低位，吸引了購房者出手買房。同樣的，北京許多區域的房價在經過大幅價格調整之后，已經在某個價位徘徊很長時間，而這個價位很可能是這段時間內區域房價的底線。

　　●調控百日或成新房降價開端

　　在新政百日之后，也就是今年的7月份，很可能成為本輪新房價格下調的開端。

　　“7月份很可能是新房房價的拐點。”21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，根據以前的市場調整規律，在二手房價下調之后，新房房價就開始下滑。此前，北京的二手房價已經基本完成了首輪的價格調整，目前新房價格也已進入下行通道。“預計從本月開始，就正式拉開新房市場大規模降價的序幕，到9、10月份開發商在降價的同時會大規模推盤，本輪新房調整將持續到明年年初。”

　　同時林蕾認為，兩個多月來新政收到了顯著效果，現在樓市正在朝著調控的預期轉變，預計短期內不會有更嚴厲的調控政策出臺。(記者 周宏)