中新網11月16日電 從2006年12月1日起，北京個人轉讓二手房將依法繳納土地增值稅。據《北京娛樂信報》報道，15日，多家二手房中介公司表示，新規定將使5年以下非普通住宅二手房交易成本增加，因此，11月下半月該類二手房過戶量將上升，12月則可能出現下滑。但業內人士提醒，根據規定，普通住宅和居住滿5年或5年以上的，國家免予征收土地增值稅，因此，這類型的二手房不必急于過戶。
預測一 投資重心將向普通住宅轉移
21世紀不動產分析人士認為，以中端次新房為主體的二手房者大可不必感到恐慌，土地增值稅提高的是高端物業的交易成本。因為，國家相關稅法有一系列減免措施。比如，在1995年財政部國家稅務總局的《實施細則》中已對免稅政策做出了詳細規定：凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，才按規定計征土地增值稅。此外，普通住宅免征土地增值稅。
從目前來看，增值稅影響的是高端物業的交易成本，將會進一步擠壓高端物業投資者的利潤空間。當然，5年以上的高端物業也不受影響。
因此，信一天市場部經理羅煜預計，該政策將進一步降低非普通住宅投資購房者的投資信心，投資重心將更多向140平方米以下普通住宅轉移。
預測二 五年以下非普通住宅會集中過戶
北京中原三級市場部研究人士指出，由于居住滿五年或五年以上的非普通住宅，免予征收土地增值稅。為了避免交納占總房價1%左右的土地增值稅，該類需求者將會趕在北京通知12月1日前集中過戶，引起短期該類房產交易量的上漲。
但是，由于非普通住宅的數量僅占到北京市總交易量的8%左右，因此對于北京市總交易量的影響較為有限。
鏈家地產和21世紀不動產分析人士也認為，11月下半月該類二手房交易會比較活躍，而12月交易量將會出現一定的下滑。
【案例分析】
哪種土地增值稅繳納方式更省錢
《通知》中規定了土地增值稅的兩種計算方法，那么，究竟哪種繳納方式更省錢？21世紀不動產分析人士給記者算了一筆賬：假如王女士于2004年購買了一套150平方米左右的住宅，新房總價在120萬元。2006年，王女士想要轉讓，按目前二手市場的價格，這套住宅總價升至165萬元。
計算方法一
對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的業主，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。
土地增值稅＝165萬元×１%＝1.65萬元
計算方法二
對于凡能夠提供購房發票的住宅，按增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%計算土地增值稅。
土地增值稅＝(交易價格-房產原值-各種交易稅費總合-每年5%的房產購買原值)30%
交易價格：165萬元
房產原值：120萬元
交易稅費：3.6萬元(新房契稅：120萬元×３%)
4.95萬元(二手交易契稅：165萬元×３%)
9萬元(營業稅：165萬元×５.5%)
4.9萬元(個人所得稅：約為交易價格的1-3%)
每年5%的房產購買原值：12萬元(2年×５%×２0萬元)
土地增值稅＝(165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)×３0%＝3.1萬元
通過上述計算，我們看到，第一種計算方式的稅額要比第二種計算方式少。
（蔡雪婧 張輝）
