建設部官員早幾天已經證實：經濟適用房政策將轉向以租代售。這種政策的改變對未來房地產市場將造成什么樣的影響呢？
平均房價：與西瓜加蘋果一樣荒唐
我們所說的房價，通常指兩種：市場實際成交的價格與管理部門統計出來的平均價格。對除了房地產以外的其他產品來說，這兩種價格應該是統一的。無論冰箱、洗衣機、彩電還是糧食，只要統計、匯總運算過程不出差錯，單價和平均價都會是一致的。唯有房子不行，不同城市的房子不同；相同城市不同地段的房子不同；相同地段不同類型的房子不同；就是同一座樓，朝向、樓層、戶型不同，房子也是不一樣的……可以說，世界上沒有兩套完全一樣的房子。而把一個城市中如CBD地帶的房價和最偏僻的區域的房價放在一起相加，把高檔商場、寫字樓與低檔住宅的價格放在一起運算出來的平均房價，與每座具體房子的單價已完全是兩回事了。
我在教孩子算術時發現，課本上總是畫著“5個西瓜+2個西瓜=7個西瓜”“3個蘋果+2個蘋果=5個蘋果”，從沒有西瓜加蘋果的圖片，因為西瓜和蘋果相加的結果不倫不類，失去了現實的意義。同一城市中最高檔的商鋪價格與最低檔住宅的價格可能相差20倍以上，平均相加的結果比西瓜和蘋果相加的結果更荒唐。這是指在統計的過程中，不出現任何的偏差的情況下，平均房價本身已經失去了它的現實意義。所以有時在公布平均房價上漲時，市場真實成交的房價可能是下跌的，因為在這段銷售期間內，可能高檔寫字樓、商鋪的供應量大，而低檔住宅成交量少；反之，平均房價下跌了，也不一定代表真實的房價就下跌。對開發商和消費者來說，有現實意義的是每套房子的交易價格，所以經濟適用房政策由銷售改為出租，可能會讓城市公布的平均房價看起來有上升趨勢。同時，因為經濟適用房作為低檔住宅成交量在減少，中低檔房的房價卻有可能是下跌的。
要使統計部門公布的平均房價更接近市場的真實價格，就需分門別類地統計，比如，商鋪占多大比重，價格如何變化；寫字樓占多少比重，價格分別是如何變化的；住宅中的高、中、低檔房子的價格又是如何變化的等等。政府建設部門現在實施的網上交易系統為這種分門別類的統計提供了可能。
富裕家庭搶走了政府“救濟糧”
9年來，各座城市每年都投入大量資金為中低收入者建經濟適用房，但在實際交易過程中，真正的購房者卻不一定是中低收入者。那么，大量的資金到底補給了誰？人們看到，經濟適用房面積大的有200多平方米；有些購房者同時購買幾套，然后打通；還有經濟適用房的樓下停著高檔豪華轎車，等等。最極端的例子是，北京東邊一處經濟適用房現在成了外國人的聚集地，這完全背離了當初制訂經濟適用房政策的初衷，誰會想到有外國人來租經濟適用房？
有句俗話說“富不過三代”，困難、富裕的家庭也是隨著時間不斷變化的。今年困難的家庭，明年、后年經濟狀況可能會變化，成為不再困難的家庭。我記得小時候，我家是村里最有名的困難戶，鄰居們經常會送一些吃的，幫我們縫衣服，縫被子，幫我們家修房子、蓋房子，等等。鄰居們經常對我父母說的、也是我最不愛聽的一句話就是：“別讓孩子們上學了，讓他們幫幫你們吧，你們是全村最困難的，何必要這樣好強？”但是癱瘓在床的母親和被劃過右派、身體瘦弱的父親卻一直堅持讓我們兄弟姐妹們一起上了學。大約在不到10年的時間里，我們家的經濟狀況就發生了很大的變化，不僅不再是困難家庭，而且還有能力去幫助村里別的困難家庭。
經濟適用房的使用年限是70年，這70年中一定會發生很多事情影響一個家庭的經濟狀況，困難的家庭不可能永遠是困難的家庭，經濟適用房以租代售這種政策有利于糾正讓富裕家庭搶走政府補貼給困難家庭的“救濟糧”這樣的不正�，F象，可以讓那些真正困難的家庭得到政府的幫助，解除他們在住房問題上的后顧之憂，把更多的精力和資金用在孩子的教育身上，用在醫療上……
經濟適用房再不改將成不能流通的“國有股”
經濟適用房政策的改革還可以避免像以往的滬深股市那樣因國有股不能流通而造成的尷尬局面。想想股改前，一說國有股要流通，曾引起了股市多大的地震啊。如果以前的經濟適用房政策長期執行下去，那就要考慮這部分房子要不要上市場上去交易？如果不能交易，這將是家庭一筆死的資產，不能變現，也不能隨著家庭收入和人口的變化來調整自己的住房；如果要交易，到底要補多少出讓金和稅金，根據過去購買時的出讓金和稅金水平去補交，顯然是國家吃虧了。按現時交易的出讓金和稅金水平去補交，幾十年之后的房價可能是當初購買時的好多倍，擁有這些經濟適用房的家庭愿意不愿意交，又如何去統一他們的意見呢？現在把經濟適用房改變成出租就不存在這樣的問題了。
當然，這次經濟適用房政策的改變還有許多好處，比如房地產發展商再也不用擠破頭的去爭取開發經濟適用房的指標了，對所有的開發商更公平了。
(來源：上海證券報 作者：潘石屹）
