二手房實際成交價在150萬元以上，而過戶登記價卻僅有10萬余元，這種“陰陽合同”的做法已經成為人盡皆知的“秘密”了。昨日，記者從稅務部門了解到，目前深圳市地稅局正與國土部門磋商調研，就加強二手房交易所涉個人所得稅、營業稅等稅費的征收形成新的方案。二手房交易可能按照評估價收稅,“陰陽合同”或將退出歷史舞臺。

　　【現狀】

　　陰陽合同是交易通例

　　“二手房交易中的‘陰陽合同’現象在深圳很普遍，也是稅務部門規范征收二手房交易稅費的一大難題。”市地稅局一名稅管人員告訴記者。

　　據深圳二手房律師團首席律師張茂榮介紹，“陰陽合同”即一陰一陽兩個合同，陰合同約定交易雙方真實成交價，陽合同中交易價款為房地產原登記價，用于過戶使用，目的是為了逃避國家稅費。

　　陰陽合同到底能夠減免多少稅費呢？昨日，記者以購房者身份暗訪了一名地產中介丁先生。“我們現在所有的二手房都是用陰陽合同成交的，如果是一套200萬元的房子，我們按照50萬元的原價過戶，只用交3%的契稅和5.2%營業稅。如果按照實際成交價過戶，那么要征收差價20%的營業稅，也就是150萬元乘以20%，多出了30萬元！”

　　廣東盛唐律師事務所律師張鵬表示，“陰陽合同”由來已久，由于是雙方自愿交易的，所以交易還是受到法律的保護，其惡果是損害了國家利益。“陰陽合同”很隱蔽，只有雙方發生糾紛才會暴露出來，如沒發生糾紛基本上無人知曉。

　　【進展】

　　新方案或規范稅率

　　昨日，記者從市地稅局了解到，目前市地稅局正與國土部門磋商調研，就加強二手房交易所涉個人所得稅、營業稅等稅費的征收形成新的方案。

　　早在2003年，龍崗區就開始了按評估價實征二手房交易稅款的試點。其操作辦法是，由交易雙方共同到有資質的機構進行房屋價值評估，再減去房屋原值、有關稅費，國土部門據此據實代征個稅、營業稅等。目前，龍崗區已暫停按評估價征稅的做法，與其他五區政策一致。

　　深圳即將出臺的二手房稅收征管方案是否采取按評估價征收方式？有關負責人表示，評估征收，因評估機構的選擇、評估價格準確性等方面的問題，按照法定稅率征收可能存在較大偏頗。不排除采用核定稅率征收的方式，如，部分城市對未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，規定按評估值的1%核定繳納個稅(不是采用20%的稅率)。

　　“方案正在調研中，如何征收尚無定論。正在協商中的新方案就是要以最切實可行的措施規范征收二手房交易稅費，杜絕‘陰陽合同’。”

　　【樓市影響：】

　　二手樓市將進入冰凍期

　　“強征個稅、營業稅將導致交易成本大增，二手房交易或將停滯，深圳二手樓市將進入冰凍期。”張茂榮律師認為，由于“陰陽合同”已盛行多年，三五年前的二手房目前實際價值已數倍于當初的登記價，部分豪宅已升值數百萬元，一旦強征個稅和營業稅，稅收將多出數十萬乃至上百萬元，在買賣雙方都不愿意承擔的情況下，深圳二手房交易或將被迫停滯。

　　影響關鍵看執行力度

　　“不能簡單下結論樓市是否就將大跌，關鍵是政策的執行力度如何。”地產資深評論員王世泰表示，陰陽合同的存在是潛規則，也是法律不容許的。

　　陰陽合同是不存在法律效力的，逃避稅收，并且套取按揭銀行風險很大，都是違規的。新政出臺后，估價師夠不夠？職業操守如何？這都是值得憂慮的。如果政策執行到位，市場就會趨于理性。

　　【存在問題：】

　　擔憂一：

　　購房者成本大增

　　“陰陽合同的存在與目前交易稅費的額度有關，即使沒有個稅，一套2年內普通二手房交易成本(稅費、中介傭金等)也已近房價的一成，非普通住宅更高！”

　　張茂榮律師認為，很多人將打擊陰陽合同與降低房價聯系在一起，認為消滅陰陽合同即可降低房價，事實是陰陽合同的存在與房價并沒有必然的聯系。打擊陰陽合同頂多只是通過增加交易成本的方式迫使沒有實力的投資客出局，但并不會對房價下跌起到立竿見影的作用。在賣方市場下業主可能將交易稅費轉嫁給買方從而推高房價，即便是在買方市場下，由于交易成本的增加也很難起到平抑房價的目的。

　　擔憂二：

　　催生官方陰陽合同

　　張茂榮擔心，強制評估消滅了買賣雙方之間的陰陽合同，將催生官方陰陽合同。“由于評估價并非實際交易價，強制評估征稅在否定買賣雙方之間陽合同的同時，催生了第二個陽合同——評估價合同，但并沒有改變陰陽合同一陰一陽的現狀。”

　　他認為，由于出師無名，與其冒違法之嫌強制評估征稅，不如加大稅務稽查力度，利用合法手段減少陰陽合同的存在。

　　業內觀點

　　觀點一

　　稅法與刑法結合起來嚴查

　　廣東盛唐律師事務所律師張鵬建議：

　　第一，稅法與刑法結合起來，當偷稅、逃稅達到一定數額時，追究當事人法律責任。

　　第二，政府制定相關措施要求房產中介公司在買賣方交易時，必須提供原始合同，從源頭上把控，杜絕“陰陽合同”出現，畢竟二手房買賣基本上都是在中介公司完成的。

　　第三，職能部門有行之有效的堵漏及處罰措施。包括核查方式、核查內容及處罰舉措等。

　　觀點二

　　職能部門監管非常重要

　　廣東圣方律師事務所律師鄭劍民認為，要防止二手房交易中“陰陽合同”現象出現，最主要的就是職能部門的監管。鄭律師認為，“陰陽合同”其實說穿了就是逃稅，職能部門如能加大查處力度和打擊力度，并在逃稅金額達到一定程度時追究相關責任，可以起到警示及凈化交易市場的作用，“陰陽合同”狀況也會得到有效遏制。

　　“‘陰陽合同’具有一定的隱蔽性，因為它是買賣雙方你情我愿的事，且對雙方都有利，” 鄭律師表示，打擊“陰陽合同”有一定的難度，是一項艱巨工作，唯有各相關職能部門齊抓共管，并措施到位、行動到位，才能真正見效。(記者余琴、陽荔)