中新網9月15日電 一路上漲的價格,開盤即售罄的宣傳,為今年政策調控下的樓市披上了一層神秘的面紗。真實的銷售情況到底如何?據《北京晨報》報道,權威數據顯示,2006年1月至8月北京樓市總銷售量近23萬套,其中新上市項目銷售套數為8888套,僅占3.91%,市場消化的絕大部分是早已入市但一直未銷售出去的存量房。
新上市項目銷售率僅為8.19%
來自北京房地產信息網的數據顯示,今年總的新盤銷售量近23萬套(見表1),而新上市項目的銷售套數僅為8888套,僅占總銷售量的3.91%。1月至8月的新上市項目平均銷售率也只是8.19%(見表2)。從每個月的銷售情況中可以看到,新上市項目的銷售比率差距極大,其中8月的18.37%是今年前8個月比例最高的月份,而最低點是今年2月的0.16%。專家認為,房產總銷售量不再以目前所上市的新項目為主,目前市場消化的主要是前兩年供大于求市場下的積壓房源。
往年房源“終得”釋放
不愿透露姓名的一開發商在接受記者采訪時表示,其項目并不急于拿預售許可證入市,因為所建項目多為大戶型,受到3天開盤的限令,在等待最佳“時機”;位于通州的武夷花園項目負責人介紹,其項目二期于去年7月開盤,1600套經過一年的“消化”已剩不多幾套,尤其是今年上半年銷售十分順利。
從成交區域分布來看,朝陽區仍為“主角”(見表3)。以城八區的入市與銷售套數為例發現,其中部分區域呈現銷售套數大于入市套數的現象,而與今年前8個月12.1萬套成交量相比,入市套數要少了1成。北京房地產信息網負責人雷華透露,從2004年起市場上出現了大量的存量房。從數據監測中發現,目前成交的多是過去開盤的老項目。李文杰亦表示自己注意到新入市量小于總銷售量的現象,他認為6月“拿證三天開盤”是開發商放緩入市腳步的主因;但消化存量房是必然。
銷售均價超7000元
統計數據顯示,今年1月至8月平均銷售均價為8497元/平方米。單月來看,最低月份的銷售均價也過了7500元/平方米。李文杰認為,目前北京中等收入家庭能承受的房價是50萬元左右,而這樣的房子目前只能到郊區去買,需求與供給間在價位上并不完全對應。
人們都知道,房價與銷售量是體現供求矛盾的硬性指標。因此,有人認為目前高房價讓消費者望而卻步,從而直接影響到新盤的銷售量。“目前的購買者主要分為兩類:一種是沒有能力購房的人;而另一種是握錢期盼房價下降的人。”李文杰說。
李文杰認為從整體供應來看,今年下半年北京樓市供應量仍比去年同期有所下降。而供應持續時間越長,其項目的價格升值空間也就越大,建議想要購房的置業者,在年內選擇。
市場怪現象:4月份成銷售制高點
記者從北京房地產信息網統計得出,今年1月至8月北京住宅銷售量是12.1萬套,銷售面積為1475.8萬平方米,銷售量呈現從4月份達到高點后開始持續走低。雖然8月再次有所回升,但與4月份的成交量相比仍有一定差距,銷售面積相差近73萬平方米、銷售套數相差5302套。同期住宅上市套數是10.9萬套,上市面積為1502萬平方米,從上市數量上可以看到,除了受1月份放量高峰影響后的2月份,6月份明顯成為今年前8個月新盤入市新低谷。
中原地產董事總經理李文杰表示:“新盤在3月至5月集中上市并不奇怪,奇怪的是4月份出現了銷售高峰。”他解釋,一般開發商也很看中“一年之計在于春”,如果通過一個冬天的準備能趕在春展上市的話,都不會錯過這幾個月。而以往就不活躍的6月,今年又趕上頒布“開盤3天銷售”的限令,可能是造成新盤入市量驟減的主要原因。從經驗上講,以往銷售旺季會體現在8月至10月左右;今年4月出現銷售旺季,不排除是年初供需不平衡,人們看不到房價下降而集中“補買”導致的結果。“今年5月再次出臺新政后,打壓需求導致開發商與消費者雙雙觀望。以現狀分析,預計到年底都很難再回到4月份的銷售水平。”李文杰如是說。(王麗婭)